編者按：北部都會區面積達3萬公頃，約佔香港總面積三分之一，連繫七個陸路口岸，是香港未來發展的重要引擎，亦是香港融入國家發展大局的重要節點。北都規模宏大，發展多元，效益深廣，亟需社會各界群策群力，積極推進落實發展。
行政長官李家超早前在立法會提出「加快發展北部都會區」議題，與議員共同探討如何加快發展北都，更直言對加快北都發展心急如焚。
《大公報》推出「北都建設」系列專題，透過專訪相關參與者以及專家學者，就北都不同範疇發展建言獻策，為推動北都建設集思廣益。
特首：對北都發展心急如焚
（大公報記者 易曉彤）行政長官李家超於上月立法會的行政長官互動交流答問會時表示，北部都會區的整體發展，對香港至為重要。他對北都的發展步伐「心急如焚」，認為在發展的不同環節都需加快加深，強調統籌領導作用很重要，並探討以修訂法律的方式，加快北都發展。
李家超回答立法會議員問題時表示，過去政府以土地房屋為本，少重視「產業發展」思維，但現時市場和政府財政狀況都有變化，應以產業主導，重視產業帶來的經濟價值。
政府在2023年發表《北部都會區行動綱領》，將北部都會區由西至東分為四部分發展，包括高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態圈。
李家超表示，為加快發展北都和減輕政府財政負擔，發展局在洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區、新田科技城三個試點，提出片區開發，以片區形式向市場招標，利用企業資金和力量，以更高效率開發北都。
李家超指出，河套深港科技創新合作區，以至整個新田科技城發展，需要突破兩地法律法規和政策限制，以創新創造方式便利人流、物流、資金流和數據流，打造成為科技領先、前沿研發、科研轉化和成果落地的示範地和試驗田，同時推動高端製造產業落戶發展。今年下半年，第一批科研人員將開始進駐河套香港園區。
（大公報記者 曾敏捷）北部都會區是香港未來發展的重中之重，行政長官李家超三年來不斷推動北都加快發展，他在上月立法會出席特首交流答問會時表明「心急如焚」，與議員探討更多北都提速發展的意見。成立兩年的北部都會區統籌辦事處（北都辦）正全力推動更多優化措施配合，實現北都提速再提速。
北都辦主任丘卓恒日前接受《大公報》訪問時表示，北都發展正全力推進，去年公布了四個新發展區規劃建議，並啟動了四個新發展區的工程。其中，於去年底動工的新田科技城，由啟動研究到有熟地供應需時七年，較過去大幅減少約一半時間，主要因為特區政府透過修例，精簡了法定程序。
丘卓恒強調，未來將透過持續優化發展程序、增加市場參與、加速產業導入三個方向，繼續為北都發展提速。
「粉嶺北首個私人住宅屋苑已入伙、洪水橋第一批專用安置屋邨已落成、古洞北首幢社會服務大樓已投入使用、河套區首個創科產業大樓即將迎來產業進駐……北都各區開發速度雖各有不同，但已陸續有項目產出。」北部都會區統籌辦事處主任丘卓恒接受專訪時表示，北都發展正按北都行動綱領的時間表全速推進。
截至現時為止，北都已收回約400公頃用地、完成約80公頃土地平整、產出約3000個房屋單位。未來五年，北都將有570公頃「熟地」供應，建成6萬個房屋單位，提供約100萬平方米經濟樓面；未來十年，北都「熟地」供應將增至1700公頃，建成21萬個房屋單位，提供1000萬平方米經濟樓面。
四新發展區工程啟動
丘卓恒形容，過去一年北都以「前所未有」的速度推進發展，發展局去年公布了北都四個新發展區的規劃建議，包括流浮山／尖鼻嘴／白泥、牛潭尾、新界北新市鎮及馬草壟，並啟動了四個新發展區的工程，包括洪水橋／厦村新發展區第二期、粉嶺北／古洞北新發展區餘下階段、新田科技城第一期第一階段，以及元朗南新發展區第二期。
新田科技城於去年9月完成法定程序，12月即獲撥款動工，速度前所未有，而項目可望於2026/27年有首幅用地供應，從啟動研究到有「熟地」供應僅用了約七年，所需時間是以往發展大型項目的一半。
北都發展持續推進，丘卓恒預告政府未來將透過持續優化發展程序、增加市場參與及加速產業導入，繼續為北都發展提速。
丘卓恒表示，政府兩年前已修訂法例，精簡了城規、收地、填海、道路和鐵路工程等法定程序，大型發展項目例如新發展區，從展開研究到供地，所需時間由過去的13年，縮短至現時只需7年，新田科技城正因受惠修例，加快了土地供應。
推出逾100項精簡措施
丘卓恒指出，政府亦持續簡化發展行政程序，發展局已成立跨部門督導小組，檢視發展項目涉及的審批程序，至今推出逾100項精簡措施；發展局亦發出通告，明文規定決策局及部門需採取「促進者」的思維處理發展申請，「優化發展程序工作會繼續，稍後會有更多精簡措施陸續出台」。
為鼓勵市場參與北都發展，政府容許土地業權人透過原址換地方式參與開拓新發展區，並於2023年底優化換地安排，包括促成已擁有發展用地內九成或以上私人土地的土地業權人作統一發展，至今已有五個成功項目，首宗在粉嶺北的原址換地住宅項目，現已入伙。此外，政府在北都試行「片區開發」模式，借助市場力量加速落成片區內的住宅、產業及公共設施，並減輕政府財政負擔，目標是由今年下半年起陸續為試點招標。
優化措施吸引市場參與
丘卓恒透露，為鼓勵及便利市場參與北都發展，政府正研究進一步優化市場參與措施，包括在原址換地基礎上引入「按實補價」、容許土地業權人用待徵收土地補償抵銷補地價金額等。
此外，政府將同步加快產業導入，丘卓恒表示，相關政策局現已就新田科技城創科用地、洪水橋物流用地、北都教育城等產業規劃展開研究，牛潭尾第三所醫學院的用地規劃及籌建工作亦同步進行，希望當用地開始供應時，產業能馬上入場開始建設工作，為北都產業發展提速。
對於社會建議透過設立北都管理局或設立專案組加強北都發展統籌，提升北都發展效率，丘卓恒表示，政府持開放態度，認為北都辦在不同發展階段可以肩負不同責任，「若當土地產出越來越多時，需要北都辦協助加快私人工程審批，北都辦樂意承擔新角色」。
產業帶動｜首批企業年內進駐河套創科園
北部都會區規劃以「產業帶動，基建先行」為主軸，丘卓恒表示，河套深港科技創新合作區香港園區道路基建逐步完善，年內將有首批企業進駐，並將選取合適地塊徵求私人發展計劃，借助市場力量加快發展。
河套香港園區第一期首三座大樓已於去年底起陸續落成，現正進行招租工作，將是北都首個有產業進駐的發展區。就園區配套安排，丘卓恒表示，配合園區營運的建設，正在持續推進，以交通基建為例，通往粉嶺／新田公路的西面連接道路已開通；連接港鐵落馬洲站的直接連接路，以及公共運輸交匯處，會配合園區營運啟用；香港園區日後亦會有行人橋接駁深圳園區。
丘卓恒提到，園區第一期其餘5座大樓建築亦正如火如荼進行，預期將於2027年起陸續完工。此外，第一期發展餘下用地正陸續釋出發展，年內會選取合適地塊徵求私人發展計劃，借助市場力量加快發展。
率先發展大學城 支持創科
為配合河套創科產業發展，毗鄰的新田科技城去年底已展開土地平整工程，正爭取2026/27年起陸續推出約20公頃新創科用地，交由科技園公司發展和營運。
政府已在北部都會區內的洪水橋／厦村新發展區、牛潭尾及新界北新市鎮，合共預留約90公頃土地，發展「北都大學教育城」，計劃2026年公布「北都大學教育城概念發展綱要」。丘卓恒表示，政府很重視北都的教育產業規劃，在三區均預留了用地。其中洪水橋用地可望最早於明年內完成平整，對於有建議擴大洪水橋大學城用地，他相信教育局會將相關意見納入研究；至於新界北新市鎮，該區幅員廣闊，須分階段發展，而大學城用地納入了「優先發展區」，可望率先發展。
增加誘因｜鼓勵市場參與 研「按實補價」
為加快北部都會區發展，政府在「加強版傳統新市鎮發展模式」下，容許土地業權人透過原址換地方式參與開拓新發展區，至今有五宗成功個案。北部都會區統籌辦事處主任丘卓恒接受專訪時表示，為加大市場參與，政府正研究優化原址換地安排，包括考慮引入「按實補價」。
丘卓恒表示，北都建設由政府主導收地及土地開發，同時不斷探索市場參與空間，推出原址換地安排、片區開發試點等。其中原址換地安排，允許土地業主按照政府規劃方向，通過補地價達成合作，參與北都發展，政府可減少收地成本之餘，亦獲得地價收入。
原址換地計劃推出至今接獲十多宗申請，至今有5宗成功個案，丘卓恒解釋，此類個案本質是政府與業主的一對一商談，當中涉及發展規模、補地價金額等事項，通常雙方在發展規模上，如住宅建設量及周邊設施責任等方面，一般可以達成共識，但在補地價金額方面，往往取決於發展商對市場走勢的判斷，「尤其在市場波動時，雙方就可能對價格產生較大的分歧，影響協議商談。」
持續優化換地安排
丘卓恒表示，政府持續優化原址換地安排，包括放寬申請資格，原要求業主須擁有地塊的全部私人土地，現放寬至90%，其餘10%由政府協助收地；在多次申請中延長期限，配合發展商內部協商及商業合作談判需求；在洪水橋／厦村新發展區申請中，因應最新市場情況，調整商業與住宅比例，增強發展商申請動力。
丘卓恒透露，因應市場環境變化及市場聲音，政府正思考原址換地優化安排，包括引入「按實補價」概念，即在原址換地時，考慮允許業主按實際補地價，而非傳統按照用地最高發展潛力補地價，具體細節待研究成熟後公布；此外，政府亦會考慮創新地價轉移安排，容許土地業權人用待徵收土地，補償抵銷補地價金額，安排料有助紓緩發展商現金流壓力。
至於片區開發試點，市區意向調查收到22份意向書。丘卓恒表示，不少意見除關注片區內發展，亦關注片區周邊的基建，洪水橋及粉嶺北片區周邊的道路基建，已獲立法會撥款。
被問到北都公私營房屋比例調整，丘卓恒表示，公私營房屋比例實際會根據不同區域特點靈活調整，例如新田科技城因需吸引海內外創科人才，可能會增加私樓比例。
加強宣傳｜招商小冊子 介紹北都商機
丘卓恒表示，隨着北部都會區相關工作不斷推進，社會對北都的認知逐步加深，北都辦短期內將推出以招商為主題的小冊子，重點介紹北都的商機及香港整體營商優勢，同時會繼續通過網頁和社交媒體強化宣傳。
丘卓恒表示，北都發展是一個持續推進的過程，不僅是造地，更是營造良好的居住、營商及創科環境。北都辦不但向工程規劃等專業領域、創科業界、商界等宣傳推廣北都發展，亦向普羅大眾推廣，包括通過學校外展活動，向年輕一代介紹新區發展，增加市民的歸屬感。
北都發展無可避免會影響區內部分居民及作業者，丘卓恒表示，安置受影響居民及作業者是推動北都發展最大挑戰之一，政府透過發展專用安置屋邨等，理順居民安置安排；在棕地作業方面，政府除了提供一站式專組服務，協助經營者遷移或轉型，亦劃撥政府土地供其使用。
出任北都辦主任兩年，丘卓恒表示，對參與北都建設深感榮幸，「北都的意義超越了單純的土地開發，更是一項營造環境的工作，不僅為市民打造更便利、更綠色的社區，也可結合口岸及邊境區域的策略性位置，構建適合企業發展的營商環境，吸引全球人才落戶。」
（來源：大公報A4：要聞 2025/06/17）
