【大公報記者　曾敏捷、王亞毛（文）林少權（圖）】九龍城舊區將迎來大變身，市區重建局昨日宣布啟動衙前圍道／賈炳達道重建項目。局方更首次引入轉移地積比安排，可望加高主地盤發展密度，料可提供約4350伙，2036年起落成。

九龍城舊區自啟德機場1998年搬遷，至今24年，其間只有碎片化式的小型重建，居民等待重建改善環境「等到頸都長」。有早年參與制定《九龍城市區更新計劃》的學者認為，舊區重建面對缺乏經濟誘因、重置社區設施難度大等難題，政府須突破現有政策框架，引入更多規劃工具，「配合精簡程序、重組政策局，相信舊區重建可提速提效。」

九龍城衙前圍道／賈炳達道重建項目，由三個地盤組成，包括東至龍崗道、西至侯王道的主地盤；位於打鼓嶺道和啟德道之間、近太子道東的東面地盤；以及賈炳達道公園部分位置，日後用作重置市政大廈和街市的北面地盤。除了地盤分散，主地盤還圍住了一幢8年前完成重建入伙的私人屋苑，市建局表明該屋苑不納入今次重建規劃。

首次引入轉移地積比安排

今次重建項目首次引入轉移地積比安排，可望加高主地盤發展密度。地盤雖然不規則，但總面積達3.7萬平方米，是繼2007年啟動觀塘市中心重建項目後，最大規模的重建項目。但只是佔總面積達18公頃的「龍城區市區更新研究」的20%，甚至不足當年「九龍城市區更新計劃」研究範圍的5%。

「樓宇越來越舊，七、八十歲的老人家不但日日要爬七、八層樓梯，還要隔幾年就夾錢維修，身體和荷包都頂唔順。」老街坊慨嘆，重建項目要等到2036年才能落成，恐怕等不到。九龍城區議會副主席吳寶強表示，自啟德機場搬遷後，政府放寬了九龍城分區計劃大綱圖的高度限制，區內陸續有私人重建落成，但規模有限，缺乏完整規劃。

舊區重建早於2008年的「市區更新政策研究」提上議程。「九龍城市區更新地區諮詢平台」作為《市區重建策略》的新嘗試，由來自不同專業界別及區內各階層組成，經研究及多項公眾諮詢後，2014年向政府提交《九龍城市區更新計劃》，涵蓋九龍城衙前圍道一帶。

市建局借助新模式、新規劃工具進行的衙前圍道／賈炳達道重建，能否推動更多舊區重建？「九龍城市區更新地區諮詢平台」成員、城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，舊區重建普遍面對三大難題，包括早年因缺乏整體規劃，需重建舊樓零星分散，重建潛力及經濟誘因偏低；市民期待重建可改善生活環境及增加社區配套，但若重建規模不夠大，很難搬遷及重置社區設施；以及保留社區特色挑戰大。

專家促拆牆鬆綁加快重建

潘永祥認為，政府推動舊區重建速度太慢，相信若政府突破現有政策框架，為重建拆牆鬆綁，並引入更多規劃工具，例如降低強拍門檻、轉移地積比等，「若能以加快舊區重建為目標，配合精簡程序、重組政策局，相信舊區重建亦可以提速提效」。吳寶強認為，政府可以多管齊下加快舊區重建，他舉例部分舊樓由於地契問題，重建補地價太高，私人發展商無意發展，但市建局則因財政或人手等問題，做不了太多，政府應考慮為私人發展商提供誘因，或為市建局增撥資源。

街坊心聲|區內老店難捨街坊 冀原區重開

九龍城區內不乏具地區特色的幾十年老店，不少商戶幾代人守着一門家族生意，見證着該區的歷年變遷，與街坊感情極深，面對重建，他們擔心重建後少了一班老熟客，甚至難覓店舖重新開業，希望在原區繼續經營。

擔心原區商業化後加租

九龍城街市對面的金城海味店，1956年開業，九旬老闆林城由最初的排檔，一路做到現在逾1200方呎的店舖。面對突然的重建消息，林伯坦言無奈，因與身邊街坊幾代人共同生活一輩子，加上周潤發等明星常客，多年情誼難以割捨，「當然希望重建後可以留低，讓我們在原區重開經營。其實本身生意就差，再重開都好難」。

海味店隔壁的「潮發」潮州特產店，開業約70年，邱太是家族第三代傳承人。對於重建，她最擔心原區商業化後會加租，更不想見到九龍城區少了人情味，「每天見到街坊，見到獨居的婆婆經過，都會請她吃東西，大家關係都很好。有些街坊就算已經移民外國，返港時都會回來九龍城區幫襯下」。

市建局表示，為強化具地區特色及街舖林立的街道氛圍，計劃在主地盤改劃作綠化行人步道後，兩旁將提供臨街商舖，提升街道活力，強化「小街飲食文化區」形象。市建局將會再約見商戶，深入了解他們的意願及需要，協助他們在重建後回歸社區繼續經營。

配合重建｜「鎮市之寶」九龍城街市 多明星光顧

受重建影響的九龍城街市，將配合政府易地重置於新建的政府綜合大樓。九龍城街市可說是「明星街市」，因售賣的食材新鮮、品類豐富、品質高，吸引周潤發、林青霞、劉青雲等不少藝人和食評人光顧。在明星效應下，九龍城街市越來越旺，更令街市的人流與物價成為指標之一。

位於九龍城市政大廈內的九龍城街市，堪稱九龍城鎮市之寶。一年多場重要的家庭節日飯敘如中秋、冬至、團年、開年等，傳媒的鏡頭都對準該街市，令其人流與物價成為指標之一。而每次均悉心打扮接受傳媒訪問的「周華記雞鴨」玲姐亦因而走紅。

「周華記雞鴨」在1988年市政大廈啟用時，已進駐九龍城街市，由玲姐及幾個兄弟姊妹共同經營30多年。弟弟周先生昨日向大公報記者表示，期待重建後新街市設備更新更先進。不過他亦擔心重建後有街坊搬走，大家很難再見，並預期搬遷會影響生意，亦可能要面對加租壓力。