（香港文匯報記者 梁悅琴）新地去年11月以422.32億元、破官地紀錄價投得西九高鐵站商業地王，發展商向城規會提出新方案，將三幢「波浪狀」的商廈，改為兩幢「鑽石型」商廈，除申請將高度限制放寬30%至40%至最高159米外，還將一成即約28.6萬方呎的寫字樓樓面轉移至商場，令商場樓面大增90%至60萬方呎，並建議設立一條1.5公里、可貫穿南北的西九花園綠徑。新地指，新方案有助釋放10萬方呎休憩空間，建議興建的西九花園綠徑可將九龍站與油尖旺的新舊區連接起來，令社區更多元化。

新地代理特別發展部項目總監麥孟添強調，減少商廈樓面，增加零售樓面，與近期商廈租金下跌無關。經濟周期有上有落，項目屬長遠投資項目，並不是看短期的回報期，而是以長達10年計。而項目總投資額維持600億元，如果順利獲城規會通過，預計明年中動工，可望於2028年落成。

投資維持600億 2028年落成

他指出，項目商場定位以服務社區為主，由於項目將與高鐵站、機鐵站、東涌線無縫連接，區內有商廈、住宅及酒店客源，加上「西九花園綠徑」可吸納鄰近舊區客源，預計未來每日平均有20萬人流。

該幅商業地王佔地63.2萬方呎，屬於「綜合發展區」用途，早在2010年的時候，港鐵已經代政府申請批出規劃方案，將會興建3幢「波浪狀」的商廈，商廈樓面284.8萬方呎，基座則為31.6萬方呎商廈，樓高19層至28層高，建築高度為80米至125.65米(主水平基準以上)。

新地提出新方案，取消3幢式商廈設計，改為興建兩幢「鑽石形」商廈取代，興建高度則為20層及30層，建築高度114米至159米，較現時大綱圖高度限制高出24米至44米不等，或27%至38%，略高於九龍站漾日居。

同時，新地等提交的擬議發展方案將商用空間重新分配，並把上蓋發展與西九高鐵站相互融合。文件顯示，項目以不多於5倍地積比作發展，寫字樓部分以約4.05倍發展，擬建2幢商廈，較過去核准的3幢減少1幢，1幢樓高30層，另一幢則樓高20層，涉及樓面約256.18萬方呎，較2010年已獲批方案的284.82萬方呎，減少28.64萬方呎或10%。零售樓面則以地積比率0.95倍作發展，涉及60.28萬方呎，較過去核准的31.65萬方呎，增加28.63萬方呎或90%。

休憩用地增至9.15萬方呎

擬議方案亦提高休憩用地及綠化空間，休憩用地由原先已核准方案的2.48萬方呎，增加2.69倍至9.15萬方呎，內設近4萬方呎的開放式中央廣場，面積可媲美中環皇后像廣場，可作展覽及音樂會等，預計可容納3,500人。寫字樓每層均設有園景露台，再加上天台花園，約1.6萬方呎的休憩用地。

新地在文件中提出另一發展重點，是在一條南北行人走廊之間，創建24小時開放的1.5公里「西九花園綠徑」，在2樓由北至南貫穿整個項目，預計可容納遊人，亦設24小時零售店舖、觀景台、主題活動空間及藝術裝置等。麥孟添指出，「西九花園綠徑」一半路程，可連接西九文化區一帶，及興建中的中九龍幹線園平台，步行全程約22分鐘，可作西九深度遊。

改變規劃避免屏風效應

新地代理地產策劃及發展部規劃總監黃舜浣指出，舊方案設計有太多角位，且3幢商廈距離太近，只有21米至23米，容易產生屏風效應，新方案採用流線型設計，又將2幢商廈的距離拉闊至50米，又以層級式下遞式設計，及拉高商廈高度，部分零售樓層採用活動式玻璃幕牆，可引入更多天然風，對周邊環境亦有利。大廈上層呈現斜面式建築，與毗鄰文昌街一帶的舊式住宅建築互相呼應。

麥孟添指出，拉高商廈高度，固然可令望到海景的寫字樓層增加，最重要是高樓底才可以令空氣流通更佳。他更稱，新方案建築設計配合九龍站至佐敦一帶的大廈將展示西九天際線，成為西九龍新地標。