（香港文匯報 記者 黎梓田）香港地產投資市場仍受經濟環境因素考驗，財團投地依然保守，除前日赤柱住宅官地未到政府底價而流標外，昨日市建局旗下觀塘裕民坊商業項目僅得新地一家財團入標，收標情況為2008年紅磡必嘉圍地盤後，15年以來最差。市場猜測不少發展商或因「計唔掂數」放棄入標，項目流標機會極大。有測量師建議項目改作住宅發展，惟政府明言賣地隨行就市，但也不會賤賣地皮。

觀塘市中心第四及第五發展區項目（裕民坊商業項目）昨日截標，雖然市建局邀請19家發展商及財團入標競投，但最後僅得新地一家財團入標，收標情況為15年來最差。翻查資料，對上一次只收到1份標書的市建局項目，為2008年4月紅磡必嘉圍地盤(即御悅現址)，之後則是長實在2014年投得的深水埗海壇街229A至G號(即愛海頌現址)，當年只收到2份標書。

地皮估值5個月跌五成

其實，近期樓市雖然有回暖，但市場對經濟及樓市前景仍然審慎，除赤柱住宅官地前日流標外，政府上月中批出的啟德地皮，每呎樓面地價僅6,138元，地價重返8年前，並較市場預期下限低23%。市場今次對裕民坊商業項目估值已經大幅下調，最新估值介乎約87億至130億元，每呎樓面地價4,000元至6,000元。相較去年8月招意向時的估值151.6億至259億元，每方呎樓面地價7,000元至1.2萬元，大幅回落43%至50%。

測量師、華坊諮詢評估資深董事梁沛泓昨指出，裕民坊商業項目入標反應比預期更冷淡。他認為，市建局財務上需要自負盈虧，若最終標價過低，不如向政府申請改作商場及住宅發展，不建議「賤價」批出項目。

測量師籲改劃商住用途

梁沛泓續指出，項目將連接觀塘地鐵站及apm，是一幅優質地皮。為支持起動九龍東CBD2的發展，項目早於2006年的方案已有着商廈元素。但近年來，在工廈活化政策帶動下，預見九龍東將繼續有大量的新商廈供應。另從規劃大綱圖看，地鐵觀塘線的北面區域基本作住宅用途，南面區域作商業用途，所以項目更改用途並不會與周邊產生不協調。他表示，若更改為商住用途，地積比率可維持相若，項目地價可達180億元。

另值得留意的是，觀塘一帶近年落成的商場，有「裕民坊Yue Man Square (YM2)」，該商場及公共設施總面積逾35萬方呎。而新地及載通國際剛落成的「The Millennity」亦提供商場樓面約50萬方呎。加上觀塘市中心第四及第五發展區該商業項目約70萬方呎商場，單計新商場樓面就有155萬呎，還未計及已發展多時的apm等零售樓面。

財政司司長陳茂波昨一併回應赤柱住宅地流標時說，樓價去年1至11月間下跌13%，是有秩序的調整，只是慢慢回落，個人對赤柱豪宅地流標不感到意外，並指政府每次賣地由地政總署按當時市況釐定底價，而在樓市調整下，通常地價跌幅快於樓價，個別政府地皮跌幅不少。

政府不因財赤急賣地

他又指，政府無高地價政策，賣地隨行就市，但亦不需要賤賣，不到價可以不賣，不會因財政赤字大而心急去調整地價來賣地。

觀塘市中心項目為市建局歷來規模最大的單一重建項目，以5個區域進行分階段發展，上述第四及第五發展區，為最後一個發展區域，發展至今已歷時逾20年。該址前身為裕民坊部分，地盤面積為27.55萬方呎。項目完成後預計總樓面面積上限為216.59萬方呎。

裕民坊商業項目於去年9月截收意向時，合共接獲24份意向書，包括恒地、長實、信置、華懋、遠東、鷹君及中國海外等，其後在11月市建局邀請當中19家發展商及財團入標競投。

探究一標之謎

觀塘裕民坊商業項目僅得新地一家財團入標，是市建局15年來最差情況。探究原因，主要有以下幾個：早前有消息指市建局對入標財團設有資格限制，且商業項目投資回報期長，加上未來一兩年東九龍有大量商業樓面新供應，面對目前市場氣氛較淡、空置率高，以及投資規模龐大，因而令許多中小型發展商卻步，故投標反應冷淡亦在市場預期之內。另有意見認為，財團投地意慾亦與住宅銷售有關，資金回籠速度往往是出價主要因素之一，特別是投資額龐大的商業項目。

住宅積壓影響資金回籠

若結合赤柱住宅官地流標，有市場人士亦揣測發展商有意逼政府「撤辣」，因為目前積壓的新盤達7.9萬伙，同時前幾年發展商都高價買入不少地皮，尤其是啟德跑道區地皮，涉及不少本港一二線發展商，例如聯手成立「啟德跑道區私人發展有限公司」的華懋、中國海外、帝國集團、遠東發展、恒地、嘉華國際、新世界發展、新地及會德豐九家發展商。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，發展商投地往往都受制於住宅銷售。不論是住宅地或商業地，投地的都幾乎是同一群發展商，因此雙方土地市場往往有很直接的關連性。如果住宅賣得差、庫存多、現金回籠慢，則他們投入商業地的策略就會有所調整。

雖然有市場人士揣測發展商有意逼政府撤辣，但張翹楚指政府完全撤辣機會不大，估計政府不會只為滿足發展商、地產代理及投資者而撤辣，而是需要兼顧市民的上車需要。若要平衡兩者需要，張翹楚認為政府極其量只會考慮撤銷額外印花稅SSD，幫助市民「鬆綁」賣樓。

籲吸海外資金來港投地

張翹楚指，此項目一旦流標，降價並非唯一出路，建議可將地皮改劃做商、住綜合用途，增加吸引力。過往發展商會以發展住宅獲得現金流，再發展商業收租項目，但現時住宅回本期延長，對現金流有影響，增加發展商用地壓力。他又建議，政府應「往外走」，例如於海外或香港路演，吸引海外投資者考量來港發展物業。

（來源：香港文匯報A10：要聞 2023/01/12）