（大公報記者 顏琨 鄭文迪）西九文化區陷入財困，或將於明年6月面臨資金鏈斷裂。政府昨日宣布，行政長官會同行政會議有條件同意放寬西九財務安排，允許西九文化區管理局把17萬平方米住宅部分由「出租」變「出售」，並保留全部收益，以解決財務問題，估計可以應付未來十年的營運開支。地產業界估算相關項目地價約值150億元。
有立法會議員認為，西九文化區的可持續發展至關重要，出售住宅只是其中一個收入來源，希望西九未來開拓更多收入模式。
西九管理局去年向政府提交改善財政方案，政府昨日宣布批准有條件放寬「加強財務安排」，解除西九第二區住宅發展項目「只能以建造、營運及移交」（BOT）模式發展的限制，允許出售該區的住宅發展項目，讓西九在毋須政府直接撥款的前提下獲得充足的現金流，應付未來約10年的營運及預計資本開支需要。
在「放寬方案」下，管理局須符合四個條件，包括設獨立指定銀行賬戶存放相關收益，以便監察；嚴格遵守政府制定的財務紀律關鍵績效指標，包括每三年的營運赤字上限及員工成本佔總營運開支比例上限；證明新建議的成本預算合理，並就項目的年度現金流及預算成本訂立關鍵績效指標；每項住宅項目的招標時間表要得到發展局同意，亦要諮詢當局底價釐定機制及標書。
最終須落實自負盈虧承諾
文化體育及旅遊局局長楊潤雄表示，新方案預計可給予西九管理局足夠資金營運約十年，為西九營運提供經濟條件，解決資金流問題。他強調，西九管理局必須善用土地資源，把握時間，充分利用累積的經驗、專長和資產，制訂和實施措施以創造收入和達至商業化，同時嚴控經營成本，最終落實以自負盈虧方式營運西九文化區的承諾。文體旅局會根據關鍵績效指標，密切監察西九管理局的財務狀況和表現，雙方會合作找出可行措施，以解決管理局的長期財務挑戰。
西九管理局董事局主席唐英年表示，放寬限制是目前最好的方法，在不需增加庫房財務負擔下，解決資金鏈問題，繼續實現鞏固香港作為中外文化藝術交流中心的策略性地位的願景。放寬涉及的住宅樓面，將參照港鐵上蓋發展模式出售業權，招標前尋求發展局意見。但平整土地需時，他預計最快兩年後才可賣地，希望香港經濟環境改善，否則西九將面臨很大困難。
西九管理局署理行政總裁顏金施表示，建築成本顯著上升、綜合地庫設計概念複雜、高鐵施工範圍延遲移交西九等，導致西九的商業發展收入嚴重延遲。「BOT」模式在當前經濟環境下，存在極大挑戰，「發展商對只能以出租方式獲取住宅項目收入的模式，接受程度有限，管理局亦面臨收入分攤期長達40多年，而銷售住宅項目收入分成期可縮短至幾年時間。」
西九管理局：盡力開源節流
顏金施稱，西九管理局正努力節流，在2022/23年度，每個部門削減約三成半預算開支，同時積極開拓籌款，增加商業租賃收入。顏預告將推出有力措施，例如開拓新旅遊產品，提高表演藝術場地的成本收回率，輸出原創內容等措施，增加收入及推動商業化。
顏金施認為，西九長期收益或來源於酒店等業務的盈利，「目前應盡快完成招標項目，未來仍需看市場的變化。至於營運策略，會考慮調整博物館的票價，但這需要考慮市民、遊客等，需要再研究，並不會僅因為營運問題而加價。」
地產業界：靚地吸引 估計值約160億
就西九管理局計劃出售住宅項目紓解財困，地產界人士表示歡迎，認為位置優越，相信將吸引發展商入標競爭，初步估計地價總值約150億至160億元。
世界級海景勝啟德地段
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，西九文化局出售住宅土地支持營運，確實是紓解財困可行之策，期望日後相關豪宅的設計，能夠與西九的大環境具一致性。梁又稱，儘管現時地產市道不明朗，惟該地塊臨近海濱，坐擁世界級海景，比起九龍區焦點的啟德跑道地段更勝一籌，對發展商入標有絕對叫座力。預計每方呎樓面地價約10800元，後排位置則估算約8000元，按大概地皮比例計算，平均樓面呎價料約8800元。以總樓面約逾183萬方呎計算，初步估值約161.3億元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，西九文化區屬於香港罕有集合文化、娛樂及商業配套於一體的地方，項目擁有獨特性。該區一帶的私人住宅呎價介乎2.3萬至3萬元，個別水平遠高於港島區，而鄰近西九龍高鐵站將吸引兩地人士關注，預計該地住宅部分每方呎樓面地價約8220元，換算地價估值逾150億元。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，既然西九沒辦法自給自足，就要利用自身有利條件，例如出售住宅地皮，不用再花納稅人的錢、減少庫房支出。今次情況類似港鐵上蓋住宅項目，從住宅發展項目獲取收益，以支持鐵路項目發展與營運。他稱該地皮預計將發展低密度超級豪宅，西九集齊香港所有文化設施，相信比九龍站豪宅更加吸引。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，西九屬於九龍站延伸，甚至比九龍站更優質，由於鄰近高鐵站，方便往返兩地，建成住宅後，預計買家對象多為內地客或商務人士。參照九龍站豪宅君臨天下、天璽的分層單位平均呎價約4萬元，甚至天璽特色戶呎價亦約9萬至10萬元，他相信西九住宅地落成後，必成後市指標。
布少明續稱，過往西九管理局以「建造、營運及移交」（BOT）模式招標，即由發展商建設，再由西九管理局自行營運，惟此模式吸引力不大。現時直接批出地皮由發展商自行建設及營運是一件好事。
團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管葉文祺表示，「以空間換取時間」做法可取。西九文化區採用自負盈虧的運作模式，最初構思已納入多項商業元素，為文化設施運作提供營運資金。然而面對疫情打擊，這些商業項目均受到不同程度的影響，未能按時提供現金流。他認為是次方案屬非常時期的務實之舉，有助西九文化區避過潛在的資金鏈斷層。
16載注資逾450億
為推動西九文化區發展，政府於過去16年，多次向西九文化區管理局注入資產，未計及土地價值，政府投入西九發展的資產已超過450億元。
在2008年西九文化區管理局成立時，政府批出一筆過216億元撥款，並把西九的零售／餐飲／消閒設施部分，以及文化藝術設施和公眾休憩用地部分，一併撥歸西九管理局。其後西九造價估算達235億元的綜合地庫也是由政府負責興建。
至2016年，政府因應西九的財務狀況，把西九酒店／辦公室／住宅部分的發展權，以象徵式地價授予管理局，要求相關項目按「建造、營運及移交」（BOT）模式發展，務求西九有「細水長流」的收入。
政府昨日宣布同意解除西九第2區住宅項目「只能以BOT模式發展」的限制，允許管理局出售住宅項目，並保留全部收益，換言之，政府再次用土地為西九注入更多資產。市場估算，相關項目地價約160億元。
拆局|「沒有選擇下的選擇」
為解決西九財務困難，政府在2016年將原本剝離西九發展項目的商用土地權益，注入西九文化區管理局，並要求以「建造、營運及移交（BOT）」模式發展，以令西九有「細水長流」的經常收入。為何現時政府會同意西九出售住宅發展項目，放棄原擬安排？
曾任西九管理局董事的立法會選委界議員林筱魯分析指出，BOT發展模式原意是項目投入營運後，可為西九帶來穩定收入，但「細水長流」的財務安排無法處理西九目前的資金缺口，「政府本身有財政壓力，西九只能用好現有資源，出售住宅項目是沒有選擇下的選擇。」
對於外界擔心新安排會令西九成為地產項目，林筱魯指出，西九本就規劃了170280平方米的住宅樓面，約佔整個西九總樓面20%，新安排只是將出租住宅變成出售住宅，並沒有改變住宅的體量，不認為會影響西九的整體規劃。林筱魯表示，西九計劃兩年後推出項目招標，相信屆時經濟環境會較佳，有助增加賣地收益。他指出，在西九走出目前困境後，特區政府與西九管理局會因應社會最新發展，重新審視西九整體財務政策及用地規劃。
民建聯立法會議員鄭泳舜表示，理解西九管理局提出「放寬安排」的需要，希望新安排能解決西九資金流問題。他強調，西九可持續發展至關重要，出售住宅只是其中一項收入來源，希望西九管理局未來能開拓更多收入模式，包括透過吸引更多具國際水平的文化節目落戶、售賣不同文創產品和提供餐飲服務等，讓場地更容易租出，市民更願意在園區消費。
鄭泳舜指出，西九文化區鄰近高鐵站，可發展成吸引更多旅客前往的旅遊景點，推動文化旅遊，建議當局提供更多配套支援。
（來源：大公報A5：要聞 2024/07/18）
