（香港文匯報記者 曾業俊）繼10月中將按揭貸款最高成數統一放寬至七成後，金管局昨日再出手，容許銀行向於2021至2023年以建築期付款購入住宅樓花的合資格買家，將最高七成的按揭貸款上限提升至八成，及將「供款與入息比率」上限五成上調至六成，協助樓市高位買樓花的用家完成交易。有按揭業界人士認為，是次安排可幫助「負資產樓花」買家填補需要的首期金額差額，協助他們「上會」，2021至2023年一手註冊量逾3.83萬宗，初步估計將有逾千名買家受惠，總體有利穩定樓市信心。
金管局昨向銀行發出指引，推出一次性特別安排以協助於樓市高位以建築期付款購入樓花住宅物業的用家，是次特別安排涵蓋於2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨時買賣合約並且以建築期付款的自用樓花住宅物業，而有關物業的按揭申請日期為昨日（4日）或以後。此外，申請按揭時的物業估價須要低於成交價。金管局提醒，由於每間銀行的按揭條款不盡相同，合資格申請人如有需要或疑問，適宜盡早向有提供特別安排的銀行查詢。
樓價3年跌25% 買家失預算
金管局解釋，過去三年，官方住宅樓價從高位下調超過25%。部分購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到物業估價低於成交價的情況，面臨額外籌措首期的困難。同時，部分銀行向金管局表示，希望在風險可控的情況下幫助這些有實際困難的用家。金管局平衡各方考慮後，認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，可以推出上述一次性特別安排。
金管局又指，局方過去曾多次提醒樓花住宅物業準買家，選擇建築期付款計劃時需要留意涉及的「上會」風險。上述的特別安排實屬提供予於近年樓市高位以建築期付款購入樓花，而面對額外籌措首期困難的用家的一次性特殊安排，銀行仍然需要審慎經營物業按揭業務。
金管局再次提醒擬選用建築期付款的準買家，如果樓花住宅物業市值較成交價有所下跌，銀行會用按揭貸款申請時的物業估值計算貸款金額，因此最後批出的貸款金額會較買家原本的預期少，買家需要承擔因未能額外籌措首期而帶來的相關風險，因此作出置業決定及選擇付款計劃前，市民須審慎評估當中的財務風險，量力而為。
業界籲量力避免「借太盡」
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，金管局的特別安排，可協助負資產樓花買家解決「上會」問題，估計能協助過千名樓花買家更易「上會」，而放寬供款入息比率上限亦可助買家更易通過入息審查。根據土地註冊處資料顯示，2021年至2023年一手私人住宅註冊宗數共38,368宗，而早幾年選用建築期付款的佔比亦有所上升，因此預計特別措施實際可幫助的人數或會更多。此舉適時，總體有利穩定樓市信心。
曹德明提醒，置業涉及金額龐大，入市前應做好充足準備，以確保交易能順利完成。申請按揭時財政預算要鬆動，按揭成數避免「借太盡」，並預留多些資金，令前期開支更鬆動，及應對未來不確定的風險。此外，買家供款亦要預鬆，經濟未完全復甦，置業時應該量力而為，審視自身供款及承受風險的能力。他建議首置人士在有限能力下，可先向銀碼數較細的中小型單位入手，如日後有需要才考慮轉換更大的單位。
建議採用即時供款方式入市
中原按揭董事總經理王美鳳指出，新措施對原本打算經銀行承造七成按揭上會的買家有幫助，可減少他們撻訂的風險。惟她認為，計劃透過按揭保險以高成數按揭入市的買家，仍要面對估值波動風險，金管局進一步放寬成數亦未必合適。她建議，若果買家希望減低估值下跌的風險，購入新盤時最好採用即時供款方式入市。
新盤撻訂增 果斷出手降風險
就金管局是次突然出手為負資產樓花買家的「上會」作特別安排，地產業界及銀行均表歡迎。萊坊高級董事暨大中華區研究及諮詢部主管王兆麒昨認為，最近市場撻訂及負資產個案明顯上升，相信特區政府希望盡可能控制市場風險，避免引發連鎖反應，特別是現時市場仍有很多仍未完成交易的樓花單位。他預期，今後市場購買力會進一步傾斜一手樓，對一手銷售絕對有幫助。由於市場氣氛由一手樓帶動，料短期內一手銷售會明顯增加，而樓價會在一手貨尾量回落後開始回升。
金管局最新數字顯示，截至今年第三季末，負資產住宅按揭貸款宗數為40,713宗，較第2季末的30,288宗增加10,425宗或34.4%。
近兩月共近百宗新盤撻訂
另據市場統計顯示，新盤撻訂個案自暑假起呈現升勢，8月錄25宗，9月錄32宗，10月升至48宗，到最新11月數字稍跌，惟仍錄43宗。而11月撻訂個案中，較矚目有曾獲香港電影金像獎「最佳女配角」的陳靜（Dada）棄購大角咀利奧坊·曦岸頂層特色戶。該單位面積697方呎，連213方呎天台及106方呎平台，是她兩年前在參觀現樓後，因鍾情單位可望維港景而決定擲2,288萬元入市，今次撻訂料損失160萬元。
王兆麒展望，由現時至明年上半年，新盤反應將比二手盤好，主要由於發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻。預計之前高息口帶來的負面因素逐漸紓緩，但市場仍需時釋放購買力。他又指，香港樓價今季在谷底反覆徘徊，料明年樓市基調好過今年，明年樓價有望升5%。
新安排助買家省按保支出
星之谷行政總裁莊錦輝指出，買家一般申請高成數按揭須通過銀行及按保公司估價，而按保公司估價一向較為謹慎，批出的貸款額未必符合買家預算。在新安排之下，買家只要物色到一間估價較貼近成交價的銀行，就可直接向銀行借取八成按揭，並且可以節省按揭保費。買家的還款額或會增加，但措施同時放寬供款與入息比率上限至六成，有助買家通過銀行審批。雖然銀行貸款增加會承受更多風險，但相信銀行可透過加息去平衡風險。
（來源：香港文匯報A05：要聞 2024/12/05）
