（香港文匯報記者 張茗、鍾靜雯）香港特區政府上周六（21日）公布大埔宏福苑業主的長遠安置方案，並不包括未受大火直接波及的宏志閣。香港特區政府民政及青年事務局局長麥美娟昨日回應有關宏志閣居民重返原址居住的可能性時，強調要解決急切面對的三方面問題，包括檢視火警後一些公共設施的運作情況，維修大廈的消防、門窗等各類設備，以及契約相關問題，強調以上三方面工作，保守估計最快需時三四個月後，業主才有機會回去宏志閣居住。

「因為是要居住，我們便要符合法例上作為大廈管理要求我們要盡的責任，包括要購買公眾責任保險，內裏的公共設施要得到適當的維修和保養。」麥美娟解釋，首要解決的第一個問題是火警後一些公共設施的運作情況。「一座大廈、一個屋苑，其實它們有水、電，還有宏福苑是用中央石油氣，各樣喉管是在地底，可能是經過七座（受損）樓宇。」因此第一步是先讓宏福苑法團管理人合安聯同相關政府部門，到場檢視相關設施是否有維修需要，確保安全。

保安等原合約完結 需重找營辦商

第二方面是關於大廈設備，麥美娟舉例大廈的消防設備現時失效，另外大廈一些窗戶早前已拆掉，門亦因火警救援而拆走，這些都需要一一裝回。「另外如果要啟動電梯，是需要有合資格的電梯維修商去維修和保養這部電梯，但原來的消防裝備合約和原來的電梯保養合約、保安服務合約其實已經完結」，因此需要重新找營辦商處理。

第三方面是契約相關問題，因現時宏福苑的大廈公契涵蓋了宏福苑八座樓，若日後只餘宏志閣一座樓，居民需要承擔日常的維修保養費用，但現時大廈公契沒法處理一座樓的費用。「水、電、燃氣喉管是由屋苑的範圍進入私家喉，如果只剩一座大廈，然後有新的地契，那就是說這些喉管，公家喉、私家喉需要重新設計，甚至可能需要重新鋪設。」

她還特別提到，當一座樓獨立成為一個屋苑的話，就要有單獨的公契，「大家都知道香港大廈的公契，是要該座物業所有業主同意簽名，所以屆時會怎樣？這是個很複雜的法律問題。」

麥美娟指香港從未有先例可參考，保守估計最快需三四個月後，宏志閣居民才可以返回居住。局方並要確保購買公眾責任保險，包括電梯的保養、消防裝備的保養，還要有承辦商願意受保或提供服務和做保養，坦言很具挑戰。

賣樓居民最快今年第三季收錢

另一方面，財政司副司長黃偉綸及房屋局局長何永賢昨午出席立法會房屋事務委員會特別會議，解答議員提問時，黃偉綸指出若居民選擇現金收購方案，最快第三季內收到款項，而選擇「樓換樓」方案的居民，若其選購的新居屋單位超過兩年後才入伙，其間可繼續獲發租金補助。麥美娟補充指，為確保資源用得其所，只有接受政府補償方案的居民能獲得延長補助，政府會按他們的需要作適當延長。

議員梁進關注宏志閣居民情況。黃偉綸指，若宏志閣超過50%業主表達希望政府收購業權，政府可以與他們商討，但是否落實收購業權方案，或需修訂或制定另一法例，訂立另一條適當的門檻，而有關門檻需要符合對私有產權的保障，要小心處理。

議員陳曉峰關注若單位由多於一位業主持有，可否容許他們透過「樓換樓」，以補差價形式分開購買兩個單位。黃偉綸強調基本原則是「一戶換一戶」，但若住戶有特別情況，不會完全排除可能。

黃偉綸又表示，仍持有按揭的宏福苑業主數量不多，不足300個，而金管局已跟銀行初步商討，「假設選『樓換樓』的，將來新樓會成為目前按揭的抵押品。」他形容這一安排對銀行而言可獲得更優質的抵押品，對居民而言可繼續按原有標準供款，實現雙贏。

宏志閣恐淪「孤島」 專家憂管理費增逾倍

宏福苑八幢大廈中，宏志閣是唯一未被大火波及的，故未被納入政府的收購方案中。香港物業服務公司協會主席潘建良昨日接受香港文匯報訪問時表示，儘管宏志閣未受火災直接波及，但其管理與居住環境不可避免地受到深遠影響，將來若其餘七座大廈拆卸，唯一倖存的宏志閣將淪為「孤島」，包括停車場、道路網絡等原有公用設施的共享模式被打破，管理成本將由宏志閣業主獨力承擔，粗略估算管理費或暴漲一倍以上，對業主構成經濟負擔。針對相關潛在風險，他希望政府繼續與宏志閣的業主保持溝通，妥善處理後續安排，讓全體居民盡快回復穩定生活。

居住環境影響居民生活

潘建良指出，宏志閣與其餘七幢大廈的管理與居住環境無法輕易分割，「比如，周邊環境大規模重建及公園化規劃，宏志閣的物業價值、租務市場將面臨極大的不確定性。且在其餘七幢清拆及重建為公園的漫長過程內，施工噪音、粉塵污染、治安隱患等問題，將影響宏志閣居民的正常生活。」

他又特別提到，日後宏志閣或變成「孤島」，管理費或因此暴漲。「我粗略估計，假如本來（屋苑式）每月繳400元管理費，之後宏志閣變單棟大廈，無其他樓宇的住戶分攤管理成本，管理費有可能漲至1,000元左右。不過這個數字真的只是簡單舉例，並非確定結果。」

政府近年推出「聯廈聯管」試驗計劃，協助多座單棟大廈共同聘用一間物管公司聯合管理，以攤分管理成本，但潘建良認為這計劃未必適用於宏志閣，「計劃僅適用於無業主立案法團、管理混亂的舊式三無大廈」，加上宏志閣周邊並無其他私人樓宇，且該樓單位數量充足，可獨立完成管理。

潘建良又指出，現行建築物管理、地契、市區重建等相關法例，未就屋苑部分樓宇受災拆卸、剩餘樓宇權益保障作出明確規範，導致宏志閣後續管理、費用分攤、設施歸屬等問題無法可依，容易引發長期糾紛。「其實宏志閣業主可以考慮爭取納入與其他七座相同的收購或換樓方案。」

（來源：香港文匯報A02：要聞 2026/02/24）