（大公文匯全媒體記者 周傾芫）近日，兩則對比鮮明的新聞引起港深兩地網友注意，一則是內地的Costco、山姆等大型商超人流爆滿，另一則是香港靠近關口的皇后山商場客流較淡，商戶老闆因負擔不起高額房租，掀起退租潮。乍看，似乎是北上的消費動力令本港商戶經營陷入困難，事實真的如此嗎？大公文匯全媒體記者深入皇后山商場和周邊民居訪問，發現商場經營存在諸多問題亟待改善。
自兩地通關之後，愈來愈多港人熱衷北上深圳跨境消費，位於香港粉嶺的皇后山邨，到羅湖口岸和蓮塘口岸只需大半小時車程，加上羅湖和蓮塘口岸的商業城一應俱全，遍布銀行、電訊公司、椰子雞、喜茶、瑞幸咖啡、iMax影院、順豐快遞等消費品類，居民假日不單習慣北上消遣，甚至買菜亦實行北上，認為深圳「食嘢平，玩又抵」，適合快閃一日遊。
一位上了年紀的李女士帶着孫子孫女逛商場時遇上記者，她表示，自己和孩子的父母逢周末會去羅湖口岸附近的街市，每次用「千幾蚊」採購一星期的食物，來回車程不過3小時，「為了讓你方便帶過關，還會幫你把生肉煮熟，實在太貼心！」
假日遊還不夠，港人早前還愛上反向代購，即找人北上代購回港，當中最受歡迎的正是深圳外賣。原來香港每日都有人在深圳團購外賣帶回香港，只要每日準時上網拎籌、下單，就會有人集齊「下單」食物再送到客人手上。假設下午2時下單，5時30分已可約在上水交收。而一到晚上7時，粉嶺皇后山居民就會在樓下大排長龍等外賣。記者訪問其中街坊，他們對團購外賣「讚不絕口」，認為有信心、質量有保證。
北上消費的吸引力的確不容忽視。北區區議員胡景鵬表示，對於長者人群，不但可以使用香港的乘車優惠，「2元抵達口岸」，到了內地乘搭地鐵，60歲以上的長者更可以免費。
然而，記者經走訪發現，皇后山商場本身的運營情況也存在不少問題。皇后山商場是房委會旗下的新商場。顧名思義，就是皇后山邨的附屬商場，可供出租面積超過七萬平方呎。商場在兩年前興建投標時，雖然疫情的浪潮尚未完全退卻，但已看見曙光，幾乎所有人都相信疫情過後，會迎來報復性消費。加之屋苑山麗苑也入伙，周邊環境約三萬人的居民規模，更是商場人流的「基本盤」，有商戶就憶述，當時招標時「競爭都蠻大，出了不少錢」。
北區區議員姚銘及胡景鵬帶記者訪問了一名在本月底即將停業的商戶，她抱怨商舖所在熟食街的位置設計不合理，「在商場尾部，沒有人知道，也沒有宣傳，加上不能開到深夜，夜班的客人只能去麥當勞買食物，沒辦法來我這裏」。店主又補充，自己的營收勉強能夠支付6萬元房租，但服務員的工資實在賺不出來。
在皇后山商場的街市內，記者還見到兩間撤位招租的魚檔，原本三間魚檔只剩下一間，魚肉的價格也水漲船高。目前，皇后山商場已有十幾家商戶退租，姚銘嘆指「長此下去，商場肯定會虧損的」。
走出街市，經營美髮、酒樓、茶餐廳、琴行生意的舖頭也沒有「收工買餸」的人流聚集，更顯冷清。一家租金9萬元的理髮店負責人表示，裝修費花了100多萬元，但位置不太好，除非剛巧路過，否則居民或不知道這裏有家理髮店，「最賺錢的一個月都虧損2萬，皇后山這附近基本上都賠本，沒人賺錢，現在都要喊救命，老闆都寫很多信上去了，希望政府能幫手宣傳」。
如果說北上消費的「逆流」是意料之外的影響，那商場本身經營問題也是值得關注。姚銘分析，即便周末的人流因為北上有所減少，但平日放工後大家總要買菜的，理論上不會對本地消費產生過大影響。
其實，北上購物也不如大家所想「盡是方便」，居民劉小姐就告訴記者，自己從未去過深圳採購，原因是需要預先開通內地電話卡、支付寶等功能。所以，如果本地消費市場保持吸引力，人們未必會一味偏愛內地市場。
本港商戶應如何自救？姚銘建議，房屋署應該因時制宜，多為商場做宣傳，為市民們提供不同品類的消費指南和商戶地圖，再提供泊車優惠、優惠券等政策，改善配套設施，「別的不說，在商場內的手機信號都收得幾差」，姚銘無奈地發現。胡景鵬則補充，可以邀請藝人，在商場舉辦活動，亦可在屋苑樓下擺廣告、出海報，加大宣傳。
疫情期間，政府多次寬減租戶租金，但租金優惠已於上年底屆滿。一家花店店主透露，如果商場隨後能減租，就可以為繼續下去，如果不減租，就「不做了」。既然租金成為店主們的「心頭大患」，那麼可否由商場進行減租呢？姚銘表示，商場管理公司在中標後，也花費了一定成本，如果減租，將面臨蝕本風險，他認為目前商場的管理公司與街市以及屋苑的管理公司齊心協力，一齊做好宣傳，「若想統一三方管理公司，還需房屋署牽頭，不然互相觀望只會消耗更多的行政成本」。
記者離開粉嶺區的皇后山商場，前往了「北區地標」——上水廣場，發現人流亦比疫情前有所減少。採訪在場的人士得知，周末人流會增多，但都不像以往「逼爆」。類似的情況其實亦出現在新界區不同的商場，但當中成因複雜，例如疫情改變了人們「出夜街」的習慣，肯定也是原因之一。
走訪皇后山商場，記者最大感觸是反向代購的消費模式對新界北商戶帶來一定程度衝擊，但商場本身的經營或許也存在一些「硬傷」。無論外界出現了什麼樣的經濟形態，自身的經營都不能大意，在時代的洪流中自強不息，或許是避免被淘汰的唯一選擇，畢竟世界在變，營商、營業的都要改變。
