（香港文匯報 記者 黎梓田）特區政府過去積極覓地建屋取得成效。房屋局昨日公布，截至去年底，未來3至4年一手私樓潛在供應約10.9萬伙，創有紀錄新高，按季增2,000伙。10.9萬伙潛在供應中，其中落成但未售出貨尾約2.03萬伙，按季增加2,000個，同創房屋局報告有紀錄以來近二十年新高。有業界人士指出，發展商銷售步伐減慢，但起樓速度未有變慢，可能推升一手私樓潛在供應量至超過11萬伙。團結香港基金認為，經濟大環境未見好轉，樓市未來幾年都有去庫存壓力，建議政府進一步「減辣」甚至「撤辣」。

根據房屋局數字，截至去年12月底，興建中未售出單位約7.1萬個；位處熟地可隨時動工單位約1.8萬個。而值得留意的是現樓「貨尾」單位增至2.03萬個，按季增加2,000個，創房屋局報告有紀錄以來近二十年新高。在地產界，向有貨尾單位數量超過2萬個即是跌入「危險線」之說，換言之，最新貨尾數字顯示香港樓市已處於「危險」狀況。而按目前每年新盤吸納量約1.3萬伙計算，就算政府停止所有新批項目，現時潛在供應的10.9萬伙，也夠市場賣8.4年。

貨尾量創新高　新盤賣平5.6%

隨着積壓的單位增加，新盤的溢價率亦反覆向下，最近一年多來更跌至負數（即新盤價錢平過二手，見表）。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，即使發展商已減價推盤，但一手銷售成績依然不甚理想，連續6季出現「負溢價」，去年第四季新盤溢價率報負5.6%（即新盤售價比同區二手價低5.6%）。

團結香港基金副總裁葉文祺表示，房屋局數據預計，未來3至4年一手私人住宅潛在供應為10.9萬伙，按季增加2,000伙，潛在供應達到新歷史高位，顯示經濟情勢未見好轉下，新盤貨尾單位數目持續增加，潛在供應買家續持觀望態度，也反映去年公布的「減辣」未必足夠提振交投以維持市場穩定，當局有需要考慮「減辣」，甚至「撤辣」。

葉文祺：供需兩方都缺乏信心

葉文祺指，現樓新盤貨尾達到近年高位的2萬伙，在建未售新盤數量也達到7季新高，顯示未來幾年香港私人住宅市場可能面對不少去庫存壓力。另外，去年私樓總落成量為1.39萬伙，僅及差估署預測落成量的七成，雖屬意料之內，也反映發展商在市場不穩的環境中調整了供應步伐。在供需兩方都缺乏信心的氛圍下，有機會形成負面循環的不利局面。

葉文祺認為，要避免市場環境惡化，政府應進一步調整甚至撤銷「辣招」，但必須配合關鍵政策目標和本地用家需求，例如可以考慮先撤銷來港人才的買家印花稅，幫助專才盡早置業，增強他們對香港的歸屬感，以及降低換樓人士的從價印花稅，紓緩他們「先買後賣」的經濟壓力，激活「換樓鏈」。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向香港文匯報表示，未出售現樓單位增至2萬伙高位，在建中的樓花單位亦上升至8萬伙，惟已售出伙數則維持約9,000伙，反映發展商起樓速度並沒有減慢，但新盤銷售卻有所放緩，整體的潛在供應有機會突破11萬。他又指，以最新潛在供應量計算，即平均每年約2萬至3萬多伙，而去年一手成交只有1萬多伙，相信發展商有出貨壓力，定價不會太進取。

萊坊高級董事暨估價及諮詢部主管方耀明稱，現時新樓供應反映過去幾年賣地市場狀況，因為一般整個發展流程需時最少三至五年。長遠而言，如果新樓供應及一手貨尾量持續高企，尤其在現時高息環境及市場氣氛淡靜下，會影響到發展商買地時對於日後樓盤開售售價的考慮，從而影響買地地價，形成惡性循環。

「發冷」不應再餵「退燒藥」

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，情況反映近兩年新盤去貨緩慢，市民入市意慾低迷，當中部分原因包括樓市「辣招」的掣肘。面對目前低迷的市況，在完全沒有炒風之下，當局着實迫切需要考慮撤銷不合時宜的樓市「辣招」，以令市場呈更健康的方向發展。目前樓市格局已跟十多年前不能同日而語，當局理應盡快審視最新狀況，為樓市重新把脈，不應在樓市「發冷」時仍堅持施以「退燒藥」。

摩通調查：樓市最快2025年復甦

香港樓市持續下行，最新負資產數目突破2.5萬宗，是近二十年來新高。摩根大通昨日發表投資者情緒調查報告，指出投資者對樓市雖持悲觀態度，但也非如外界擔心般悲觀，其中大多數投資者認為今年樓價跌幅低於10%，並有機會在2025年上半年復甦，同時大多數人不擔心香港出現違約或系統性風險。報告亦指出，股份方面最受青睞的是必需消費零售行業，以領展（0823）最為投資者所偏好，其次是長實（1113）和新地（0016）。

今年樓價跌幅料低於10%

摩通表示，該行短期內對樓市維持謹慎立場，因相信樓價下跌趨勢將持續，零售物業和寫字樓市場仍將充滿挑戰。即使特區政府取消額外印花稅，疲軟的宏觀經濟仍可能壓倒政策寬鬆的影響，從歷史上看，政策寬鬆無論如何都無法推動有意義的反彈。

調查顯示，從細分行業來看，最受青睞的是必需消費零售，最不受歡迎的是寫字樓。以公司劃分，領展最為投資者所偏好，其次是長實和新地，而投資者最迴避的是新世界發展（0017）和冠君產業信託（2778）。

信貸評級機構惠譽昨亦發表報告指，香港寫字樓市場今年將繼續受壓，本地銀行的資產質素面臨更大挑戰，本地銀行的內地房地產投資組合風險下降，將抵消這方面的影響，推動該行業的信貸成本小幅下降。

惠譽：港銀要求額外增信

惠譽指，本地銀行透過要求借款人提供額外增信措施，以及維持保守的貸款價值比，即按揭成數，以降低商業地產行業風險。惠譽估計，在其評級的銀行中，所有以商業物業抵押的貸款，平均按揭成數低於50%，並認為這種保守的做法應能使銀行抵禦已抵押商業物業今年可能出現的估值下滑，從而限制信貸成本上升。

惠譽認為，本地商業房地產市場的壓力，對銀行資產質素及盈利能力的影響，將比前兩年更小，當時銀行對於內地房地產行業的風險敞口提列大量撥備。而惠譽在基本預測中認為，銀行報告的不良貸款率和信貸成本將在2024年略有改善。

（來源：香港文匯報A08：要聞 2024/02/03）