文/黃偉棠

利率環境調整與銀行審慎應對

香港金融管理局上周跟隨美國聯儲局減息25個基點，將基礎利率降至4.00%，惟主要銀行如滙豐、中國銀行（香港）及渣打維持最優惠利率不變（分別為5%及5.25%），此舉反映銀行在資金成本控制與利潤空間之間的謹慎平衡。雖然HIBOR回落已緩減按揭實際負擔，政策環境有利樓市維持漸進穩定，避免過度刺激引發波動。市場數據顯示，借貸成本相對可控，為買家提供有利入市窗口，同時強化樓市結構性復甦基礎，吸引剛需及投資者逐步回歸，鞏固市場信心。

成交量顯著反彈與價格企穩訊號

2025年住宅成交量強勁回升，據Cushman & Wakefield報告，全年總成交預計達58,000至60,000宗，較2024年增長9%至13%，創四年新高。其中第三季度成交達16,700宗，按年上升63%，月度成交多次超過5,000宗。價格指數自年初起止跌回穩，部分季度輕微上升，市場已有效消化前期調整壓力。Cushman & Wakefield預測全年樓價穩定並可能輕微上升至2%，顯示住宅物業價格觸底跡象日益明顯，預示進入長期穩定向上階段。此復甦得益於政策優化、低息環境及股市回暖，帶動買家信心持續提升，成交活躍度反映市場活力重現。

大模型顯示住宅樓價有見底跡象

內地人才及家庭持續流入成為樓市核心支柱，透過多項人才引進計劃，2025年淨流入人口貢獻顯著，強化剛性住房及教育相關需求，特別是中小型單位。租金收益率維持於約2.5-3.9%吸引水平，較歷史低位大幅提升，反映租務市場強勁，吸引投資者關注租金回報。供應方面，據差餉物業估價署數據，2025年預計新落成私人住宅單位約20,860伙，一手庫存逐步消化，需求增長速度料超越供應釋放，庫存耗盡或早於預期，進一步鞏固價格基礎及上行潛力，為樓市提供堅實支撐。

筆者在香港都會大學金融課程講授期間曾與學生討論香港房地產現況，亦與學生運用人工智能及機器學習技術，利用包括多層面深度網絡與随机模型提升決策精確度，對香港主要區域進行全面多情景估值模擬。透過大數據整合及動態預測，綜合多年至今年上半年供需數據，模型精準映射市場各種可能性，結果亦顯示在需求穩固、利率趨穩及人才流入環境下，住宅物業估值已呈現觸底特徵，提供客觀證據支持樓市長期穩定向上。

總括而言，現階段之香港中小型住宅物業投資，租金收益率現達高水平，實是多年高位。需求持續支撐下，回報穩健且價格上行潛力漸顯。短期租務投資，或長期自住持有均可考慮。

（作者为寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學客席講師、特許金融分析師。題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。）

（來源：香港文匯報A17：財經論壇 2025/12/16）