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按揭壓測放寬 置業入息門檻降一成

(大公報記者 黃裕慶)香港金融管理局昨日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試的要求放寬,由現時的3厘下調至2厘。有關調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。金管局發言人指出,放寬壓測是考慮到目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平,因應銀行風險管理需要的變化而作出的決定,「與逆周期宏觀審慎監管措施無關」。

金管局總裁余偉文周四(9月22日)就美國聯儲局的加息決定會見傳媒時,曾就壓力測試的要求作出回應,指金管局會持續監察市場情況,確保監管措施包括壓力測試能切合當刻的市場情況,如有任何改變會適時公布。事隔一日之後,金管局隨即作出調整。

百萬貸款月入要求低千元

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,是次放寬壓測比市場預期中來得快,部分原因是樓市交投疲弱及樓價下跌。此外,本港開始踏入加息周期,截至昨日為止,至少已有10家零售銀行宣布上調港元最優惠貸款利率(P),當中包括規模最大的滙豐、中銀香港(02388)、渣打香港、恒生銀行(00011)和東亞銀行(00023)等,令有意置業人士的入場門檻提高。

金管局副總裁阮國恒在昨日發給銀行的函件中指出,美聯儲自今年3月以來多次加息,累積加幅300點子。在本港,1個月港元拆息(Hibor)亦由0.3厘抽升至2.5厘以上,導致H按貸款觸及鎖息上限。

面對資金成本上升,他指銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款的鎖息上限,近日更將最優惠貸款利率上調,金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度,由現時的3厘下調至2厘,此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出,壓測要求放寬之後,每100萬元貸款額、30年期H按及P按(假設P-2.4)計劃之每月入息要求,將分別減少1039及1031元;新措施下同一份工資可借多一成,每1萬元工資由原來最多可借101萬元增至113萬元,等於每1萬元可多借12萬元。對於已購買一手樓盤,正等待建期上會的買家來說,尤其是利好消息。

專家:有助市民置業

市場人士普遍歡迎金管局放寬壓測要求。中原按揭董事總經理王美鳳說,金管局迅速回應市場變化,相信有助置業人士在加息期間作好預算及準備,亦可避免買家在按息上升時增加入市難度,對樓市起正面推動作用。

金管局提醒說,儘管調低壓測要求,市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升,市民作置業、投資和借貸決定前,必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

對於市場上有聲音要求檢討現行的樓市「逆周期」措施,金管局發言人回應說,近期樓市出現了一些調整,截至2022年7月,住宅樓價比2021年9月高位下跌5.5%,今年首8個月的成交量較2021年同期下跌38%。「雖然如此,現階段未能確認樓市已經進入下行周期」。金管局會繼續密切監察市場發展,因應樓市周期的轉變,在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施,確保銀行體系穩定。

話你知|壓力測試 確保還款能力

住宅按揭貸款中的「壓力測試」安排,是香港金融管理局在2010年引入,要求銀行在審批住宅按揭貸款時的一項要求,藉以評估借款人的還款能力。背後用意,是為了確保借款人能應付利率上升引致供款額增加的情況。

借款人過往向銀行申請住宅按揭貸款,一般只需符合「供款佔入息比率」不多於五成的要求。不過,由2010年8月起,借款人除了要符合上述要求之外,尚要通過多一重壓力測試,即在假設按揭利率較現水平上升至少2厘的情況下,借款人的供款與入息比率仍不高於60%。

及至2013年2月,金管局收緊對借款人壓力測試的要求,將按揭利率由現水平上升至少2厘調整為至少3厘。在維持了9年多之後,昨日又宣布回復為至少2厘。

中小行跟隨加P 渣打美元存息升至0.5厘

繼多家大型零售銀行周四率先宣布加息後,昨日再有多家中小型銀行陸續上調港元最優惠利率(Prime Rate)。截至昨晚7時為止,最少包括工銀亞洲、中信銀行(國際)、大新銀行、創興銀行、上海商業銀行和花旗香港。六家銀行同樣加息0.125厘,最新的港元最優惠利率同為5.375厘(見附表)。

工銀亞洲昨日公布,經審慎考慮經濟環境、資金成本、市場流動性及拆息水平等各方面因素之後,決定將其港元最優惠利率由5.25厘上調至5.375厘,加幅為0.125厘。同時,戶口結餘達5000元或以上的港元儲蓄存款利率,由0.001厘上調至0.125厘。有關調整由下周一(9月26日)起生效。

創興銀行亦宣布由昨日起,將港元最優惠利率由原來的5.25厘上調至5.375厘,同時上調俗稱「紅簿仔」存款利率的港元儲蓄存款利率,由原來的0.001厘上調至0.125厘。

上海商業銀行宣布由下周一起上調港元最優惠利率,由5.25厘加至5.375厘,加幅為0.125厘。上商同時上調港元活期儲蓄存款利率,戶口結餘達港幣1萬元或以上的儲蓄存款利率,將由0.001厘上調至0.125厘。

此外,再有銀行宣布上調美元「紅簿仔」存款利率。渣打銀行(香港)宣布,由下周一起,上調美元儲蓄戶口利率,由年息0.25厘上調至年息0.5厘,與其他大行看齊。

地產界齊讚好 助樓市恢復元氣

金管局昨向銀行發出降低物業按揭貸款利率壓力測試要求,地產界齊聲讚好,認為可刺激物業成交,有助樓市恢復元氣,惟目前息口處於上升周期,況且樓市處於弱勢,短期樓價仍有5%波幅。

梁志堅:刺激買家入市意欲

會德豐地產主席兼地產建設商會執委會主席梁志堅認為,有關措施可刺激買家入市意欲,有助樓市恢復元氣。不過,他相信要有效激活本港樓市,最重要仍是取決整體經濟是否真正復甦,重申要經濟復活,首要恢復通關,否則「香港玩完」。

郭子威:樓價短期波幅5%

長實(01113)首席營業經理郭子威表示,金管局調整相關要求,相信已經考慮到銀行有足夠按揭業務風險管理,目前香港正跟隨美國利率方向,處於上升周期。因此,市民作出置業決定時,須留意按揭利率有可能隨整體利率環境上升,從而影響供樓負擔。入市前,必須量力而為,小心衡量自身財政因素,相關的調整相信不影響近期已經疲弱的樓市,樓價短期內仍會持續橫行,波幅約5%。

黃光耀:支持樓市平穩發展

會德豐地產常務董事黃光耀表示,降低壓力測試要求,有助準買家入市,可望支持樓市平穩發展。

林達民:有助剛需盤吸客

恒地(00012)旗下恒基地產物業代理營業(一)部總經理林達民回應稱,有關措施對市場有正面作用,有助剛需盤吸客。政府昨日公布「0+3」入境檢疫措施,他預計各行各業將逐步復甦,有效吸引內地人士來港置業,對後市走勢感樂觀。

陳永傑:本月成交料升30%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑歡迎有關措施,認為特區政府適時審視樓市辣招,洞悉樓價一旦出現斷崖式下調,將拖垮整體經濟,因時制宜調整按揭壓力測試,相信有助激活物業市場流動。

他說,今次降低壓力測試假定升幅的百分比,相信是特區政府救市第一步,有效將之前摒出物業市場人士重納入置業階梯,對各類型物業皆有利,激活整體物業市場,連同昨日公布的放寬抵港檢疫安排措施,相信兩大利好消息可令本月物業市場成交量按月升30%。

陳永傑補充說,今次金管局降低按揭壓力測試,反映特區政府一直密切留意樓市走勢,亦意識到物業市場對整體經濟的重要性,救樓市即幫助業主在經濟下行時自救,免得動用大量資源救市。有信心特區政府可穩樓市穩經濟,適時繼續減辣救樓市。

廖偉強:對沖加息影響

利嘉閣地產總裁廖偉強認為,相關措施對樓市是直接的利好消息。香港上調按揭利率0.125厘,較市場預期為低,金管局降低壓測門檻,變相對沖加息對置業者的影響。隨着中共二十大下月舉行,特區政府施政報告將出爐,有望帶來更多好消息,令樓市趨穩定;加上樓價自高位已回落約11%,置業風險相對減低,或令部分人重新考慮入市。

(來源:大公報A6:經濟 2022/09/24)

編輯: 叁山

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