引言：昨天香港《大公報》一版報道，把北部都會區未來數十年的一場重要變化，壓縮在一張地圖裏。地圖上，洪水橋/廈村新發展區的三幅土地被塗成醒目的橙色，旁邊的標題寫着：「三幅地下月同步推，院校數目不設限，歡迎聯合申請。」

如果只看表面，這似乎只是一則普通的教育用地新聞：香港政府拿出土地，供大學建設新校舍。但仔細看下去就會發現，這次推出的並不只是三塊校園用地，政府也不是簡單地為三所大學尋找擴建空間。

三幅土地合計約22.4公頃，分別約為12.7公頃、5.3公頃和4.4公頃，計劃於2026年9月同步推出；面積最大的一幅還將分期交付，首期約5公頃預計於年底前完成土地平整。政府不規定每幅土地只能由一所院校使用，也不預設院校數量上限或下限，既允許單一院校獨立申請，也鼓勵不同大學聯合申請、共享實驗室和科研設施。評審重點不是學校能蓋多少樓，而是申請方案能否配合北部都會區的產業定位，能否推動產學研轉化、能否服務香港和粵港澳大灣區未來的經濟發展。

這意味着香港正在重新定義「大學城」，它不再只是大學的空間擴張，也不只是教育部門的單項工程，而是要成為組織人才、科研、產業、資本和城市發展的新型基礎設施。香港真正試圖建設的不是三所更大的大學，而是一套能夠持續產生技術、企業和新經濟增長的城市系統。

一、從22.4公頃到超過1000公頃，變化的不只是面積

理解這次洪水橋土地推出的意義，不能只看22.4公頃，還要放回整個北都大學城的規劃演進中觀察。

香港最初討論北都大學城時，核心問題是高校缺少土地。香港現有大學大多集中在已經高度開發的市區，校園空間有限，實驗室、學生宿舍和產業轉化場地不足。按照傳統思路，解決辦法就是在北部都會區預留一些土地，讓現有大學建設新校區。

但2026年的規劃已經明顯超出了這個範圍。政府把洪水橋、牛潭尾和新界北三個大學城核心校園區的面積，由約100公頃擴大至約300公頃；如果把鄰近的產業用地、科技空間、住宅社區、文化設施、生態保育區和生活配套計算在內，整個大學城區域的規劃範圍超過1000公頃。

這裡必須澄清：超過1000公頃並不意味着全部土地都用來建設大學，真正的校園核心區約為300公頃，其餘空間包括產業、城市、交通、居住和生態系統。恰恰是這種區別，顯示出政府思路的變化——大學不再被視為一座與城市分隔的「知識孤島」，而被放進產業和城市發展的中心位置。

傳統大學城的基本結構，是教學樓、圖書館、實驗室、宿舍和體育場；北都大學城嘗試建立的結構，則是大學、實驗室、產業園、上市公司、初創企業、基金、住宅、商業和交通共同存在。學生不是每天上完課便離開，教授也不只是發表論文，企業更不是等到科研成果成熟以後才進場。教育、科研、產業和生活，從規劃之初就被放在同一個空間裡。

這其實是一種經濟發展模式的改變。過去香港開發新區，往往是先造路、建住宅、賣商業用地，再想辦法導入產業。北都大學城的新邏輯，是先確定大學和產業方向，以教育與科研吸引長期人口，以企業和資本承接科研成果，再圍繞這些人口和產業建設住房、交通、醫療和公共服務。

房地產不再是增長的起點，而是人才和產業集聚之後的結果。

二、「院校數目不設限」，競爭的已經不是校園面積

昨天報道中最值得注意的一句話，不是「三塊地」，而是「院校數目不設限」。

這並不意味着申請門檻降低，也不意味着任何內地或海外機構都可以直接獲得香港的教育用地，最終合資格申請主體、辦學權利、土地條件和審批要求，仍要以9月正式公布的申請文件為準。所謂「不設限」，真正改變的是資源配置方式：政府不再預先規定一幅地對應一所大學，而是讓院校圍繞產業目標重新組合。

一幅12.7公頃的土地，可以由一所綜合性大學獨立發展，也可以由幾所大學共同建立跨學科平台；本地院校可以與內地或海外高校合作，也可以把企業、科研機構和專業服務機構納入方案，共享實驗室、聯合課程、科研成果轉化和產業合作能力，都會成為評審的重要因素——這使競爭從「哪所大學更有名」轉向「誰能組織出更好的生態系統」。

未來一份真正有競爭力的申請書，不能只展示校園效果圖和建築面積，而必須回答更具體的問題：準備聚焦哪些產業？哪些教授和科研團隊願意長期進駐？哪些企業可以提供真實應用場景？實驗室由誰投資、誰運營、誰使用？知識產權怎樣分配？科研成果如何成立公司？畢業生能否在周邊找到高質量工作？項目運行五年、十年以後，靠什麼維持？

這也是香港高等教育治理的一次壓力測試。香港的大學在科研水平和國際排名方面具有明顯優勢，但長期以來，不同院校各自建設實驗室、爭奪科研經費和人才，資源共享和跨院校協作並不充分。很多科研成果完成論文發表以後，缺少產業驗證、早期資本和商業化團隊，最終沒有轉化成香港本地企業。

北都大學城如果只是把這些大學搬到更大的土地上，原有問題也會被一起搬過去。只有改變資源配置和合作機制，空間擴張才可能轉化為創新能力。

三、三個大學城，對應的是三種經濟增長引擎

洪水橋、牛潭尾和新界北並不是三個內容相同的大學園區。按照政府目前公布的定位，三者分別對應香港未來三種不同的產業結構。

洪水橋首先推出，重點是應用型高等教育、智能製造、高增值物流、高端專業服務和國際人才培養。周邊已有洪水橋產業園、現代物流園、「企業及科技園」用地以及流浮山數字科技和生態旅遊規劃。這裡的大學不應只做基礎研究，更重要的是培養工程、技術、管理和產業運營人才，把科研成果直接放進製造、物流和商業場景中驗證。

牛潭尾鄰近新田科技城和河套深港科技創新合作區，還將布局香港第三所醫學院及相關醫院設施，重點發展生命健康、人工智能、機器人、微電子和前沿醫學研究。這裡最需要的不是傳統大學的簡單擴建，而是醫院、大學、實驗室、科技企業和投資機構之間的長期協作。如果臨床數據、科研倫理、醫療牌照和資本轉化機制能夠建立起來，牛潭尾有可能成為香港生命科技和醫療AI最重要的產業節點。

新界北則主要面向文化藝術、藝術科技、文旅融合和相關產業，香港演藝學院第二校舍也計劃落戶於此。文化藝術看起來與人工智能和生物科技不同，但在生成式AI、數字內容、虛擬製作、遊戲、微短劇和國際版權產業快速發展的背景下，藝術與科技的邊界正在消失。新界北如果能夠把表演藝術、數字內容、影視製作、IP交易和文旅消費連接起來，也可能形成香港新的文化產業平台。

三個片區的區別很重要，它表明香港不打算再建設三個彼此重複的綜合校園，而是希望大學圍繞區域產業形成專業分工。但這也帶來一個新的政策要求：院校申請土地時，不能只根據自身缺少什麼空間來設計方案，而要根據香港未來需要什麼產業能力來決定進入什麼片區。

土地不應該成為學校擴張資產負債表的工具，而應該成為形成新生產力的公共資源。

四、最難建設的不是校園，而是共享治理機制

大學城最容易完成的是土地平整和建築施工，最難完成的是跨機構治理。

政府鼓勵不同院校共用實驗室、圖書館、科研設備和生活設施，方向完全正確。香港土地和高端科研設備都非常昂貴，如果每所大學各自建設一套，不僅造成重複投入，也很難達到國際一流科研平台所需要的規模。

問題在於，共享不是把幾塊牌子掛在同一棟樓上。一台昂貴的科研設備由誰購買、使用時間怎樣分配、維護成本由誰承擔？大學和企業共同研發形成的專利歸誰所有？教授成立公司以後，學校、研究團隊和外部投資人如何分配權益？不同院校之間出現學術或商業競爭時該由誰協調？企業提供的數據進入大學實驗室以後，怎樣保護商業秘密和個人隱私？

這些問題如果沒有在開發初期解決，所謂聯合申請最終很可能變成「聯合拿地、分別建設」，共享實驗室則可能成為預約困難、責任不清和利用率不足的昂貴資產。

因此，政府評審申請方案時，不應只看參與院校名單、建築設計和投資金額，更應該審查項目十年的治理和運營機制：誰是大學城共同設施的運營主體、董事會如何組成、企業和大學怎樣參與決策、知識產權如何確認、共享設備如何計費、科研成果怎樣進入市場，這些制度設計比校園效果圖更重要。

政府已經預留100億港元貸款額度，並提出貸款原則上不超過工程項目成本的50%。這能夠緩解高校建設初期的資金壓力，但也意味着院校需要自行承擔相當比例的資本投入。

如果院校只是因為獲得土地和低成本貸款而擴大校園，卻沒有足夠學生、科研項目和產業收入支撐，今天的政策紅利可能變成未來的財務負擔。香港還要考慮本地適齡人口變化、國際學生競爭、教師成本、宿舍供給和畢業生就業等現實約束。

判斷一個大學城項目是否成功，不能看建成了多少平方米，而要看十年以後有多少實驗室仍然高效運轉、有多少科研成果成立了企業、有多少學生畢業以後留在香港工作，以及有多少國際人才願意帶着家庭長期生活。

五、把大學、算力、產業和資本連起來，北都才可能成為增長系統

北都大學城的建設，還應當與香港正在推進的算力基礎設施、產業園區和資本市場改革放在一起理解。

人工智能時代，大學不能只提供教室和教授，還需要算力、數據、能源和真實產業場景。香港正在推進沙嶺智算產業集群和算力基礎設施建設，如果這些算力只服務數據中心客戶，而大學和科研機構仍然各自購買小規模設備，香港就沒有真正形成AI產業生態。

更有價值的模式，是把算力供給和大學科研需求連接起來：建立跨院校共享的AI算力平台，為大學、實驗室和初創企業提供算力額度；建設可信數據空間，讓醫療、金融、教育和工業數據在符合隱私與監管要求的環境中用於研究；讓企業把生產、供應鏈、醫院、物流和金融服務中的真實問題開放給科研團隊；再由基金和香港資本市場承接已經驗證的技術和企業。

這條鏈條一旦形成，大學城就不只是教育項目，而會成為香港新企業的生產系統。

港股中小上市公司也不應只作為大學城的贊助者或物業使用者。大量中小上市公司擁有產業場景、客戶渠道、海外網絡和資本平台，但缺少持續研發能力；大學擁有技術和人才，卻缺少市場驗證與產業運營團隊——北都大學城恰好可以成為雙方之間的接口。

在智能製造、生命健康、機器人、微電子、清潔能源、教育科技和數字內容等領域，上市公司可以與大學共同設立實驗室、開放應用場景、提供實習就業、參與科研成果採購，並通過併購、投資和產業導入幫助技術實現規模化。

但必須堅持一條底線：大學城不是上市公司包裝概念和提升估值的工具，科研合作也不能被寫成未經驗證的資本故事。真正有價值的資本市場功能，是為已經形成技術、產品、客戶和現金流的科研成果提供長期資金，而不是提前透支尚未實現的產業價值。

結語：三塊地最終要回答的是同一個問題

昨天《大公報》版面上的三塊橙色土地，幾年以後可能會變成教學樓、實驗室、宿舍、企業研發中心和城市社區。

但這些建築本身並不能證明北都大學城已經成功，真正決定成敗的，是香港能否利用這三塊土地建立一套過去沒有形成的機制：大學之間可以共享資源，科學家願意長期留下，企業能夠提出真實問題，資本願意承擔早期風險，科研成果可以順利轉化，國際人才也能在這裡工作、居住和生活。

如果做不到這一點，再大的土地也只是校園擴建；如果能夠做到，22.4公頃只是起點。

香港過去幾十年的增長，主要依靠貿易、房地產、金融和專業服務。北部都會區要承擔的歷史任務，是為香港尋找下一組增長引擎。大學城的意義，就在於把教育、科技、產業、人才和資本重新組織起來，使香港不只為全球資金提供交易平台，也為新知識、新技術和新企業提供誕生的空間。

因此，政府這次推出的不是三塊普通教育用地，也不只是為三所大學尋找新校園，香港真正選擇的是有能力在這片土地上建立一套能夠持續生產人才、技術、企業和長期價值的新增長系統。

（作者為香港中小上市公司協會主席）