（大公報 記者 林靜文、李樂兒、李永青）北都現已規劃九個新發展區，當中四個已進入土地平整和基建工程階段。記者昨近日走訪北都所見，多個地盤正在動工，發展如火如荼。港深創科園第一期第一批次首三座大樓已營運，園區建設全面加速；港鐵東鐵綫古洞站料明年完工，首批私樓最快明年入伙。
北都將是香港與深圳、大灣區高質量協同發展的重要產業平台。專家指出北都的風險不在不發展，而是避免順序錯位，不能再走「先造樓、後想產業」的舊路，防止「睡城化」，應當「產業先行、人口跟隨」。
多位專家向《大公報》表示，北都要走出一條不同於傳統地產開發的路，關鍵不在於「開發得快不快」，而在於是否從一開始就以產業為中心，而非以土地和住宅為中心。北都建設要更有針對性，以真實產業需求定義土地和空間。要更彈性地處理企業需求，通過靈活的土地政策、精準的產業規劃及全方位的配套支援，構建具國際競爭力的產業生態圈。
北都建設如火如荼，如何做到產業先行？特首政策組專家組成員劉洋建議，土地配置方式要從「政府先做總體開發」轉向「圍繞明確使用者定向批地」。土地開發不應主要採取「先平整土地、再統一開發、最後招商」的傳統路徑，而應更主動地面向高校、科研機構、龍頭企業、物流運營商、供應鏈平台企業等，按照其實際業務需求、空間需求、技術需求和時間需求來配置土地。政府可預先設定清晰的批地條件，例如產業類別、投資強度、研發投入、就業貢獻、建築用途比例、落地時限等，再讓符合條件的機構自行建設、自行導入資源，以避免「產業園區最後變成地產項目」的問題。
防止「地產化」 建立產業約束機制
要防止「地產化」，關鍵是建立可執行的「產業約束機制」。劉洋指出，僅僅在政策文件中寫「產城融合」、「以產帶城」並不足夠，關鍵要落實到土地和項目監管機制上。如考慮在批地條件中，明確研發用地面積佔比、產業用途鎖定年期、運營投入要求、禁止變相住宅化或過度商業化的限制，並建立階段性驗收和退出機制。
有了土地，產業要往哪走？港區全國人大代表、大灣區國際信息科技協會會長楊德斌指出，北都需從房地產開發轉向「產業新城」，定位為高端製造業與物流樞紐。聚焦「10到100」規模化生產（如新能源汽車零部件、半導體設備組裝）和「100到N」市場拓展，依託香港國際化環境與物流優勢，打造「國際智慧物流樞紐」和「高端製造業基地」，承接深圳產業外溢，解決香港「有研發、無生產」的短板。
在青山公路新田段兩側，多個貨櫃物流倉仍在運轉，重型貨櫃車進進出出。這片繁忙景象，正是北都「產業過渡」的縮影，記者走訪了解到，新田不少貨櫃物流倉均已收到「收地」通知，在洪水橋／厦村新發展區，更有不少物流企業門口已貼上「西拓展處」的告示。
然而，舊物流倉要搬，現代化物流樞紐尚未成型。海航物流集團首席執行官程志偉指出，短期內已兩度搬倉，期望特區政府有更清晰的指引，並建設現代物流園區，讓北都原有的物流業入駐，完善物流產業鏈。
審批宜清晰簡化 便利計算投資期
香港物流商會主席鍾鴻興指出，特區政府要公開透明如何拆牆鬆綁，特事特辦的審批政策是什麼？如何縮短建設和規劃的時間？直言「一個項目如果要三至五年來發展，是很難計算投資回報。」一定要有更清晰的指引，讓市場更了解審批過程繼而進行業務測算。
縱觀香港過往重點區域發展，長期積累諸多堵點，最為業界詬病的是冗長的審批流程。與此同時，僵化固定的建築空間規限，未能匹配不同產業的實際營運需求。洪水橋產業園有限公司候任董事局主席林健鋒接受《大公報》訪問時表示，北都尤其是洪水橋產業園的建設發展，必須直面歷史發展痛點，要以具彈性的方式處理企業需求，計劃在洪水橋產業園設立「一站式服務辦公室」，為企業度身定製、優惠政策包，在稅務、審批、地積比率等拆牆鬆綁、靈活處理，力爭將產業園打造成知名品牌，帶動周邊發展。
吸引企業落戶 生活配套忌滯後
要吸引龍頭企業落戶、人才引入，就業崗位的生成和配套不可滯後。洪水橋產業園有限公司候任董事局主席林健鋒表示，核心目標是將洪水橋產業園打造成「小社區」、一個人人知曉的品牌，希望以彈性的方式吸引本地、內地及外國優質企業進駐。「不能讓大家日做夜做，24小時困在石屎森林裏。」產業園的發展絕不能只重產業、輕配套，完善的生活配套是吸引人才落地、企業駐紮的關鍵。
林健鋒建議在園區周邊規劃豐富配套，包括郊野公園、海旁休憩場所、流浮山美食區，讓工作生活兩相宜。針對高端人才，他提出要規劃人才公寓，以具吸引力的價格和條件，解決人才居住需求；並計劃引進知名國際學校，解決專才子女入學難的痛點，全力推動教育配套落地，讓人才能攜家人落地生根。
「以產優城 以城引人 以人築產」
團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監水志偉指出，政府可考慮分階段開發。早期容許臨時、低密度產業設施先行（如零售、娛樂或會議展覽等項目），快速吸引企業進駐，再逐步提升為永久設施，平衡速度與長遠規劃。政府更應在招標及土地批給中設定明確、可量化的產業落地KPI（就業、投資、技術轉移、經濟增加值貢獻等），並加入後續審核及違約罰則，以及成立獨立的監督委員會追蹤執行情況。
水志偉表示，政府應確保發展北都時將提供多元化資金與人才配套，包括結合金融機構的專業服務、人才入境計劃及北都大學城建設，打造「以產優城、以城引人、以人築產」的良性循環。此外，龍頭企業最看重人才供應，他建議透過在園區內建立聯合實驗室或「校企合作」模式，讓產業先於房地產落地的同時，也確保人才鏈與產業鏈的無縫對接。
從「企業找政策」到「政策找企業」
毗鄰大灣區腹地的香港北部都會區，施工機械正有條不紊地運轉，塔吊林立，一片充滿生機的創科沃土正加速崛起。北都坐擁充裕的創科發展用地，區位與產業優勢突出，目前已進入全面啟動的關鍵時期。
然而，海外企業對其認知仍然不足，部分企業對建設階段的配套完善程度存有顧慮，這些現實難題尚待破解。為此，特區政府調整招商思維，釋放北都投資潛力，從「地價先行」的短期賣地模式，徹底轉向「產業先行」的長遠策略；同時將傳統的「企業找政策」，轉變為主動出擊的「政策找企業」，積極吸引優質企業落戶。
針對部分企業對北都建設階段、配套完善的顧慮，引進重點企業辦公室執行總裁彭文俊接受《大公報》採訪時表示，這些顧慮恰恰是企業的最大機遇，企業可與北都共同成長，享受最早期的政策紅利和資產增值。展望未來，引進辦會積極與創新科技及工業局、發展局合作，實現「以產促城、產城融合」，同時協同北都辦、港深創科園、科技園公司等機構，常態化開展政策宣講、項目推介與企業對接活動，持續向外傳遞北都的發展機遇。
遴選企業 遵循產業定位
彭文俊透露，目前已有超過12家落戶的海內外企業與河套香港園區簽署租約，並陸續進駐，佔總租賃面積的30%。他表示，過去新市鎮開發模式側重於居住和社區配套，而北都的核心是「產業帶動，基建先行」。在招商引資思維上，引進辦從「地價先行」徹底轉向「產業先行」，不再單純追求短期賣地收益，而是願意以土地作為培育產業的工具，透過扶持高增值產業發展，獲取長遠的稅收和經濟回報。
為確保產業布局的精準對接，彭文俊指出，在遴選企業時，已嚴格遵循北都的產業定位，並根據企業的技術含量、產業鏈帶動能力，以及對香港長遠發展的貢獻度進行綜合評估，確保引入的企業能與河套、新田等片區的規劃形成協同效應。同時，引進辦從傳統的「企業找政策」轉變為主動的「政策找企業」。
他說：「我們不再坐等企業查詢，而是根據聚焦的五大創科產業作為戰略方向，主動在全球篩選創科行業龍頭，以及能為生態發展帶來價值的企業，主動出擊，實行『搶企業』。」
投資推廣署助理署長劉智元接受《大公報》訪問時表示，對海外企業而言，北都屬於剛起步的長遠發展項目，其熟悉程度始終較內地企業為低。他指出，北都對外定位明確，是「香港未來發展的新引擎」。區內的港深創新及科技園，以及新田科技城位處創新科技地帶，可視為「1到N」的規模化空間，支持創科企業開展多領域業務及大灣區跨境產業協作，形成完整的戰略產業鏈及生態圈。
外企看好「北創科南金融」發展
為擴大北都的國際影響力，投資推廣署近年積極「走出去」，本月先後參加香港駐新加坡經濟貿易辦事處在當地舉辦的研討會，以及「瑞士生物科技日」等國際活動。劉智元指出，海外企業高度關注知識產權保護問題，該署重點強調香港與國際接軌的普通法制度，並介紹園區將引入專業的知識產權專家、律師及相關服務供應商，獲得企業代表廣泛認可。
劉智元透露，海外企業深入了解北都整體規劃後反應熱烈，尤其看好香港「北創科、南金融」的發展格局，認同本港實現新經濟產業與國際金融資本深度融合的宏觀布局。投資推廣署去年共協助560家海外及內地企業在港開設或擴展業務，創造約1萬個就業機會，目前最少有30家海外或內地企業希望落戶香港後，進駐北都發展。
林健鋒：制訂優惠政策包 搞活產業園
洪水橋產業園是北部都會區的重要組成部分。為順利推動發展，特區政府早前委任資深工業家林健鋒出任董事局主席。分析指出，林健鋒熟悉業界訴求，曾任20多年立法會議員及多年行會成員，熟悉政府運作。他與董事局內5名局長合作良好，處事穩健，有助協調跨部門合作，被視為不二人選。
洪水橋發展涉及跨部門協作，董事局除主席外，還包括5名非官方代表；官方代表為發展局局長、財經事務及庫務局局長、商務及經濟發展局局長、創新科技及工業局局長，以及運輸及物流局局長，由主席居中統籌。林健鋒向《大公報》表示，他歷任多個諮詢機構與商會領袖，掌握香港工商脈絡，與5位局長合作融洽，有信心共同推進產業園建設。
「不能因僵化條件嚇走投資者」
林健鋒說：「我與5位局長很『老友』，大家都有合作過，關係非常融洽。最重要是5位局長都是有心做事的人，大家一條心做事，溝通特別好。」他有信心與各局長衷誠合作，共同搞活產業園。
外界關注招商情況，林健鋒雖未正式上任，但已開始宣傳推廣，反應熱烈。他表示，不少海內外企業感興趣，本地企業亦想飲「頭啖湯」，園區重點吸引高新科技、食品、醫療用品等高增值產業，強調「每家企業都有其特殊需求，不能一刀切處理」。
「絕不能因為僵化條件嚇走投資者。」林健鋒反覆強調，園區將根據企業特殊需求，度身訂造「政策優惠包」，包括選址、租金、利息等優惠。「例如樓宇高度限制，若無法滿足企業設備需求，便需靈活協調，不能說句『不行』便了事。」他強調，彈性處理須在法治框架內進行，但會主動向政府反映企業需求。
林健鋒希望洪水橋以至整個北都爭取納入大灣區重點合作平台，成為粵港澳合作的核心紐帶。他建議放寬資金流入、簡化外匯管制，並呼籲國企、央企設立地區總部或研發中心，借助國家力量推動園區發展。
對於預算案向三個園區各注資100億元，林健鋒認為是好開始，但強調洪水橋產業園是長遠投資，需合理使用資金。「即使投入1000億元，20年後能賺回2萬億元，也是值得。發展不能只看眼前，必須看長遠。」他期望園區成為可持續發展的產業平台。
投資署：北都算力提升 利好AI研發
沙嶺數據中心已動工興建，預計建成後香港的算力將會大幅提高。投資推廣署助理署長劉智元指出，這對人工智能（AI）製藥企業而言，是一項重大利好。他表示，算力是AI研發的核心基礎，香港算力提升後，AI製藥企業能以更快速度、更低成本在本港進行模型訓練、藥物發現及產品交付，這將直接增強北部都會區在吸引相關企業方面的競爭力。
劉智元透露，投資推廣署近年已先後協助兩家全球領先的AI生命科學與製藥科技企業─英矽智能（03696）及晶泰科技（02228）落戶香港，兩家企業其後更成功在港交所上市，成為香港創科與金融結合的成功實證。他表示，投資署將積極帶領企業參與各類國際平台以開拓商機，並發揮這些已落戶龍頭企業的「行業標杆效應」，吸引更多同類型的上下游企業集聚香港。
六成海外科企有意在港科研
隨着河套香港園區的粵港澳大灣區國際臨床試驗所成立，香港在臨床試驗、真實世界數據及監管制度方面逐步完善。投資推廣署接觸的海外科企中，約六成有意在香港開展臨床試驗、科研或技術研發。
劉智元強調，「香港研發、大灣區應用、累積數據、全國輻射」的獨特路徑，為全球生物科技企業在港發展提供了無可比擬的制度優勢。而北部都會區正可提供「從1到N」的規模化空間，讓生物科技企業沿此路徑穩步前行，實現完整的戰略產業鏈及生態圈布局。
引進辦：三園區分流 精準招商
北部都會區的創科布局不再只是紙上藍圖，一場「以產促城、產城融合」的精準招商行動正悄然展開。引進重點企業辦公室執行總裁彭文俊表示，引進辦在引進重點企業時，並非採取盲目招商的策略，而是嚴格根據河套香港園區、新田科技城、沙嶺數據園三大板塊的物理特性、法規紅利與空間規劃進行「精準分流」與落戶。
憑藉大灣區獨一無二的「跨境要素流通創新」政策紅利，河套香港園區成為聚焦研發源頭、跨界創新與生命健康科技的中樞，吸引了生命健康科技、微電子、人工智能與數據科學的前沿研發機構進駐。
新田科技城聚焦中試轉化、先進製造與產業規模化，提供大規模的土地供應與靈活的「片區開發／雙信封」模式，適合先進製造、新能源汽車、新材料、金融科技總部，以及需要「大面積生產線」的龍頭企業。
先有產業規劃 後有土地供應
沙嶺數據園則專注於算力基礎設施、跨境數據樞紐與安全儲存，能提供高密度的電力供應與戰略隔離優勢，吸引超大型數據中心、雲端運算龍頭、算力供應商及數據安全企業。
彭文俊強調，「先有產業規劃、後有土地供應」的優先順序，正是北都發展模式的核心內核。在這原則下，引進辦積極與創科局和發展局緊密合作，精準化地配置給最能帶動產業生態發展的高潛力創科企業，實現「以產促城、產城融合」。
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