文 / 席春迎 陳銘 董建剛 魏東金

如果二十年前有人問，香港最重要的發展區域在哪裏，幾乎所有人都會回答中環、金鐘和尖沙咀，因為那裏代表着香港最成熟的金融、商業和國際化能力，也構成了香港過去幾十年最重要的城市名片。即使十年前再問，大部分人的答案可能仍然是港島，因為在傳統認知中，香港的機會、資本、人才和國際資源，似乎天然都集中在維港兩岸。

但今天，當我們走完打鼓嶺、沙嶺、文錦渡、蓮塘口岸，再結合香港北部都會區的整體規劃，我們越來越堅定一個判斷：未來二十年，香港最大的機會可能不在維港，而在北部都會區。

這並不是對維港價值的否定，也不是說中環、金鐘和尖沙咀的重要性會下降，而是意味着香港的空間結構、產業結構和增長邏輯，正在經歷一次歷史性重構。

一、過去一百多年，維港定義了香港

過去一百多年，香港的發展一直遵循「向海發展」的邏輯。港口決定貿易，貿易帶動金融，金融進一步形成國際中心，於是中環逐漸成為香港的心臟。圍繞維港形成的金融、航運、貿易、地產和專業服務體系成就了香港，也塑造了香港作為國際城市的基本形態。

在那個時代，香港最稀缺的資源並不是土地，而是連接世界的能力。誰能夠連接全球資本、商品、航運和貿易，誰就能夠掌握城市發展的主動權。維港因此成為香港最重要的空間資產，也成為香港國際地位最直觀的象徵。

但今天，這套發展邏輯正在發生變化。全球競爭已經不再只是港口之間的競爭，也不再只是金融中心之間的競爭，而是產業鏈、科技鏈、人才鏈、數據鏈和資本鏈之間的綜合競爭。新的產業需要的不只是寫字樓和金融服務，更需要土地、產業園區、大學、實驗室、算力中心、能源系統和長期可擴展的基礎設施，而這些恰恰是維港兩岸難以繼續提供的。

二、北部都會區最寶貴的不只是土地，而是重新規劃香港的可能性

北部都會區規劃面積超過300平方公里，佔香港土地面積接近三分之一。更重要的是，這些土地中相當一部分過去長期屬於邊境禁區，開發程度較低，土地相對完整。幾十年的限制開發，過去被視為發展滯後的原因，但今天反而成為一種歷史形成的特殊優勢。

對於任何一個進入產業升級階段的國際城市而言，最大的約束往往不是缺少資本，而是缺少可供整體規劃的大面積空間，東京如此，紐約如此，新加坡如此，香港過去也同樣如此。當一個城市的中心區域已經高度開發以後，產業升級往往面臨極高的土地成本、拆遷成本和基礎設施改造成本。很多時候，不是城市沒有新的想法，而是已經沒有足夠空間承載新的產業。

北部都會區給香港留下了一次極其難得的機會：重新規劃一座面向未來的城市。香港因此不再只是被動解決住宅、交通和人口壓力，而是有條件重新布局大學、科研、算力、物流、綠色能源、先進製造、環保產業和跨境創新等未來產業。從這個意義上說，北部都會區最寶貴的資源不只是土地，而是重新定義香港發展模式的可能性。

三、過去香港依靠海洋，未來香港更需要依靠陸地

北部都會區還有一個更重要的特點，就是它不是一塊孤立的新城，而是直接面對深圳，未來連接的是整個粵港澳大灣區。這一點，與香港過去的發展邏輯完全不同。

過去香港的發展，主要依靠海洋，港口連接世界，航運連接貿易，金融連接資本。未來香港的發展，則更需要依靠陸地：口岸連接產業，鐵路連接人才，跨境基礎設施連接創新，深港之間不斷增長的人流、物流、資金流和數據流，將持續重塑整個香港經濟。

北部都會區真正重要的地方，不只是它位於香港北部，而是它處在香港與深圳、大灣區產業體系直接連接的位置。過去，香港與深圳更多是相鄰的兩個城市；未來，香港與深圳更有可能成為高度協同的跨境都市圈，而北部都會區就是這一變化最重要的空間載體，它把香港的國際資本、法律制度、大學、科研和專業服務，與深圳的科技創新、製造體系和產業鏈能力連接起來。

維港連接的是全球市場，北部都會區連接的則是全球市場與中國最具活力產業帶之間的新通道。

四、北部都會區不是蓋房子，而是在重新布局香港未來產業

這次考察讓我們印象很深的一點，是整個北部都會區的發展不是簡單蓋房子，它並不是把大片土地開發成住宅、寫字樓和商業區，而是在重新布局香港未來的產業結構。

河套重點發展創科，洪水橋重點發展物流，打鼓嶺重點發展大學城、環保產業、文旅產業以及新增的算力產業。每一個區域，都有自己的產業定位和功能分工。這已經不是傳統的房地產思維，而是產業思維。

過去香港很多城市開發項目，首先考慮的是土地價值和物業價值；北部都會區真正需要建立的，則是產業價值、科研價值、人才價值和長期經濟價值。如果北部都會區最終只是增加住宅供應，那麼它最多是一個大型新城；只有當它真正形成創科、大學、算力、物流、綠色產業和跨境創新生態時，它才可能成為香港下一輪增長的新引擎。

這也是為什麼北部都會區的意義不能只用土地供應和房地產開發來衡量，而應從產業重構和城市轉型的角度重新理解。

五、沙嶺算力中心，可能成為最具象徵意義的新產業

在北部都會區眾多項目中，我們認為最值得關注的是沙嶺算力中心。很多人把它理解成一個普通的數據中心項目，但實際上它代表的是香港產業結構升級的重要一步。

長期以來，香港最缺的並不是資本，也不是國際人才，更不是制度和市場，而是能夠承載大規模科技產業發展的基礎設施。香港擁有國際資本市場，擁有全球化人才，擁有普通法體系，擁有國際市場，也擁有世界級大學，但長期缺少真正的大規模科技產業載體。

金融中心可以沒有工廠，但AI中心不能沒有算力。如果未來算力、人工智能、生物科技和數字經濟產業能夠逐步集聚，香港就不再只是融資中心，還可能成為國際科技創新的重要節點。這對於整個香港意義重大。

因為算力並不是一個孤立產業，它會帶來芯片、服務器、液冷、電力、儲能、光通訊、網絡安全、大模型、機器人和數字服務等完整產業鏈。一個算力中心真正有價值的地方，不只是提供機櫃和服務器，而是能夠成為一整套新產業生態的底座。

如果香港能夠圍繞沙嶺形成這樣的產業生態，那麼北部都會區的價值就不再只是土地價值，而會轉化為產業價值、科技價值和資本市場價值。

六、大學城擴容，可能決定北部都會區能走多遠

北部都會區還有一個經常被低估的優勢，就是教育。這次交流中我們了解到，大學城規劃正在進一步擴大，未來不僅僅是新增幾所大學，而是希望打造國際教育高地。這一點，與香港建設國際人才中心的戰略高度一致。

未來真正有競爭力的城市，一定不是產業單獨發展，而是大學、科研、資本、企業共同形成創新生態。硅谷如此，波士頓如此，劍橋如此。這些地方真正的競爭力，不只是因為擁有幾家大公司，而是因為大學、實驗室、人才、創業公司、資本和產業之間形成了持續循環。

香港本身擁有香港大學、香港中文大學、香港科技大學等世界級高校，但過去長期缺少足夠的產業空間，導致科研成果、人才和企業之間難以形成規模化聯動。北部都會區如果能夠把大學、科研機構、創科園、算力基礎設施和產業資本真正連接起來，就有機會補上香港長期缺失的「科研成果產業化」環節。

其意義遠遠超過新增幾百萬平方米房地產，因為真正決定一座城市未來競爭力的，不是建了多少房子，而是能否持續生產人才、技術、企業和新產業。

七、複雜不是阻力，而是形成新競爭力的過程

當然，北部都會區的發展絕不會一帆風順。歷史遺留的土地制度、原居民權益、跨境基礎設施、生態保護、產業導入、人口遷移和基層治理，這些都需要長期協調。

但正因為複雜，也意味着機會。很多城市的發展，恰恰來自於解決複雜問題。越複雜，越需要制度創新、規劃創新和治理創新；越複雜，也越容易形成別人難以複製的競爭優勢。

北部都會區真正的挑戰不是有沒有土地，而是能不能把土地、產業、居民、生態、文化和跨境協同組織起來。這需要政府、鄉事委員會、企業、大學、科研機構、資本市場和居民共同參與。如果能夠形成新的治理模式和協同機制，那麼北部都會區就可能不只是一片新開發的土地，還會成為香港制度創新和城市治理創新的重要試驗場。

八、過去深圳藉助香港，未來香港也將越來越多藉助深圳

今天站在打鼓嶺遠望深圳，我們想到的是另一句話：過去，深圳的發展很大程度上藉助了香港；未來，香港的發展也將越來越多藉助深圳。

香港曾經提供資本、貿易、市場、人才和國際網絡，幫助深圳完成了從邊陲小城到全球科技和製造中心的躍遷。未來，這種關係已經不再是誰帶動誰，而是共同成長。

深圳需要香港的國際資本、制度、法律、專業服務和全球連接能力，香港也需要深圳的科技創新、先進製造、產業鏈和市場規模。北部都會區，正是這種共同成長最重要的空間載體。

它不是簡單把香港向北延伸，而是把香港重新嵌入大灣區產業體系，把香港的國際優勢和深圳的科技產業能力組合起來。這可能是香港未來二十年最重要的發展邏輯之一。

九、未來二十年，北部都會區可能重新定義香港

如果說過去四十年維港塑造了香港，那麼未來二十年北部都會區很可能重新定義香港。

維港代表的是香港已經形成的優勢：金融、貿易、地產和國際服務；北部都會區代表的則是香港尚未完成的新增長：科技、算力、大學、科研、物流、綠色產業和跨境創新。

真正的機會往往不在今天最成熟的地方，而在那些正在形成新產業、新人口和新資本流向的區域。未來投資者關注香港，不應只關注中環的寫字樓、銅鑼灣的商舖和傳統地產，也應更多關注北部都會區正在孕育的新產業、新基礎設施和新經濟，因為真正決定香港未來的不一定是今天最繁華的維港，而很可能是今天仍在建設中的北部都會區。

（本文作者席春迎博士為香港中小上市公司協會主席，陳銘為中國水環境集團總裁，董建剛為華立股份董事長、升輝清潔執行董事，魏東金為升輝清潔董事會聯席主席）