（大公報 記者 林志光）本港樓市交投淡靜，今年成交量更料是有紀錄以來近30年的新低，令部分對行業失去憧憬的地產代理放棄續牌，個人牌照連跌3個月，截至上月底止，全港持牌代理人數有41239個，為近15月新低，同時亦在今年2月份達歷史高峰後，9個月內累減近千個牌照；在成交持續下跌下，上月約11個代理爭做一單買賣，比率是近4年新高。由於業界早前已揚言會再減員工及分行數目，相信代理人數短期內會繼續減少。

地產代理監管局公布的最新代理牌照顯示，個人牌照減少，主要來自營業員數目。截至上月底，營業員牌照為22380個，按月減157個，連跌3個月，累減440個；而自今年2月高峰計，更累減936個，數目回落至去年初約2.24萬個水平。由於營業員牌照一般是由初入行的代理所報考，在近3年的疫情及封關影響下，本港不少行業皆經營困難，要裁員甚或結業，導致不少人失業。其間惟樓市表現尚算不俗，令不少人轉行加入代理行列，該類牌照由2019年底約2.1萬個，增至今年2月高峰時有逾2.33萬個。

樓宇買賣登記按月跌16%

至於地產代理（個人）牌照在連升兩個月後，上月也減少93個，為18859個，與今年2月時高峰比較，累減233個。上述兩類牌照數目皆減，令個人牌照在9個月內共減1169個，回落至去年8月時約4.12萬個的水平。

根據各代理行的統計顯示，上月整體樓宇買賣合約登記數字，只約3700多宗，按月減少逾16%，更是自2018年12月後，近4年的按月新低。換言之，以上月底的個人牌照數目計，即約11名代理爭做一單買賣，比率則是2018年12月後的新高。

代理業續瘦身 牌照料再減

不過，今年樓市開始下行，交投也減少，有代理行更預料全年樓宇買賣登記量創近30年新低，只約6萬多宗，代理行業競爭更為激烈。早前中原地產及美聯物業等代理大行，均表示及預告會削減代理員工及分行數目，中原指在首10個月已流失500人，年底前會再減300人；美聯也決定約30間分行在租約期滿後不再續租，並約有400人自然流失。

另一方面，在疫情漸穩下，本港經濟及民生開始逐步復常下，相信部分缺乏經驗的代理營業員會放棄，或再轉行。因此，未來代理牌照數目料會持續減少。

此外，截至上月底止的地產代理（公司）牌照有3941個，按月微添2個，兩個月則添20個，或反映有個別具經驗的地產代理，獨自或自組小型公司經驗。而反映地產代理分行數目的營業詳情說明書，上月底錄7167份，按月減少12份，較去年底的高位減少76份。

公居屋上月成交128宗 跌近兩成

香港房屋委員會資料顯示，11月份暫錄128宗公營房屋成交，較10月份全月159宗跌19.5%。惟11月數字屬臨時性質，尚未全面反映新一輪白居二大軍的實際入市情況，而近日入市速度有見加快，葵涌寧峰苑一伙放盤4日極速由白居二以近444萬元承接。

新一輪白居二大軍陸續入市。中原地產葵涌廣場分行經理曾日昇表示，白居二購買力出籠，帶旺二手居屋睇樓量及成交。葵涌寧峰苑A座低層3室，實用面積506方呎，兩房間隔。單位經該行放盤4日極速沽出，居二市場放盤價460萬元，新近獲白居二垂青洽購，最終以443.8萬元成交，呎價8771元，減幅約3.5%。

曾日昇表示，買家為首置家庭客，見樓價顯著回落，亦難得抽中白居二可揀樓，故決定入市。原業主則於2001年以98.12萬元居二市場價購入，持貨21年沽出，賬面獲利345.68萬元，單位期內升值3.5倍。

美聯物業東九龍彩虹分行營業經理李志雄表示，九龍灣彩興苑C座高層06室，實用面積376方呎，獲白居二買家以第二市場價428萬元承接，實用呎價11383元。他補充，特區政府近期正式發出新一批白居二購買資格證明書，帶動屋苑近期流轉速度加快，成交急增。資料顯示，原業主2019年5月以307萬元購入，持貨逾3年，賬面獲利121萬元，單位升值約39.4%。

銀主盤升見230伙 創13年新高

上周五公布的中原城市領先指數CCL，跌至159.76點，是逾5年新低。單計今年首11個月，樓價已下跌近15%，意味今年選用高成數按揭入市的市民，或已跌入「負資產」。除了二手樓外，隨着銀主盤數量升至230伙，再創13年新高，近期部分銀行已開始將手上銀主盤降價吸客。目前全港約有三成銀主盤減價求售，叫價最高減逾20%。

叫價最高減逾20%

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，加息及疫情影響下，銀主盤數量現惡化跡象，但未見太急速，惟中原城市領先指數已由去年歷史高位累跌16.5%，擔心樓價如繼續下跌，若跌足三成的話，銀主盤數量或會出現複式增長，升至近一千個水平，再度呼籲特區政府適時審視樓市辣招。

對於銀主盤減價求售，陳永傑稱，銀主減價只是追回樓價跌幅，「都驚賣唔去」。

據中原地產獲銀主委託的放盤作統計，11月新增約31伙銀主盤，與10月新增約23伙比較，單月急增近九成，為今年3月新增約33伙後最多；在扣除賣出銀主盤後，截至11月底，全港放售中的銀主盤數量增至約230間，再創2009年4月錄得約249間後的13年新高，與去年同期約124間比較，按年急升近九成，直逼2008年金融海嘯。2008年金融海嘯後，本港銀主盤數量曾升至近320伙。

以銀主放盤叫價計，上述230間銀主盤總值逾34億元，住宅佔約27億元，其餘為工商舖等非住宅物業。住宅銀主貨叫價74萬至1.68億元。

當中約193伙屬住宅銀主盤，細價樓成為銀行收樓重災區，其中近七成是叫價低於1000萬元的中小型住宅；若按地區劃分，元朗成全港最多銀主盤地區，共17間，涉及屋苑包括天水圍嘉湖山莊、元朗尚悅、映御、爾巒及原築等；之後是將軍澳及屯門，各有15及11間放售。

近期二手市場出現減價及蝕讓潮，銀主盤為求出貨，也開始面對現實減價搶客。據統計，該批放售住宅銀主盤中，多達65伙近日減價求售，佔整體住宅銀主盤逾三成，減價盤比例之高算是近年少見，減幅介乎3%至21%不等。「重賞之下必有勇夫」更成為銀主出貨策略，增加佣金激勵代理落力促銷。

上月成交17宗 增1.4倍

減幅最大的一間銀主盤為西貢西沙路西徑地下連花園村屋單位，實用面積694方呎，銀主上月仍叫價655萬元，現減至520萬元求售，減幅21%，呎價7493元。

九龍灣淘大花園D座一間銀主盤，面積390方呎，今年9月放盤叫價630萬元，呎價16154元，由於裝修較為殘舊，加上屋苑近月不斷出現劈價成交，價錢屢創新低，並連環跌穿400萬元，上月平均呎價低見13968元，銀主終面對現實，近日將叫價調低70萬至560萬元，呎價14359元，減幅逾一成。

銀主盤減價奏效，11月市場錄得約17宗銀主盤成交，較10月約7宗增加1.4倍，是今年5月錄得約24宗後，銀主盤交投最旺一個月。其中香港仔中心R座高層2室，703方呎，原叫價1100萬元，減價逾百萬元後，以968萬元沽出，呎價13770元。

（來源：大公報A18：經濟 2022/12/02）