（香港文匯報 記者 黎梓田）國務院總理李強在政府工作報告中提到，全面提高人才隊伍質量。發揮人才高地和人才平台的輻射作用，加快建設國家戰略人才力量，加強拔尖創新人才、重點領域急需緊缺人才和高技能人才培養。完善海外引進人才支持保障機制，優化外籍人才服務。香港特區政府致力吸引人才來港，人才公寓供應及配套成為討論的焦點之一。有業界人士向香港文匯報分析指出，人才公寓的重點在於三方面：選址、成本以及配套設施。因此建議政府應從片區開發規劃以及地價着手，並特別在規劃上增設「人才公寓」類別，針對性加快審批流程，吸引發展商興建更多人才公寓，降低在港居住門檻，最理想的情況是形成一個集工作、住宿和配套設施於一體的片區，大大增加外來人才來港意願，提高香港經濟活力。
根據特區政府公布數字，截至去年11月底，各項人才入境計劃共收到近42萬宗申請，已批出逾26萬宗，當中約25%持外國護照，同期共有約17.5萬名人才攜同家人抵港。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，這批新增人口推動了租盤需求，包括月租2萬元以下、3萬至5萬元的租盤，尤其是交通便利的鐵路沿線屋苑及小型單位，更成為搶手選擇。 立法會議員、高才通人才服務協會會長尚海龍透露，新來港人才當中有高達85%在港租賃單位，少於10%已在港置業，少量則往返深圳，反映出人才公寓租賃需求強勁。
開發片區建公寓 人才快速落戶
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，如果是住宅項目做長租，可以用作人才公寓；如果是商用物業，例如酒店，既可以長租也可以短租，地契的靈活性很大。至於能否為人才公寓的租金封頂，實際上即使在地價上給予折扣，也很難限制租金的具體金額。所以他覺得，不應該單純從地價上着手，而是應該考慮在某個片區開發中，包含一個免地價的人才公寓樓面，規定這部分必須用於服務該片區的人才公寓，這樣可能更合理。長遠來看，人才公寓可以為他們提供一個快速落戶的選擇，此外人才公寓甚至可以靠近辦公地點或小朋友讀書的地方，最理想的情況是形成一個集工作、住宿和配套設施於一體的片區。
建議優化人才公寓流程審批
張翹楚表示，在香港進行物業發展，主要由三個政府部門來規管。第一個是地政總署，即與地契相關；第二個是規劃署，即涉及大綱圖；第三個是屋宇署，即需根據《建築物條例》進行建築。因此，這三者共同規管所有建築項目。現時所謂的人才公寓，在地契上並無特別指定的用途。地契的用途通常分為住宅或非住宅，當然非住宅又可進一步細分為不包括工業的類別，例如其他商業用途，但並未特別提及需細分為人才公寓這一類別。
另一方面，在規劃方面，暫時亦未有明確規定稱為「人才公寓」的類別。不過，有一些像住宿機構（Residential Institution）項目，或許可以歸類為宿舍類別，但相對來說算不上完全是人才公寓。《建築物條例》對於人才公寓的建造亦無具體規範，條例主要集中於住宅和非住宅之間的區分。即使回顧規劃部分，起草大綱圖時會參考《香港規劃標準與準則》，但香港規劃署的相關指引，其中亦無一欄專門列出「人才公寓」。因此，問題在於，若要發展所謂的人才公寓，其建造審批程序與一般樓宇無異。
如果地契屬於住宅用途，當然沒有問題；但如果地契屬於商業用途，即非住宅性質的非住宅地契，那麼發展出來的項目可能需要以酒店形式運作。若地契需要修訂，當然就涉及補地價的問題。另一方面，前面提到的規劃部分，需確認規劃是否允許，例如是否仍以住宅用途為主，並將其調整回住宅地契，這樣進程會較為快捷。但若規劃用途不符，則需要修改規劃，或者若該住宅屬於甲類第二欄的類別（須先向城規會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲准的用途），則需額外耗費時間。到了建築階段，當然要按照《建築物條例》及相關審批標準進行審核。
宜先定義「人才公寓」免遭濫用
整體而言，若將此視為一個住宅發展項目或商業發展項目，一般來說，三至五年是無法避免的時間框架，幾乎不可能縮短。這與人才公寓的問題無關，至於能否可以優化流程，其實去年發展局已多次公開表示，優化法規和簡化制度並非針對單一條例，而是涉及多項條例的調整。然而，若想進一步縮短時間，首先政府應設立一個專門的人才公寓類別欄目。設立專門欄目後，可優先處理審批或簡化審批程序。第二點是關於人才公寓的定義，關鍵在於若不將其視為普通住宅或酒店形式，而專門因應人才公寓而設立用地，其未來租賃或出售對象的規定如何定義，以及何謂「人才」。張翹楚認為，這一點頗為尷尬甚至帶有風險，若衍生出市場上有人未按規定使用，政府亦需負責把關。
業界建議北都區推專才租賃項目
高力香港研究部主管李婉茵接受香港文匯報訪問時表示，吸引人才的重點在於工作機會和國際化環境，以及相對較高的薪資。未來若私人市場能在新發展區增加租賃單位比例，租金價格可能會更合理。她建議政府或可在新田科技城等地調整土地用途，推出專門用於租賃的低價地皮，豐富租賃市場選擇，分散壓力。
至於地皮具體價格，需視項目而定。學生宿舍相對簡單，租金回報模式較直接；人才公寓則更像投資項目，類似寫字樓或商場。價格接受度需由市場決定，若有發展商參與投標，就能反映土地的合理價格，但她相信應低於分層出售的住宅項目。李婉茵認為，外來人才這批人一來是租賃市場的新增來源，二來未來可能轉化為香港私人住宅市場的購買力。因此，對租賃市場有刺激作用，同時另一類需求來自海外學生。這兩個新興需求推動了香港住宅租金價格在加息周期開始後，租金指數不斷上升，這是新興需求帶動的結果。
學生宿舍仍有大缺口
關於學生宿舍短缺，政府計劃將非本地生學額比例提升至40%。當時估算，香港八大資助院校提供約3.4萬至4萬個宿位，但需求已達近8萬，連同自資院校學生，總需求料逾12萬。目前專業管理的學生宿舍僅約3,000個，即使加上未來幾年新增的1萬多個宿位，到2027-2028年，供應預計僅6萬餘個，而需求可能達17.5萬，短缺大約12萬個。因此，該行建議政府允許改建商廈為學生宿舍，恰逢去年施政報告提出類似政策，政府今年將推出先導計劃，鼓勵市場改裝商廈為學生宿舍。
人才租房負擔高 八千元起跳
外來人才對於香港的公寓需求十分強勁，但在求過於供下，外來人才搵樓面對不少困難。前海國際聯絡服務總經理黃麗芳指出，外來人才主要分兩種，一種是高、專、優（專才、優才、高才），另一種是透過非本地畢業生留港/回港就業安排（IANG），前者通常薪資較優厚，不太擔心留港住宿的負擔問題，惟後者通常薪資不會太高，只有一萬多至兩萬多元左右，因此留港找住宿會有較大困難，而且這一類人數也比較多，這亦是香港搶人才需要處理的地方。
黃麗芳指出，申請IANG留港的人士，通常只有合租單位或服務式住宅兩種選擇，前者合租租金大約介乎8,000至1.2萬元，惟空間通常較狹窄，每個獨立房間只有百多呎，難以長期定居；如果是後者，則租金可能高達1萬多至2萬元。兩者對於只有一萬多至兩萬多元薪金的外來人才來說，其實也是一筆不小的負擔，也有人反映很難儲錢買樓。
她分享指，有來自外地的朋友為了節省租金或者住大一些，需要去火炭甚至是屯門等偏遠地方租樓住，雖然香港交通方便，但車程及車費也是一大挑戰。因此，有些外來人才索性再住遠一些，走上深圳定居，但這明顯與特區政府「搶人才」提振經濟活力的原意相違背。
人才公寓更看重環境配套
張翹楚也認為，對於有意來香港的人才來說，住宿成本是一個重要考慮因素。因為他們來港主要是為了工作，希望穩定就業並在香港落地生根，他們會計算在香港生活的成本。雖然有些地方的租金可能較便宜，但如果整體生活成本過高，他們也未必會考慮留下。因此，特別是一些技術專才，他們非常重視成本。張也認為，人才公寓的面積比起學生宿舍需要更大，戶型種類也要更多樣，例如從1房到2房不等。除了靠近工作地點外，周邊是否有合適的國際學校也是一個很重要的因素。
參考內地產業園 凝聚人才社區
至於北都建設人才公寓，黃麗芳認為政府可以參考內地的產業園模式，創造一個完整的就業市場，「如果是住在北都，但依舊去中環金鐘返工，那不如繼續住在深圳」。政府應考慮如何不讓北都區的人才公寓「孤零零」，也應該劃出公共空間讓人才之間有更多交流，凝聚出一個人才社區。不過黃麗芳提到，不少外地朋友均向她反映香港的優勢在於融資能力、資訊流通以及法治制度，加上香港地理位置優越以及港英管治時期背景，對外來文化及歷史有一定的了解，能面向國際市場，而香港本身也有舉辦不少活動吸引外國人來港，外來人才有更多機會接觸到國際市場，所以他們願意留在香港發展。
因此，黃麗芳指出，其實香港有不少學生宿舍存在一定空置率，政府及各界可以協調把這些空置的宿舍租給外來人才，如果是雙人房則可以家庭形式租出，以減輕外來人才的租金負擔；而市區亦有不少三四線酒店，她提到整幢推出招租後，一般一至兩個月內都會完全租出，因此業主把整幢酒店改裝也是一個出路。
（來源：香港文匯報A04：兩會聚焦 2025/03/09）
