（香港文匯報 記者 梁悅琴）隨着中美貿易達成框架協議、香港銀行同業拆息下跌利好發展商及供樓人士、美聯儲或減息、專才及內地生持續來香港及銀行按揭業務取態積極，下半年香港樓市有不少利好因素支持，惟一手供應量仍是供過於求，地產界人士相信，下半年樓市表現會比上半年更好，樓價有望觸底反彈3%至6%。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，下半年有不少利好因素支持樓市，如受惠不少大型IPO令資金流入香港，令銀行同業拆息走低；美聯儲有機會減息；專才客及內地生來香港租樓熱度持續，令租金持續上升等，再加上香港經濟正逐步復甦，內地亦推出不少提振經濟措施，推動港股持續向好。近月所見，樓市亦由細價樓帶旺交投量，逐漸蔓延至豪宅交投量亦轉旺，反映資金積極流入樓市，相信今年下半年香港住宅樓價有望反彈6%，由於上半年樓價回落1%，全年樓價升幅約5%。
估計全年租金升5%至7%
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦對下半年樓市感到樂觀，他認為，下半年利好消息湧現，如中美貿易達成框架協議、香港H按揭利息維持低水平，專才、優才及內地大學生來港升學支撐租金，估計全年租金升5%至7%，導致供樓平過租樓，美國減息機會大，資金繼續流入香港，都會利好香港樓市。他估計，下半年樓價會觸底回升，料有3%至5%升幅。
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，中美經貿達成框架協議、本港銀行拆息回落等，資金持續流入香港，投資移民、專才及內地生持續來港帶動剛需、美聯儲有望減息等利好因素疊加，他相信下半年住宅市道會比上半年好，料下半年樓價升3%至5%，一手住宅成交量料達1萬宗，全年達1.88萬宗，較2024年的1.62萬宗上升16%，連漲3年。
他認為，下半年經濟持續好轉，股市及零售消費市道都向好及進一步的減息預期，也能帶動二手交投造好，料下半年二手私宅登記量將較上半年的1.8萬宗再升11%，至2萬宗水平；全年累計，二手買賣料錄3.8萬宗水平，將較2024年約3.22萬宗增加18%。綜合預計，在下半年一二手齊步向好下，整體私宅登記量料升12%，最終料達3萬宗水平；而全年總計料錄約5.68萬宗，將較2024年的約4.84萬宗漲17%。
供樓支出下跌吸投資者入市
不過，萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，受息口走勢存變數及一手樓庫存量高等因素影響，本地住宅樓價持續受壓，料今年樓價最多跌3%；然而，受海外高才和非本地大學生需求推動，一般住宅租金則最多升5%。
他指出，近期一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）已回落至近三年半低位，現有按息已回落至3%以下，貸款支出下跌，將吸引更多投資者入市。惟市場尚有約17,500伙一手單位待售，未來18個月料再有30,280伙新盤供應投入市場，相信發展商繼續減價去庫存，市場購買力傾斜新盤，二手樓價短期將繼續受壓，加上美國關稅走勢帶來不確定性，預計今年住宅樓價持平或最多跌3%。
一手盤成交量有望突破2萬宗
事實上，一手盤銷情帶旺市場氣氛，今年首5個月整體住宅成交每月平均達5,000宗，料今年整體住宅成交可達5.8萬至6萬宗，其中一手盤成交量有望突破2萬宗。此外，受海外高才和非本地大學生需求推動，一般住宅租金將上升3%至5%。
他又指，受銀主盤數量上升帶動，今年上半年豪宅市場交投活躍，惟通常以較低價格售出，料入門級豪宅（即樓價介乎2,000萬至4,000萬元）樓價料持平或跌5%，超過4,000萬元的豪宅則料持平。
業界對下半年住宅樓價展望
住宅樓市利好利淡因素
寫字樓市場分化 中環租金或先反彈
隨着本港IPO市場回暖及金融業擴張需求回升，上半年本港寫字樓市道有回暖跡象，尤其是中環更成為市場焦點。如港交所斥資63億向置地購入交易廣場14.7萬呎樓面作永久總部，有「華爾街最神秘交易公司」之稱的美國量化交易與投資管理公司簡街資本（Jane Street)亦擴大在港業務規模，以月租3,061萬元(呎租137元)進駐恒地興建中的中環新海濱甲廈項目，租期5年，即涉及總租金達18.3億元，佔用該項目第一期6層樓面共逾22.3萬方呎，成為該項目首個租戶之餘，該交易亦創下香港數十年來最大單一寫字樓租賃紀錄，凸顯香港金融中心吸引力。有國際物業顧問表示，本港商廈市場表現分化，在供應過剩及有許多人正在應對與債務相關的壓力下，預期寫字樓租金今年下半年仍會下跌，全年料跌幅約5%至10%。
近期寫字樓租賃需求回升
受全球貿易戰不確定性影響，今年上半年香港寫字樓市場出現一定波動。萊坊執行董事、九龍區商業物業服務部主管吳志峰指出，九龍區寫字樓新供應和現有存貨面積超過670萬平方呎，仍延續供過於求的情況。截至目前，6月九龍區寫字樓空置率微升1.2%、租金按年下跌3.6%，但實際跌幅不足每平方呎1元。萊坊投資部執行董事林嘯東表示，港島區甲級寫字樓租金呈下跌趨勢，按年跌最多9.3%，空置率更最高達13.5%。
然而，近期本港寫字樓租賃需求回升。據地產代理統計顯示，5月整體商廈租賃成交宗數按月升25%，創近兩年新高，甲級寫字樓空置率亦有所改善。仲量聯行指出，甲級寫字樓租賃市場於4月及5月，連續兩個月錄得正吸納量，但不同地區表現參差，其中，中環區復甦明顯受金融行業擴張等帶動。
仲量聯行研究部資深董事鍾楚如說，明顯看到一些較新、標誌性的大廈，在一些很優質的位置，一些有承租力的租客會搶先去看這些大廈，尤其是回看租金已較高峰期回落逾40%，這亦是一個很好的時機，一些有承擔力，或者對香港及他們行業前景有正面態度的租客，做一個早着先機的行動。不過仲量聯行指，雖然個別大單成交帶動市場氣氛，但整體寫字樓空置率仍然高企，估計租金今年仍跌5%至10%。
對於特區政府容許商廈直接改裝成學生宿舍，她相信，政策有助提振乙級或丙級商廈市場氣氛，但由於改裝需要較高成本，加上銀行融資審慎，措施實際成效仍需視乎個別大廈條件及投資者意慾。
租金下半年仍會下跌
第一太平戴維斯最新發表的2025年6月香港寫字樓租賃市場報告亦指出，受惠於IPO市場回暖及金融業擴張需求，香港寫字樓市場近期出現復甦信號，中環優質辦公空間的租金或將早於預期反彈。近年證監會、港交所及都會大學相繼積極購入寫字樓自用，減少租賃市場供應，若趨勢持續上升，預計每年或新增40萬平方呎的需求。而供應量高峰後將趨緊，2025至2028年新增670萬平方呎供應，但2029至2032年供應量將銳減至150萬平方呎，長遠或推動空置率下降至6%，租金復甦可能早於預期。
不過，第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明指出，香港寫字樓租賃市場短期內仍然有許多人正在應對與債務相關的壓力，預計將繼續面臨困境，預計2025年租金將進一步下跌5%至10%。
（來源：香港文匯報A08：要聞 2025/07/02）
