（香港文匯報記者 梁悅琴）香港樓市全面「撤辣」半個月以來，一手市場交投熱烈，新盤沽出逾2,000伙，內地及專才客的入市比例更是節節攀升。由長實夥港鐵合作發展、主打三房單位的黃竹坑港島南岸Blue Coast最快下周出擊，發展商亦向內地客招手，夥拍中原地產為項目在中原內地城市據點設置路演，挖掘潛在客源。中原中國行政總裁李耀智昨在港表示，「撤辣」加上本港樓價回落，內地準買家來港置業成本較高峰期平逾40%，令近期他們的查詢增加40至50倍。

長實營業部助理首席經理楊桂玲昨表示，Blue Coast確定下周上載售樓書，「正式進入大直路」。她指，Blue Coast提供642伙，主打三房單位，當中938方呎起的三房戶，共有174伙。長實營業部首席經理郭子威亦表示，該盤目前接獲的查詢中，逾70%為香港人，30%為內地客，希望透過與中原地產合作，內地客比例可上升至40%。

注重品牌口碑 留意位置交通

李耀智表示，香港的「三辣稅」正式退場，加上香港現時的樓價回落，內地買家現時來港置業的成本，可較高峰期平逾四成，令香港樓市瞬即吸引內地客目光。截至現時，內地買家對在港置業的查詢已增加40至50倍，當中不乏「高才通」、優才計劃、移民、留學等剛需客。

李耀智續指，內地買家入市香港樓盤的考慮因素較多。首先是他們會關注發展商的品牌及口碑，因知名和信譽良好的發展商通常能提供高品質的建築和設施。其次是地理位置及交通，內地買家會關注項目位於什麼地段，是否市中心或鄰近商業區，是否容易到達主要交通樞紐等，以確保物業增值潛力。另外便是復常通關及稅項因素。他認為，配合樓市「撤辣」及特區政府的輸入人才計劃，相信香港的項目可吸引大量內地買家興趣。

「高才通」已形成7萬人需求

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則分析內地客對港置業需求。他稱，特區政府去年收到逾22萬宗人才入境計劃申請，「高才通」佔約6.5萬宗，其中近3.6萬申請人連同他們的配偶及子女，共約7萬人已抵港，蘊藏巨大置業需求。根據政府最新公布的調查，已來港就業的高才通人才主要從事管理及專業工作，每月就業收入中位數約為5萬元，對生活環境及物業質素均有一定要求。

代理擬北上廣深大灣區路演

陳永傑又指，中原集團於內地擁近700間分店，員工逾15,000人，中原地產香港與中原中國首先計劃與內地多個主要城市，包括：北京、上海，深圳、廣州、佛山、肇慶及中山等作線上線下簡介會及路演，發揮中原集團大平台優勢，將Blue Coast 深入推廣至內地潛在客戶。

恒地旺角盤平上期兩成出擊

隨着政府全面「撤辣」 ，各大發展商爭相推售新盤，並採低開搶攻策略。樓花期約一年多、恒基地產旗下旺角利奧坊·首隅昨公布首張價單共60伙，折實平均呎價18,888元，比同系上期的利奧坊·壹隅於2022年4月首張價單低21%，亦較目前同系列的一手貨尾呎價亦低4%至17%。252呎一房折實入場437.6萬元，為同系列逾8年新低價。

代理料投資者比例佔三成

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目首張價單造價與比同系第4期「利奧坊·壹隅」於2022年4月首張價單低21%，這口價可謂「幸福置業價」。美聯物業住宅部行政總裁布少明亦認為，項目開價較2018年同系第2期「利奧坊·凱岸」約23,912元折實呎價及入場費441.7萬元為低均創2015年10月同系第1期「利奧坊·曉岸」後的逾8年新低。由於項目位處市區核心，租務潛力佳，料投資客比例佔約30%，租金回報約3厘。

四叔女婿2億購三級歷史建築

此外，順豪物業(0219)及順豪控股(0253)最新公布，順豪物業直接全資附屬公司以2.07億元中標購入由譚雅士建造的薄扶林道128號Jessville Manor，總內部實用面積為9,805方呎，呎價21,112元。順豪物業主席鄭啟文表示，本港住宅市場價值長時間被低估，作為一個國際城市，相信有很大的升值空間。鄭啟文為四叔李兆基女婿。

Jessville Manor於1931年落成，屬三級歷史建築，現已翻新改建為4個豪華單位，屬三至四房間隔。

銀行傳削回贈 業界料無礙市民入市

本港銀行資金成本仍高，市傳有大型銀行包括滙豐、恒生及中銀等大幅削減現金回贈，非新造按揭（轉按或加按），不論貸款金額，一律不設現金回贈。有按揭代理表示，即使銀行削減回贈，料亦不會影響市民入市意慾。惟大型銀行調整具指標性，相信將有其他銀行跟隨以減低資金成本壓力。目前仍有小型銀行為爭取上半年按揭業務，推出各項優惠吸引客戶，建議市民可「貨比三家」再作決定。

中小行為業務達標續推優惠

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨表示，現時一個月銀行同業拆息長達半年徘徊4.5厘水平，而銀行未有調整最優惠利率，使按揭業務資金成本一直高企，估計基於成本及邊際利潤等考量，大型銀行選擇回歸理性。又指，近期新盤交投重拾活躍，加上市場已預期美聯儲最快年中開始減息，本港息口亦料跟隨回調，配合政府撤辣及放寬按揭措施，即使銀行削減回贈優惠，相信亦不會影響市民入市意慾。

據土地註冊處最新資料顯示，2月四大銀行現樓市佔率由上月65.8%下跌至62.3%，連跌5個月，創2年新低。曹德明表示，現時大型銀行對按揭業務取態審慎，料四大銀行及中小型銀行市佔率差距進一步收窄。現時仍有部分中小型銀行為爭取上半年的按揭業務，推出各項優惠吸引特定優質或大碼客戶，市民可貨比三家，選擇較多優惠的銀行承造按揭。

逾10個月「拆息高於按息」

中原按揭董事總經理王美鳳亦指，雖然一個月拆息已由去年12月平均5.49厘回落至現時大約4.5厘水平，但以現時市場按息主要為4.125厘計，這種「拆息高於按息」情況已由去年5月起持續至今超過10個月，持續資金成本受壓情況在過往罕見，相信銀行主要在節省資金成本的考慮上，決定大幅削減按揭回贈金額。

王美鳳表示，相關銀行由今年2月起逐步削減按揭現金回贈，到3月樓市在「撤辣」後回復旺勢，再進一步削減回贈降低成本負擔，基於樓市已回穩，加上減回贈不涉及按息調整，對樓市實質影響力不大。

（來源：香港文匯報A06：要聞 2024/03/16）