（大公報 記者 林志光<文、圖>）樓價再次由升轉跌，樓市前景未明下，發展商投地信心減弱。本財政年度首幅招標出售的地皮，西環堅尼地城住宅地終由會德豐地產，以每呎樓面地價約7070元奪標，創港島約2002年後新低，並較約7個月前成交的鄰近住宅地，跌價逾四分一。會德豐地產預計總投資約30億元，料建約500至600個住宅單位。

該幅土地位於西寧街與域多利道之間，前方是招商局貨倉，大部分土地現時是巴士總站。由於近年土地價格，已隨樓市下跌而不斷調整，雖則今年首季樓市曾出現谷底反彈，但始終經濟復甦不如預期及銀行加息不絕等不利消息困擾下，第二季樓市交投已減慢之餘，樓價又再回落。

較7個月前鄰近宅地低25%

土地在上周五截標時，地政總署接獲6份標書，入標者均是本港實力雄厚的發展商，然不少業界並不看好成交地價，對此幅土地估值偏保守，個別甚至低至每呎樓面地價只約4000元，最高估值約9000多元。該署昨日公布，此地由會德豐地產旗下的Ace Reward Investments Limited，以最高標價17.2億元投得。

以此地可建樓面約24.33萬方呎計，每呎樓面地價只約7070元。在相隔不遠的另一幅住宅地，去年11月由興曄發展以每呎樓面地價9500元投得，當時已是港島區8年新低地價，今次成交地價再較之跌約25.6%，應是自2002年中北角英皇道住宅地（即已落成近18年的慧雲峯）後的港島區新低地價。

會德豐地產主席梁志堅稱，公司在港島有豐富發展經驗，區內也曾推出多個住宅項目，熟悉區內優點。入標時已考慮最新市況及地皮的發展因素，此地重置巴士總站後，才可建樓，發展時間較長，最快約4年才可賣樓花，因此，地皮成交價屬合理市價。項目若以純住宅發展，估計總投資約30億元。據了解，項目將興建中小型住宅單位為主，提供約500至600伙。

需將現有巴士總站搬遷再重置

中原測量師行執行董事張競達認為，此地發展條款較複雜，發展年期長達9年，一般項目只約6年，故投資風險較高；加上近年息口上揚導致建築成本上升等因素，都令發展商出價審慎。

美聯測量師行董事林子彬表示，發展商要將現有巴士總站搬遷再重置，拖長發展時間及增加發展成本，再加上整體樓市持續調整下，發展商出價偏保守是自然不過之事，相信特區政府也有因應市況發展已降土地底價水平。此地前方貨倉將來會重建，而所建中低層單位的景觀會受阻，中高層單位應可享西環海景。

潛力巨大｜明日大嶼基建接駁點之一

隨着特區政府積極推展明日大嶼填海造地計劃，此幅土地所在的堅尼地城海邊一帶，未來或會是與明日大嶼新發展區基建接駁的落腳點之一，具有長遠發展潛力。

至於此地前方的兩幢招商局貨倉及碼頭，面積超過14萬方呎，在現時的土地規劃上，也已由工業改為商業、休閒及與旅遊有關用途，招商局置業曾在2019年建1幢14層高寫字樓及1幢21層高酒店，碼頭部分也建2層高零售商場，與寫字樓及酒店的商場連接，整個計劃的總樓面約60萬方呎，寫字樓及酒店各佔約11.65萬方呎及27.54萬方呎，商場佔約19.61萬方呎，提供約438間酒店房。不過，可能基於特區政府的明日大嶼計劃正展開研究，招商局去年暫時撤回該申請。

另此地前方還存在一所公眾殮房，根據現時規劃意向，此地將在2028年搬遷後，與前堅尼地城屠房土地，一併發展為大片休憩用地，並成西區海濱長廊的一部分。不過，同因明日大嶼發展研究，相關土地的用途，未來存在不少變數。

（來源：大公報A10：經濟 2023/07/06）