（大公報記者 王玨、倪巍晨、張聰 北京、上海報道）買地20多年，蝸牛般的開發速度，分多次銷售，獲取翻幾十倍的利潤……在土地閒置滿兩年即可收回的政策下，香港有地產開發商竟以「修改規劃方案」等各種操作規避監管，待樓價升至極高位才開售收割巨利。
內地守法的開發商及普羅購房者對這種「囤地─慢開發─高溢價」的經營模式非常不滿，認為這些「囤地生財」、規避監管的行徑，赤裸裸收割房產泡沫的紅利，讓老百姓承擔極高昂的樓價，消費者呼籲政府依法嚴肅查處。
近日，位於北京朝陽區東四環的「御翠園」項目推售新一批房源，受到市場關注。備受關注的原因，一是該項目最高打七折拋售，更重要的是，該項目已經陸陸續續賣了20多年，不少購房者慨嘆：「這個樓盤還沒賣完嗎？」
1750元地價與10萬元樓價
大公報記者獲悉，此次御翠園推出房源包括建築面積約140平方米三房、建築面積約185平方米三房和聯排別墅，均價約9.8萬至10萬元（人民幣，下同）／平方米，但如果付款條件好、交首付時間短，部分房源可以享受到很大折扣，可低至7萬元／平方米，一些高層單位的總價最低980萬元起，這個總價較去年類似戶型的推盤價下降近百萬元。
多位經紀告訴大公報記者，開發商當年低價入市，樓盤多年後才開售，利潤十分可觀。2001年，開發商以7億元拿下這個總面積約40萬平方米的北京朝陽姚家園地塊，樓面價約1750元／平方米。開發商採取一貫的慢開發策略：拿地4年後即2005年6月，姚家園地塊才動工建設，當年11月一期逸翠園開盤，均價約0.9萬元／平方米，相比樓面地價已溢價不少；2011年，二期御翠尚府均價漲至2.9萬元／平方米；2019年姚家園地塊正式定名「御翠園」，但一直未開售；2023年，御翠園備案價約9.07萬至9.97萬元／平方米……20多年間，御翠園的備案價較樓面地價上漲超過50倍。
多位購房者表示，儘管這樓盤現在最高打七折，但在相近價格下，周邊保利、金茂等房企的第四代住宅產品設計更新潮前沿、實用面積比率更高，御翠園無論是戶型還是園林都顯得老派保守，何況已開發20多年，不想當開發商收割暴利的「韭菜」：「土地紅利被地產商收割，房價泡沫的代價卻要我們承擔，不厚道！」
2006年買地 2019年始開售
另一例子是上海普陀真如城市副中心，是繼徐家匯、花木、江灣五角場之後，上海第四個城市副中心。2006年12月，真如城市副中心推出A3-A6地塊。地塊標書對競買人資格設置了門檻，即「獨立競買人或聯合競買人中至少一家必須是世界500強企業或其控股子公司，且該企業必須佔聯合競買投資比例50%及以上」。最終，還是這家香港開發商以22億元底價把該地塊收入囊中，折合成交樓面價每平方米3055元（人民幣，下同）。該地塊地上和地下總建築面積約114萬平方米，綜合了甲級寫字樓、公寓式辦公樓、酒店、商業及住宅等。但競買方在競得地塊後並未動工，直至2009年4月才舉行開工典禮。
公開報道顯示，A4地塊2019年6月開盤，推出住宅產品「領寓」，共1108套房取證均價每平方米90402元。2020年4月，A6地塊的348套房開售，均價為每平方米90724元。有媒體報道，去年3月這個被開發商命名為「高尚領域」的項目傳出「73套住宅房源謀求重新取證」的消息，這些房源均價每平方米9.8萬元。
據了解，香港某頭部房企作為最早進入內地的港資房企代表，在過去20多年間，憑藉「低買高賣」「長周期開發」等策略，在中國城市化進程中攫取巨額土地紅利。在成都，該房企通過分期開發、拖延施工等手段長期囤地，在政策監管的縫隙中，以「修改規劃方案」為由，規避土地閒置滿兩年即可收回的政策。相關樓盤項目2020年轉手時，土地溢價率達267%。不僅如此，項目還存在諸多違規操作，如配套學校建設用地被悄悄改成商業用地等。
國家明令打擊囤地行為，但該房企項目開發周期動輒十年以上，遠超行業平均水平，屢屢遊走於法規邊緣，甚至通過「技術性操作」逃避處罰。在2010年之前，地方政府為吸引港資，往往在土地合同中放寬開發期限。例如，2005年，有房企在廣東增城拿地203萬平方米，直至2014年才首次開盤，其間未受到實質處罰。
逃避土地閒置兩年收回政策
根據內地《閒置土地處置辦法》，閒置滿兩年可無償收回土地使用權。但該房企通過「分期開發」、「少量動工」等方式，將單一地塊拆分為多期，以「部分開發」規避整體收回風險。例如，重慶某項目2007年拿地，宣稱總投資120億元，直至2020年僅完成部分建設，地塊價值卻從24.5億元飆升至200億元。
除上述問題以外，該房企還涉嫌不實宣傳的問題。例如其在嘉定的項目，在宣傳中誇大配套設施、規劃等誤導消費者，損害了購房者的權益。有業主因此起訴到法院，法院判決認為被告虛假宣傳構成違約，應賠償原告的相關損失。廣大消費者強烈呼籲政府調查這種不擇手段、唯利是圖的奸商行為，維護消費者權益。
長期囤地套利 融資受限項目停擺
過去十多年，該港資企業套現內地超千億元資產，但其發展模式遺留的後遺症也正在浮現。在長三角，該企業曾試圖抵押已出售項目的剩餘土地融資，卻因「產權瑕疵」而被銀行否決；在珠三角，其舊改項目因拖延開發被納入「重點監控名單」，使得後續申請開發貸款時需提供雙倍擔保。
從土地閒置罰單到融資鏈收緊，從質量糾紛到信用評級滑坡，這種仍心存僥倖的企業，等待它們的可能是融資渠道收窄、合作方避而遠之的惡性循環。
事實證明，資本可以流動，但國家政策的紅線不容試探，唯有摒棄僥倖心理，與國家戰略同頻共振、與時代大勢同向而行，方能於風浪中錨定航向，在守正創新中走出可持續發展的康莊大道。
（來源：香港文匯報A05：要聞 2025/05/16）
