（大公文匯網記者 倪巍晨 上海報道）內地樓市雖仍處「磨底期」，但已現邊際改善跡象。中指研究院周五發布的數據顯示，得益於部分核心城市優質項目的入市，7月內地百城新建住宅均價錄每平方米16877元（人民幣，下同），按月上漲0.18%、按年上漲2.64%。當月，在掛牌量持續高位背景下，百城二手房均價報每平方米13585元，按月下跌0.77%、按年下跌7.32%，延續「以價換量」格局。分析稱，今年以來房地產市場負向循環已有改善，其中，一線城市住宅成交表現顯著優於二三線城市，綜合短期供求關係判斷，一線、新一線城市有望完成「止跌回穩」目標。

分城市類型看，7月一線城市新房價格按月漲0.36%，二線城市在杭州「杭序府、錦上萬象府」，成都「龍湖泊萃、華潤天宸上院」等優質改善項目帶動下，新房價格按月漲0.23%，惟三四線城市新房價格按月跌0.19%。二手房市場方面，7月核心城市二手房交投保持一定活躍度，但短期價格依然承壓；具體看，一線城市二手房價格按月跌0.61%，二線、三四線城市二手房價格按月分別下跌0.84%和0.77%。

樓市復甦分化或成新常態

中誠信國際研究院院長袁海霞認為，今年以來內地住宅市場「價格下降、信心不足、銷售低迷、資金受限、投資下滑」的負向循環已有所改善，但尚未完全打破。分城市類型看，一線城市住宅成交狀況顯著優於二三線城市。綜合短期供求關係，一線、新一線城市有望完成「止跌回穩」目標，但大部分城市房價恐仍承壓，房地產市場復甦分化或是新常態。

「8月是傳統交投淡季，二手房成交量大概率進一步萎縮。」上海中原地產市場分析師盧文曦提醒，近期一些城市對樓市政策予以優化調整，但在市場淡季環境中，利好政策短期兌現概率微，市場或續縮量行情，該現象將進一步強化二手房價格端的讓步。

穆迪評級（moody's）高級分析師楊柳觀察到，一些開發商已加大對投資性地產的開發力度，主要涉及商業地產和小部分租賃住房，「此類項目有較高利潤率，且後續需持續的管理和服務，因而可為開發商提供穩定、可預測的經常性收入」。她相信，內地樓市正逐漸發生變化，未來住宅市場政策或續強化，包括加強貨幣與財政政策的協同，以及加強中央和地方政府之間的合作等。

中央定調高質量城市更新

值得一提的是，在2019年末召開的中央經濟工作會議上，中國在房地產政策端首次提出「城市更新」。今年1月，住建部要求「建立健全可持續的城市更新機制」，主要涉及老舊街區更新改造、既有建築改造利用、地下管網管廊建設改造、建築市政基礎設施設備更新等。7月末召開的中央政治局會議（下稱，會議）對「城市更新」做出重要部署，即「高質量開展城市更新」。

「中國房地產市場已由『規模擴張』階段轉為『質效提升』階段。」華福證券研究所副所長秦泰分析，從會議精神看，政策刪除了有關「持續鞏固房地產市場穩定態勢」的表述，轉而強調「高質量開展城市更新」，房地產政策重心或從「刺激增量需求」轉向「高質量開展城市更新」。他並指，中央城市工作會議對城中村和危舊房改造提出了「穩步推進」的最新要求，這較此前「有力有序推進」的表述更趨穩妥。

瑞銀投資銀行高級中國經濟學家張寧表示，今年二季度以來，內地房地產活動再次走弱，但從7月會議內容看，中央並未針對房地產領域出台新的增量支持政策，而是明確政策要聚焦「高質量開展城市更新」。他認為，中國沒有開展類似2015至2018年「棚改」時期的「大拆大建」計劃，但城市更新項目、老舊管線改造升級等，有望對相關投資形成支撐。

倡一線城市取消限制政策

展望後市，上海財經大學應用統計研究中心的調研顯示，對於「下半年購房意願」的問題，認為「時機好」的受訪者佔比為21.7%，認為「時機差」的佔比為47.1%。中指研究院指出，7月上海、深圳等城市優質地塊土拍熱度延續，相關項目入市後有望繼續對市場構成支撐，「下半年在較強基本面支撐下，核心城市樓市料保持一定韌性，但城市與區域間的市場分化行情也會延續」。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀預計，一線城市新入市商品住宅項目成交表現或進一步分化，核心區位優質項目憑藉地段稀缺性，以及較強的產品力將繼續受到購房者青睞，而其它新項目的去化速度或續放緩。她並指，在新房限購政策持續放鬆背景下，高端新房成交均價有望延續小幅升勢，但二手高端住宅價格仍將承壓。

目前全國僅北京、上海尚保留部分限購政策。袁海霞指出，限制性政策不利於需求的釋放，未來應在商品房領域全面取消限購限貸，釋放全部需求。她建議，通過降低首付比例、調降存量房貸利率、提高公積金信貸額度、放鬆落戶限制、降低交易稅費等方式，加大對改善型住房需求的政策和信貸支持，通過一線城市樓市企穩，帶動全國樓市整體企穩。