（大公報 記者 曾敏捷）新一份財政預算案將於本月26日出爐，香港測量師學會關注發展土地價值大跌導致政府收入大減，預料本年度賣地收入不足100億元，建議政府積極尋求縮短土地發展時間及降低建造成本，包括加快工程審批、放寬地上停車場面積計算準則等，增加發展商投地意欲及買地出價。
有立法會議員認同，短期內可透過賣地條款入手，增加吸引力，激活市場氣氛；長遠香港要發展多元產業帶來其他收入，避免過分依賴賣地收入。
政府財赤持續，財政司司長陳茂波早前預告，受地緣政治、經濟增長放緩影響，本地資產市場受壓，令賣地收入、樓市印花稅及利得稅等減少，預計本財政年度赤字約1000億元，較原來估計的481億元赤字高出一倍。
可加快審批 降建造成本
地價收入是特區政府五大主要收入來源之一，平均每年為庫房帶來逾600億元收入，但近年房地產市場轉趨疲弱，2023-24年度地價收入降至196億元，僅佔政府收入總額約3.6%。數據顯示，本財年前7個月地價收入僅錄得37億元，僅為原先預算330億元的11%。
香港測量師學會昨日在傳媒聚會上表示，近年發展土地價值下跌，導致政府土地收入銳減，建議政府積極尋求縮短發展時間及降低建造成本的方法，提升土地價值，充實庫房。
香港測量師學會土地政策小組主席劉振江表示，在高息環境下，發展商都希望縮短發展年期，以降低不確定性和成本，但現時部分項目由買地至開展地基或建築工程，可能要等九個月至一年，他認為政府應致力縮短相關審批時間，令等候開工時間縮短到六個月；另外，即使樓宇完工出了入伙紙，還需要很長時間才能取得滿意紙，然後才能交付給買家，過程可以檢討，讓發展商盡早收取售樓所得，再作出其他投資。
放寬停車場面積計算標準
在降低建造成本方面，劉振江指出，政府可考慮放寬地上停車場面積計算準則，以降低挖掘地庫的高昂成本。他引述數據指，建造地面停車場的成本，每平方約為14300元至17000元，但地庫第一層的成本，已增至32800元，而且挖得越深，造價越貴，地庫第四層停車場成本更是高達每平方米41300元。
劉振江認為，建議不涉及條例修訂，政府可以在財政預算案釋放放寬賣地限制的信息，提振市場信心。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓認為，地價收入是政府主要收入之一，但屬於非經營性收入，變動的波幅亦很大，長遠而言，香港應發展多元產業，帶來其他收入，避免過分依賴賣地收入。但短期內，政府可從賣地條款入手，增加吸引力，激活市場氣氛，例如將部分用地拆細，吸引中小型發展商或新進入本地的發展商參與競投等。
學者意見｜造地不能停 賣地應持續
近年樓市下行，拖累發展商投地氣氛及政府賣地收入，政府上個財政年度賣地收益跌至196億元，位列政府五大主要收入末位，本年度賣地收入亦預料遠遜預期。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才昨日接受《大公報》訪問時指出，本港房地產受外圍環境影響大，賣地收入料未來一、兩年仍處於低位，但強調持續造地工作不能停，亦不應長時間停止賣地。
麥萃才指出，本港目前的財政赤字與經濟周期下行有關，經濟周期往往是長期的，故賣地收入減少亦不能只看近幾年的數字。他相信，隨着人口增加，加上家庭小型化，住宅需求增加，土地供應需求會持續，但受外圍環境影響，房地產業料未來一、兩年仍處低位，「從1998年至2003年的經驗告訴我們，即使經濟下行，亦不能停止造地、停止賣地，因為之後可能導致樓價大幅攀升，未必是好事。」
對於有建議縮短發展時間及減少賣地限制，包括取消私人發展項目興建不同社福設施要求等，麥萃才認同，應縮短發展時間；至於減少賣地限制，從發展商角度，限制越少越好，但要求部分私人發展項目興建社福設施，是考慮到部分社區欠缺相關配套，但區內未有足夠的土地可劃出作獨立發展，故要求發展商建屋時一併提供，即使政府希望增加發展商投地誘因，但調整時亦須考慮社區需求。
專家建議｜發債成立基金 支援強制維修
為支援本港私人樓宇的保養、維修和復修的工作，測量師學會建議政府成立證券化債券基金。測量師學會會長梁志添昨日表示，早前在不同場合向政府表達相關建議，包括希望政府發債並成立證券化的基金，規模可能是100億至300億元，並藉着執行屋宇署所發出的命令，替私人業主進行所需的維修；同時透過既定機制收取法定的監督費和附加費用，以支持日常運作及債券的派息。
梁志添表示，這個安排能夠減少危險樓宇的數量，改善樓宇安全，亦能增加業界的工作機會；長遠而言，有關基金亦可協助失修樓宇的重建計劃，達至市區更新。他希望，成立基金能配合建築物條例的修訂，強調並非只是做一個投資產品，而是想真正幫到社會、減低樓宇老化問題，從而長遠幫助市區重建，亦可以減輕政府在這一方面的負擔。
（來源：大公報A7：要聞 2025/02/12）
