（香港文匯報記者 聶曉輝、梁悅琴）為更好使用私營市場力量以提速建設北部都會區，同時減輕公帑支出，香港特區政府揀選了洪水橋/厦村、粉嶺北及新田科技城三個新發展區各一塊具規模的地塊試行片區開發模式，由發展商綜合開發。提交意向書的期限昨日截止，發展局期內共收到22份意向書，涉及本地和內地的發展商、承建商、綜合企業與電商物流公司等。據悉，恒基、新地、新世界等集團亦有提交。有財團表示，北都區勢成為本港新的經濟增長引擎，看好前景。市場分析指出，22份意向書釋放了正面且積極的信號，建議政府在規劃上給予更大的自主權和靈活性。

三個片區開發試點佔地12.5公頃至18.6公頃，每個項目約一二百億元發展成本。試點內均有私人住宅、產業及公共設施三類用地，每塊土地的用途「無得郁」，但地積比率等發展參數或可作適量放寬，惟需經城規會批准。

每個片區各自對產業用地有不同發展要求，包括最基本的只需在土地平整後交還政府，部分則由發展商保留部分用地興建和營運企業和科技園大樓。企業既可獨資，亦可合組聯營公司參與發展。招標則會採用簡單的土地招標模式，以價高者得為原則。

發展局最終共收到22份意向書，據知恒基、新地、新世界、會德豐地產、華懋、信和置業、太古地產及長實等亦有提交。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀昨日表示，北都區緊接港深創新科技融合發展地帶，集團在區內擁有發展項目，長遠看好北都區的發展。該集團已就三個試點遞交意向書，接下來對各個片區發展均會展開研究。

蒐集意見 敲定招標條款

發展局發言人昨日表示，會隨即整理及分析蒐集到的意見，以決定片區開發試點的範圍、發展參數、工程要求和財務安排等，從而敲定日後招標的細節和條款。該局將全力推展三個片區開發試點項目，計劃在今年下半年起至明年陸續為三個試點進行招標。

博匯智庫主席、特首政策組專家組成員張量童昨日接受香港文匯報訪問時表示，從收到的意向書數目顯示，市場對片區開發模式反應不錯。他指出，即使這個發展模式未必能令特區政府節省太多錢，但可加速發展，同時有機會容許發展商就產業項目提出建議，或能吸引一些內地甚至海外的龍頭創科企業盡快落戶北都區。

他指出，當年同樣採取片區開發模式的沙田第一城之所以取得成功，主因是項目內要求興建的公共設施不是太多，大部分均屬住宅，且樓市處於上升期，「現時發展商一定計清楚條數才肯做，或會要求政府提出更多經濟誘因。」

他認為發展局在制訂標書內容時必須仔細研究清楚細節，並留有一定彈性，讓產業能提出一些反建議。

基建遲完工 增發展難度

高力香港研究部主管及零售顧問諮詢李婉茵表示，22份意向書向市場發放了正面且積極的信號，證明不少企業均有意配合政府於土地革新的規劃及參建北都區。惟她指出，片區發展的難度在於綜合性規劃各類型設施，包括住宅、人才公寓、創新產業用地及道路平整與基建等，其中片區外的基建連接亦至為關鍵。「現時北都公路、北環線鐵路等區內已規劃的主要建設預期完工日期，均離實際設施啟用日期有所滯後，除會令發展商對投標意慾保守，更增加發展時的人手及物流的難度。」

她建議政府加速推展基建項目，在規劃上賦予業界更大的自主權和靈活性。

仲量聯行估價諮詢部主管區建強指出，北都區為香港未來重點發展的地區，亦可能成為未來增長動力的火車頭，獲不少發展商提交意向書屬意料之內，「特區政府應思考如何吸引產業落戶。有了經濟活動後，再配合基建，自然能給予發展商更多信心，地價亦可望看高一線。」

政府智囊倡鐵坑山闢作河套園二三期

身為城市設計師的博匯智庫主席、特首政策組專家組成員張量童早前在接受香港文匯報專訪時指出，特區政府就北部都會區各區發展的初步規劃及工程研究已基本完成。其中新田科技城逾600公頃的土地規劃中，並無將鐵坑山和馬草壟區域納入研究範圍，他建議在該兩個區域覓地闢作河套園二期甚至三期發展之用，讓整個園區規劃能更達至締造宜業宜居、保護生態環境的目標。他並期望透過跨區聯動開發模式，由香港與深圳兩地在沿深圳河兩岸聯動開發「跨境特區」。

張量童指出，特區政府在原來河套香港園區的87公頃基礎上，計劃在落馬洲管制站原址、新田南，以及從三寶樹濕地保育公園中切割出來的150公頃魚塘濕地，湊夠300公頃土地用作創科產業用途並以高密度原則發展。他指如在鐵坑山和馬草壟區域覓地闢作河套園二期甚至三期發展之用，原來從三寶樹濕地保育公園中切割出來的150公頃魚塘濕地便得以保留，亦可讓鐵坑山園區與河套園緊貼在一起。

古洞鐵坑河套可建鐵路支線

由於擬擴展的土地全屬特區政府所有，鐵路計劃無須受北環線最快2034年才可完工的限制，「可從預計於2027年完工的古洞站直接拉一條支線到鐵坑園區，再到河套園，然後再過境到深圳園區。預計鐵坑地鐵線及個別創科項目最快可於2030年竣工。」

他續說，特區政府過去的發展思維主要由香港本位出發，例如只重視空間規劃和傳統土地功能的發展參數配置，忽略以市場導向去精準制定產業所需的綜合考慮。「跨境特區」應透過港深兩地協作的「跨區聯動開發」模式發展，「『跨境特區』能讓所需的要素如人才、信息、數據、資金、樣本等在一定範圍內自由便捷流通，以加強港深兩地的互補和合作，有利加速規則銜接和機制對接。」他期望兩地早日商討稅務、海關、邊檢和安保等各項安排，讓人員、資金及生物科技樣本和數據等能跨境便捷流通，更好地發揮協同效應。

（來源：香港文匯報A01：要聞 2025/04/01）