（大公報記者 方學明、陳咏韶、凱楊）香港無地起樓？還是政府被「條條框框」及歷史問題捆綁，無法彈性釋放土地？九龍塘有一幅佔地33公頃、約1.7個維園大的土地，內裏只建有250間低密度平房或兩層高獨立屋，因用地於1921年被劃作「花園城市」，第一份法定分區大綱圖規定土地地積比不得超過0.6倍；業主若因房屋老舊想重建，也必須獲得地政總署署長特別批准，形成種種「不能變」的死板關卡。惟百年後的今天，該地只有部分房屋有人居住，大部分不是空置，就是廟宇、學校或時鐘酒店。

面對今天住屋短缺情況，學者及測量師均認為當局可考慮釋放土地進行微調，以騰出部分重新規劃。「點解唔變得？點解唔可以攞出嚟大家諮詢？」有學者建議透過公私營合作的土地共享先導計劃，或可創造雙贏局面。

位於九龍塘鐵路南行綫以東、界限街以北、窩打老道以西，以及歌和老街以南，並以界限街、窩打老道及歌和老街作為分界的用地，於1921年被當時的港英政府劃為「花園城市」，興建250間低密度平房及兩層高的獨立屋，當時的項目旨在創造宜居環境，故在道路興建、遊樂場／公園以至每地段面積均有要求，例如道路闊度不能少於40呎、道路加遊樂場／公園面積必須合共佔整個項目達32%，以及私人地段面積不得少於5000平方呎可建一所房屋等。

地積比不得超過0.6倍

大公報記者日前實地觀察，發現「花園城市」內不少土地連房屋被丟空，當中以金巴倫道較多；區內仍有人居住的房屋主要集中在約道及施他佛道一帶，其餘用地作商業用途，如時鐘酒店、廟宇、婚紗舖及幼稚園等，用地發展彷彿停留在數十年前，並無與時並進。「呢度係一個不能變區域，無人夠膽搞呢度，亦無得搞，不論出面點變，但因為呢度有太多歷史因素，令（當局）一直全片保留。」一名當區居民說。區內猶如一個「凹」字地帶，被外圍高樓大廈團團環抱，其中以界限街為例，一條約20米馬路之隔，一邊是20多層高的大廈，另一邊是兩至三層高的平房。

測量師學會建築政策小組主席何鉅業曾翻閱有關土地契約，他指出，契約與今日地契的詳細條款有天壤之別，「當年地契唔似而家寫得咁詳細，好多係概念性，大概而已，反而好多限制係之後加上去」。他以高度為例，當年興建樓房時沒有起高樓概念，所以不存在今天有高度限制等條文備註。

何鉅業指，近數十年來當局不斷收緊該土地限制，首先觸發政府對業主採取官契管制措施，是二次世界大戰後有業主將房屋改裝成多個單位，又在花園加建房屋，當局為清拆建築物，故以官契規管。

至1955年時任港督為維護「花園城市」，除重申該處房屋為供單一家庭使用，以保存原有特色外，又下令對土地官契的詮釋針對履行性的Rate and Range契諾，即房屋建築高度、特點及描述必須與毗鄰房屋類同，以禁止任何高於旁邊房屋高度或不協調的建築興建，亦不允許公寓式樓宇發展。

及後不少房屋重建，1979年第一份法定分區計劃大綱圖規定，該土地地積比不得超過0.6倍（即每10000平方呎土地面積，只可建最多6000平方呎的樓面面積）或已建成房屋地積比率，以較高者為準；同時為免業主隨意重建，當局亦規定業主如要重建房屋，必須事先獲地政總署署長批准。自1993年起，高度限制變為不得超過三層高的房屋，其後可申請規劃准許加建一層地庫車場。

廟宇時鐘酒店進駐

儼如「神聖不可侵犯」的種種限制，削弱業主重建及再發展意欲，令不少業主索性將土地連房屋出租，衍生區內如幼稚園、廟宇、時鐘酒店等進駐，有些業主甚至將土地連房屋丟空。有業主向大公報記者表示，曾向政府要求改建土地，但被拒絕，他質疑當局執行政策過於死板，「點解一定要『花園城市』成幅地捆綁式唔郁得，點解唔可以彈性處理？」

這塊歷史遺留的「花園城市」土地應否重新規劃，何鉅業認同土地發展不能一成不變，有調整空間，「我傾向保留『花園城市』概念，有保育價值，一旦放寬地積比，怕道路負荷唔到，令區內交通更加擠塞」。不過，他認為可將外圍如歌和老街及界限街邊陲，以及鐵路旁等先作重新規劃。

香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮則指「花園城市」土地保育價值有限，建議政府應考慮結合多幅土地再重新規劃，亦可透過規劃改善可能出現的交通擠塞問題。「用規劃解決擠塞唔係新鮮事，不過，我認為唔應該全幅取替（花園城市）土地，但保留一半，一半再發展得唔得，比例上我覺得有討論空間」。