文/鄭久慧

本月16日區域法院頒下判詞的一宗欺詐按揭貸款案，引發廣泛關注。事緣案中被告為一名地產代理，購買涉案物業訛稱自住，獲批較高成數的按貸，實則將物業出租，並要求租客將水費單轉到被告名下作證明，更兩度欺騙銀行指物業為自住用途。被告被判罪名成立，判囚16個月，充公其犯罪得益（租金收入）約107萬港幣，另將面對被吊銷地產代理牌照的命運。

其一，據報章引述地產代理及前銀行業界人士指出，確有某些獲批高成數按貸的自住業主，違規將單位出租，若被銀行揭發，一般只會降低按揭成數及要求業主補回貸款的差額。鮮少聽聞業主因違規而落得身陷囹圄的下場，更被重罰逾百萬，故此此案裁決甚具阻嚇力。

其二，自住物業按揭成數較高，在銀行按揭方面，金管局的規定為：非自用住宅物業（不論價格）及低於700萬元的自用住宅物業的最高按揭成數分別為5成及6成。而由香港按證保險有限公司承保的部分，參與按保的銀行可為600萬元或以下的自住物業提供最高8成按揭，而按揭保險對6成按揭以上的貸款部分，可提供最高80%按揭成數的保障，本案被告就藉申報「自住」，最終獲批高達8成按貸。

其三，有鑒於申請樓按時聲稱「物業自用」會獲批較高成數，變相可以「低入場費」購買單位，而同時銀行覆核是否自住的手法亦較為寬鬆，一般僅抽樣跟進，要求業主提交寄往按揭單位的本人名下水電費單作證明，無異於倚靠業主自律呈報。再加上政府自從2019年來，兩度放寬按揭保險來降低市民申請9成按貸的門檻，據報過往3年每年均有多達4至5萬餘宗獲批申請，當中涉訛稱自住的業主難免亦相應增加。

其四，據判詞第13節，本案並非銀行揭發，而是有人向按證保險公司舉報被告，其後按證保險公司及銀行並未派職員親身上門核實，僅要求被告提交公用設施賬單、銀行結單及確認信作證明，就信納被告為自住，足以顯示現有樓按審批的覆核及調查機制未如理想，強度嚴重不足。

其五，據報章引述熟悉內情的人士指，此類違反按揭規例的租盤，因業主需要地址證明就會代租客繳交水電費，租客也會趁機壓低租金撈點好處。這種因利益私相授受而形成的「包庇默契」，難免增加執法難度，故此在未來同類個案，亦應就欺詐行為追究租客刑責。

其六，今年3月底，金管局發表最新的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，顯示全港家庭負債佔GDP比率創下歷史新高，由2022年上半年的94.2%，上升至下半年的95.5%，銀行所承受的信貸風險再增加。家庭負債中，住宅樓按一直佔最大比重，而且在近5年內維持明顯的升勢，雖然截至去年底按揭貸款的拖欠比率遠低於0.1%，但現時機制寬鬆地覆核申報自住的業主，容許他們利用制度漏洞借更多按貸更輕鬆上車，變相增加了市場對私人住宅的需求，無疑助長炒風。

一旦發生金融動蕩或樓價大跌，無力還貸者勢必大幅增加，衍生大量「負資產」及「銀主盤」，對銀行系統亦無可避免帶來衝擊，正如法官在判詞第15節所講，若銀行知道被告所提供的物業自用資料屬虛假，銀行便會取消按揭保險計劃貸款，同時因銀行倚賴被告所提供的虛假資料，來繼續維持被告的按貸，而虛假申報將引致按揭保險計劃下的保險保障變為無效，故會對銀行構成信貸風險。所以此案判得好，具標誌性阻嚇作用，既能警惕為數不少的訛稱自住業主，亦能提醒未來買家切勿以身試法，更能為漏洞處處的現有覆核及調查機制敲響警鐘！