文／李靈修
自「927新政」以來，國內多地房價呈現出止跌回穩跡象，這也引發了樓市即將見底的猜測。筆者認為，內房還處於市場再平衡的過渡階段，其中有三個維度可以作為評估指標：租售比、二手交投、人口聚集。這也對香港房地產市場有着指向性意義。
中國指數研究院數據顯示，2024年12月，全國百座城市新建住宅均價每平方米1.6654萬元（人民幣，下同），環比上漲0.37%。其中，上海（1.43%）、南京（0.85%）、西安（0.74%）、成都（0.68%）等地漲幅居前。二手市場方面，北京與上海兩地的成交套數已經連續三個月出現上升（見配圖）。
那麼，上述數據是否說明樓市探底指日可待呢？本文將從價與量兩個維度把脈後市行情。
價的衡量 租售比仍偏低
克爾瑞數據顯示，2024年1至12月百強房企實現銷售操盤金額38840.2億元，同比下降28.1%；而在2023年，百強房企實現銷售操盤金額為54049.5億元，同比降幅16.5%。單從房企現金流情況來看，依舊處於加速收縮階段，救市措施的「續航能力」還有待觀察。
按照海外經驗，住宅租售比相較30年期國債收益率出現一定利差，方能凸顯物業的投資價值，刺激資金入市抄底。而2024年上半年，內地一線城市的平均租售比約為1.79%，百城平均租金回報率2.3%。雖然近年來內地債息一路向下，但目前30年期國債收益率仍有1.94%，可見一線城市的投資性價比依然有限。
再拿香港住宅市場作比較，去年12月聯儲降息後，平均租金回報率升至3.5厘，部分納米盤更達4厘以上。不過，30年期美債收益率已攀升至4.79厘，對於住宅投資情緒形成壓制，港人轉買為租的現象普遍。此外，全球核心城市的平均租售比達4.2厘，香港樓市的租金回報還有進一步上升的空間。
量的參考 二手交投趨旺
回顧本輪樓市調整周期，自2021年三季度見頂後，新房銷售量累計下跌51.9%，已經回到2007年的水平，從國際橫向比較來看，過往房地產危機爆發後，新房銷量平均下跌35.1%，內地樓市的降幅遠超於此。
與此同時，住宅交投結構也在發生顯著變化。在2021年樓市發展高峰期，全國二手房成交佔比僅為25%左右，至2024年這一比例已上升至46%。其中，北京二手房佔比超過60%，蘇州、深圳、成都、揚州均已過半、處於54%至60%之間。但相較海外成熟市場，內地的二手交投佔比並不高。
數據顯示，2023年英國、法國、美國二手房成交佔比高達94.9%、91.4%、86.0%；中國香港、日本的二手房成交也有75.0%、63.8%。考慮到中國住宅平均使用壽命高於日本、低於中國香港，未來內地二手房成交佔比仍有18至29個百分點的提升空間。這也成為評估內房見底的一個重要參考。
由於一線城市已經放開非核心區的限售限購政策，導致當前高低線城市的供需錯配問題更加凸顯。資料顯示，2020年三線城市的人均建築面積是一線城市的1.4倍。而一線城市人口佔比為8.55%，住宅面積佔比僅為6.37%，其中存在7.39億平方米的需求缺口。也因此，近年來一二線城市住宅銷售比持續擴大，從2021年的46%增長到2023年的50%，預計到2025年將達到56%。
隨着公共服務與就業機會的集中度提升，年輕人口向大城市流動也是不可阻擋的發展趨勢，未來購房主力軍還是會扎根一線城市。根據貝殼研究院發布的《2021年新居住消費調查報告》，中國35個大中城市購房者的平均年齡為33.3歲。所以購房主力群體的分布應該是：年齡往上是80後的改善換房群體，年齡往下是90後的初次購房群體。
（來源：大公報A19：經濟 2025/01/18）
