（香港文匯報記者 海巖 北京報道）內地房地產市場仍處於轉型調整期，住房和城鄉建設部黨組成員、副部長董建國13日在北京表示，當前住房需求並未出現明顯收縮，而是交易結構發生變化。要加快構建房地產發展新模式，重點是建立「人、房、地、錢」要素聯動新機制，以及房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，推進商品房現房銷售及房屋體檢、房屋養老金等制度建設。與此同時，相關部門將支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問題，堅決防止債務違約風險集中爆發。

中央經濟工作會議為下一步房地產市場發展定調。會議提出，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、「平急兩用」公共基礎設施建設、城中村改造等「三大工程」。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

前11月二手房交易佔比新高

在中央經濟工作會議閉幕翌日，中國國際經濟交流中心在京舉行「2023-2024中國經濟年會」，中央財辦及財經部委相關負責人出席年會解讀中央經濟工作會議精神。董建國表示，今年房地產市場呈現「前高、中低、後穩」態勢，前11個月全國一手房交易量下降，二手房交易上升，一二手房交易合計實現同比正增長。「這說明住房需求保持穩定，沒有出現明顯的收縮，而是交易結構發生變化，二手房交易替代部分新房交易。」今年1-11月全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到37.1%，創造歷史新高，已有7個省或直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。同時，保交樓工作扎實推進，帶動全國房屋竣工面積同比增長近20%。

結構性供給不足是主要矛盾

中央早前作出「房地產市場供求關係發生重大變化」的判斷，董建國指出，房地產市場的主要矛盾從總量短缺轉為總量基本平衡、結構性供給不足。2022年末，全國城鎮人均住房面積達到38.6平方米，戶均住房套數超過一套。「對比發達經濟體，到這一階段，房屋新開工、銷售等數據會出現回落。從結構看，保障性住房供給不足，大城市房價過高，新市民、青年人住房困難，需要加大保障性住房建設和供給力度。」

建房屋全生命周期管理機制

董建國稱，中央提出「加快構建房地產發展新模式」，就是要在「房住不炒」的基礎上，以滿足剛性和改善型住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子；推進住房領域供給側結構性改革，建立滿足高品質生活需要的好房子制度標準體系，強化科技賦能，建設綠色低碳、智能安全的好房子。

董建國介紹，在體制機制上，一方面，要建立「人、房、地、錢」要素聯動新機制，適應人口向城市群、大城市流動的趨勢以及老齡化、生育政策調整帶來的人口結構變化，「根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場大起大落」。

另一方面，「建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發、融資和銷售方式，加快推進商品房現房銷售，探索建設房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度，形成房屋安全長效機制。」

在抓落實上，重點要加快實施規劃建設的保障性住房、「平急兩用」公共基礎設施建設和城中村改造，目前有關工作已全面啟動。董建國稱，規劃建設保障性住房，改革重點是「拓展配售型保障性住房」的新路子，最終要實現政府保障基本需求，市場滿足多層次、改善性住房需求，建立租購並舉的住房制度。城中村改造的重點是消除安全隱患、改善居住環境，促進產業轉型升級，推進城市高質量發展。「平急兩用」公共基礎設施建設是統籌發展和安全、提高城市韌性的重大舉措，要重點保障用地供給，多渠道解決資金問題，以需定建，盡快形成實物工作量。

一視同仁滿足合理融資需求

針對部分房企出現債務違約風險，董建國強調，金融管理部門已出台一系列支持政策，但風險出清需要一個過程。將繼續配合金融管理部門，抓好各項政策落實，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營，堅決防止債務違約風險集中爆發。

「房企債務違約爆雷」用語不準確

「對於違法違規導致資不抵債、失去經營能力的企業，要按照法治化、市場化原則出清，這也是市場優勝劣汰的結果。」不過，董建國認為，將房企債務違約稱為「爆雷」、「資金鏈斷裂」，用語是不準確的。房企一般是集團公司加項目公司的架構，集團公司和項目公司都是獨立法人，集團公司出現債務違約，並不意味着項目公司停止運轉，項目的開發運營還在繼續。各方面應該理性地看待房地產市場出現的問題，共同維護房地產市場的平穩健康發展。

（來源：香港文匯報A05：要聞 2023/12/14）