文/鄭久慧
喜見特區政府展現有序取締劣質劏房的決心，積極改善基層市民居住環境，日前房屋局公布及刊憲《簡樸房條例草案》，為劏房業主設立12個月的登記期，從明年3月開始接受登記及認證分間單位，另加36個月的改裝單位工程寬限期，力求逐步有序地在4年過渡時間內推動「簡樸房」規管。
居住環境，是提升市民幸福感與獲得感的重要因素，筆者年幼時也在板間房長大，深知蝸居之苦。如何將為民謀福祉的良好施政願景落到實處，不僅要有完善的法律框架、政策措施及改建指引，更重要是要摸底實際數據，定出詳細預案，因時制宜地不斷調整政策，才能造福草根。再者，取締劏房具分區性質，深水埗油尖旺比比皆是，某些豪宅區例如山頂可能一間都沒有。每區出租單位供應有多有少，更須多做調研，多設預案。
況且這項政策跨越到下屆政府，若有任何政策後果或民生反響，多在寬限期末期才會爆發，若調研不足，下屆政府要執的手尾就長了。據媒體報道，某些無力支付改裝費的劏房業主傾向於經營到寬限期最後一刻，故此政府須盡早有預案，設安全網，提早為弱勢劏房戶安排出路，否則最後階段恐將湧現大量無家者。
為何不先調研為劏房戶登記從而統計劣質劏房數？
劏房是什麼？是社會上最貧窮人士的居所。居所是什麼？是一個人安身立命的家。影響有瓦遮頭居所的政策，絕不是一件小事。
當局應先調研去決定政策細節，登記就是調研。縱觀香港歷史，任何導致市民遷居的政策，都會先進行住戶登記，確定受影響範圍及人數，再決定具體執行方式，而非急於制定法律框架及政策執行期限。無論是早年的清拆寮屋區，乃至於近年市建局的舊區重建收樓，都會反覆進行幾輪登記，先摸了底，在取得確切數據後，再決定怎麼做。
更何況全港有多達110400間劏房，涉及高達約220000名劏房人口，故此受《簡樸房條例草案》影響的規模之大，在本港歷史前所未遇！其中受影響須遷居的劣質劏房戶絕對數以萬計，他們的經濟能力如何，租金負擔能力等重要資料，仍未見確切數據。如何因應其負擔能力，為他們提供有效協助，當局有何預案？
有統計指，約一成劏房沒有鮮風窗，明顯不符合「簡樸房」要求；若算上必須配備獨立廁所，勢必有更多現有劏房不符規格，這都是數以萬計的大數目，影響數萬家庭。據香港業主會會長佘慶雲估計，將有三成不符要求的劏房須還原為無分間單位，數萬劏房戶需要搬離。三成是多少？3萬多戶，多達6萬多人要搬啊！更何況，說到底，到底是逾一成，還是多達三成，乃至於更多，根本沒人說得準。然而訂立一個政策，說不清受影響的市民總數，而且影響的是香港最窮的一群人，這並不負責任。
此外還有一個變數，據媒體報道引述劏房業主表示，大執劏房約需40至50萬元，羊毛出自羊身上，業主不僅會將改裝成本轉嫁到租戶身上，再加上整個「簡樸房」都屬新裝修的，租金只會更貴，甚至翻倍。現時租住無窗、無獨立廚廁、面積狹小的劣質劏房租戶，恐怕未能負擔數以倍增的租金。
有鑒於此，筆者希望提出三個建議：
一、稅務局嚴格審核劏房業主的物業稅申報 統計劏房數據
若說劏房太多了，涉及逾11萬戶，大規模統計有困難，沒那麼多人手，也沒多餘公帑，那麼能否讓政府統計處在「2026年人口普查」幫幫忙，這個大規模中期人口統計在今年4月已經開始小型試驗統計調查，能否重點篩查一下劣質劏房戶的數據，為簡樸房政策鋪路？
或者更簡單而具法律阻嚇力的方式，就是稅局從嚴審核劏房業主的物業稅申報（表格BIR57），從而獲取非常準確的劏房統計數據。現時物業稅報稅表所須填寫的資料非常少，並未要求業主列明出租單位是否為分租單位、各分租單位的面積及具體情形（例如：有沒有窗戶及獨立廁所廚房）、各分租單位的租金及租客資料。眾所周知，將單位分租所得租金一定較高，如果業主隱瞞其單位是劏房，申報時不僅簡單省事，亦可申報較低租金所得，從而少交點稅。近年來，幾乎未聽聞物業稅報稅表的執法檢控定罪新聞，故此稅局可增加報稅表所須申報的內容，並加強執法。
如此一來，其一，可協助摸底全港究竟有多少分租單位，以及單位的具體地址與情況。其二，本港面對千億財赤，正是急需堵塞稅務漏洞的時候，杜絕業主瞞報分租物業租金收入，是稅局應盡的義務。其三，稅局加強稽查，更可協助堵塞現時租約打釐印（Stamp Duty）的漏洞。在本港，簽訂租務合約後，並無法定要求必須打釐印，但一旦打了釐印、向稅局繳交印花稅之後，就會成為一份具法律效力的租約文件，受政府、稅局所認可，從而保障了業主及租客的權益，現時政府已開通網上的電子打釐印服務。打釐印時，須申報詳細資料，包括物業地址，簽約雙方姓名及租金金額。故此，業主很難謊報該單位的租金收入。一般來說，若單一租客承租整個物業單位，為保自身權益不介意支付釐印費，但劏房此類分租單位，會打釐印的簡直麟毛鳳角，再加上政府也不規定必須打，衍生出來的後果就是劏房這些分租單位，缺乏了釐印資料作核查的途徑，當局難以判斷業主是否真誠填報租金。香港現時財赤嚴峻，稅局決不能任由億億聲的物業稅稅金漏走，須盡快優化物業稅申報表，嚴格要求業主，若單位多於一個租客，都要分別列明各分租單位的租金收入。
有人會問，真的有這麼多劏房業主「側側膊唔多覺」嗎？房屋局局長何永賢在受訪時披露駭人現狀，在全港逾11萬劏房戶中，僅一半業主填寫差餉物業估價署的「租賃通知書」（表格AR2）。 而「租賃通知書」正正需要業主巨細無遺地列明單位是否分租，各分租單位的詳細資料，包括面積、是否有窗戶、獨立廁所廚房、傢私電器，以及租客姓名等資料。何永賢表示，當局對這5萬多戶「漏報」劏房業主，並無即時執法打算，亦將會在數以年計的簡樸房登記期繼續採取寬容處理。
「租賃通知書」所得的資料將會被差餉署用作物業估價，從而計算差餉和地租的金額。沒申報表格AR2的業主，一經定罪可處港幣一萬元罰款。若涉虛假填報AR2的業主，定罪後不僅可處以港幣一萬元罰款，亦可能被監禁3個月。但參看稅局網頁，似乎《稅務條例》對個人申報物業稅時的隱瞞，大多是罰款了事，罰則較輕。
總括而上各項，當局絕不應寬鬆處理無視「租賃通知書」的5萬多個劏房業主，放棄這個摸底調研全港劏房資料的良機，特別是可以藉此搞清楚劣質劏房的具體地址，方便日後巡查執法。當局更應利用表格AR2較重較清晰的罰則，揪出個別案例進行檢控，促使更多業主盡快申報，力求保障基層劏房戶的權益。另一邊廂，稅局責無旁貸，應該盡快完善物業稅報稅表（表格BIR57），要求業主清晰填報物業是否分租；另外稅局須優化法例，增加監禁罰則，才能杜絕業主瞞報造成數以億計庫房收入的流失！
二、關愛隊及社區客廳精準扶助弱勢劏房戶
簡樸房政策影響的是數以萬計香港最底層的弱勢市民，他們向業主議價的能力極低。例如，即使《業主與租客（綜合）條例》(第7章)第IVA部早已立法逾年，禁止業主向租客濫收水、電等指明公用設施收費，但實際定罪案例仍非常少，未能杜絕濫收惡行。
為免這些勢單力弱的劏房戶在「簡樸房」的改裝寬限期完結後，仍因經濟拮据而棲身在未登記的不合規「黑市劏房」，特區政府現時不但要完善法律框架及登記政策，更關鍵的是，要實實在在地摸底全港劏房數據，因地制宜篩查出劣質劏房黑點，劃出未來抽查範圍，做好上門巡查、執法懲戒、臨時安置住戶的預案。
從首批關愛隊成立至今已逾兩年，452支隊伍逐漸扎根社區，作為便民利民第一線，秉承着「哪裏有難我就上」，急居民之所急，積極支援社區弱勢人群，上門探訪送暖。照這麼說，關愛隊應對所服務社區的劏房數目有大略統計資料，是否能由民政總署整合數據，回饋給政府，在某些劏房重災區做好預案，協助劏房戶過渡，務求在這個關係到11萬戶、涉22萬最基層市民的大搬遷政策裏面，扮演積極角色！
例如，關愛隊能否做一個居中的協助橋樑，把這兩年工作積攢下來的區內劏房戶聯絡人名單逐個跟進，務必排查出最困難最需要援手的租戶，了解他們未來從劣質劏房過渡到簡樸房，是否有經濟上的困難，是否與業主有搬遷的爭拗，最好做個「早鳥計劃」，協助最窮最老最無能力的一批劏房戶先騰飛起來，飛出未來貴租的簡樸房束縛，飛出可能淪落到露宿街頭的命運，好好利用政府36個月的寬限期，在被房東趕走前，要麼申請過渡房屋，要麼申請公屋，要麼申請安老院舍，要麼改租其他區更廉租的單位。
此外，扶貧委員會由跨部門高官及社會有識之士共同協商政策，其決策對草根階層影響巨大。近年扶貧委員會一直非常注重透過「社區客廳」來協助舊區擠迫戶，特別是致力於服務劏房戶。目前，由社福機構營運的「社區客廳」透過各類型活動及服務，凝聚基層。除了常去社區客廳的較為積極正向的劏房戶，期盼營運機構也能將社區客廳當成一個聯絡點，主動外展接觸老弱殘病、活動能力差的「隱蔽劏房戶」，為他們未雨綢繆，做好過渡到「簡樸房」的準備，讓關懷之光照射到社區裏面生活得最差的「小兄弟」身上。
三、設立救濟機制 免弱勢劏房戶露宿街頭
特區政府在推動「簡樸房」政策前，做了大量增加基層房屋供應的預備工作，值得肯定！隨着過渡性房屋、簡約公屋陸續落成、新公屋供應量亦將大增，政府有力執行「富戶政策」加速收回公屋單位，多管齊下，終於有底氣規範市面上的分租單位，着手解決為人詬病的劣質劏房問題。
安置問題一直是協助劏房戶團體的關注焦點，由於劣質劏房戶集中了香港最草根階層，受影響人數數以萬計，這些團體的擔憂絕對有道理。若期盼鞭策老弱殘病者積極工作，從而有能力支付未來「簡樸房」租金，並不現實。再加上香港的工作機會多集中在市區，不少劏房戶都是早出晚歸、動輒工作12小時的服務業從業員，要他們每天忍受長交通時間入住位置較偏遠的過渡性房屋，亦不現實。而據《簡樸房條例草案》第2頁指出，即使受當局的取締執法行動影響的劏房戶正輪候公屋，亦不會因執法行動而獲提早編配公屋單位，以免對其他輪候公屋的人士並不公平。故此寄望提早上樓，亦不可行。
香港是關愛之都，港人對萬物有情，閒時做義工清理郊野公園，對花草有情；積極舉報虐待貓狗，對動物有情；樂於款待全球遊客，無論「窮遊」或「富遊」同樣歡迎。所以對於700萬人中最弱勢的「小兄弟」，正是發揮港人為善不甘人後精神的良機！
有着全港最全面捐款人名單的八大校長，能否牽頭募捐，籌集資金，為有困難的劏房戶提供過渡居所？民政事務署能否研究在各區社區中心加建數層，作無處容身的劏房戶臨時收容所？房屋署一直為受災害、緊急事故或政府清拆行動影響而無家可歸的人士提供臨時居所，這些位於屯門寶田及大澳龍田臨時收容中心，還有不少位於新界各區的中轉房屋，可否也為弱勢劏房戶敞開大門？
社會是很現實的，業主不是開善堂。「拯救弱勢劏房戶」必須爭分奪秒！稅局與差餉署可盡快執法，要求業主清楚申報分租單位詳情，從而篩查出劣質劏房的位置，越劣質，租住的劏房戶就越弱勢，越需要社會的援手！辨識後，盡快透過關愛隊上門探訪，積極聯絡，務求將他們納入社會保障安全網，皆因申請公屋、過渡房屋、輪候安老院舍都需時甚久，動輒數年，越早申請，弱勢劏房戶被迫睡「棺材房」、甚至淪落到露宿街頭的機率就越低。
期盼政府高瞻遠矚，盡快做好調研，提交預案！亦期盼香港社會各界發揮同舟之情，聯手築起安全網，齊心「兜住」這些分分鐘無家可歸的社會最弱勢群體！
