（大公報記者 邵淑芬）二手樓市淡靜，地產界一直希望特區政府能夠「減辣」。財政司司長陳茂波昨日表示，正與金管局研究聚焦幫助一些買樓自用的市民，料稍後有新措施出台。據《大公報》了解，特區政府正在探討的一個方向，是在可能範圍內稍為放寬首置客及換樓自用人士透過銀行承造無需按保的成數，以略為緩減透過所涉及的按揭保費開支，但最高按揭成數不變。

按目前情況，透過承造按保，買樓價格不超過1000萬元，最高按揭成數為9成；不超過1200萬元的單位，最高按揭成數為8成。若按照以上方向，雖然最高按揭成數不變，但市民可減省按保費用。按揭保費屬買樓重大開支之一，假設1000萬元的物業承造7成按揭，即貸款700萬元，按揭年期為30年，一次付清的按揭保險收費為19.74萬元，並不是一項小數目。

樓價高企 市民仍難負擔

陳茂波日前接受《大公報》專訪時表示，注意到市場有不同聲音希望微調一些安排，以協助首次買樓自住的市民，以及「樓換樓」的實質需求，指特區政府一直有密切注視市況變化。雖則無意調整樓市辣招，然而重申現時樓價仍屬市民較難負擔的高水平。事實上，他多次強調物業「是用來住的，不是用來炒的」，故政策要優先照顧本地市民置業需要。

不過，陳茂波重視協助有實質買樓自住需要的市民，故特區政府在2019年10月及去年2月兩度放寬首置按揭成數，也是在樓市氣氛偏淡之時做調整，令措施不致刺激樓價，卻仍然有助首置客紓緩首期的壓力。過去經驗亦顯示，相關調整的市場反應非常正面，申請按揭保險計劃的個案及比例更一度創下紀錄新高。

翻查市場數據，新取用按揭貸款個案中，涉及按揭保險計劃的佔比，由去年2月放寬措推出時的26.3%，大升至去年12月的36.6%，創紀錄以來新高，反映更多市民選用高成數按揭入市。

選用高成數按揭入市比例增

根據財經事務及庫務局今年初回覆立法會提問時透露，由2022年2月至12月，合共有1.6萬宗提取按保的個案，涉及首次置業人士有1.4萬宗，佔期內所有已提取貸款的87%。若以金額計，1000萬元以下物業佔已提取按保貸款佔比高達89.29%；1000萬至1125萬元，以及1125萬至1920萬元的物業，則分別佔4.16%及6.55%。這些數據均反映措施能為首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭提供協助。

如果特區政府採用以上方向，算屬於「微調」按揭保險安排，借款人所獲得的貸款成數基本一樣，不致增加貸款人實質承擔能力的風險。借款人仍然需符合要求，如50%上限的供款入息比率，以及2厘的貸款利率壓力測試，以確保其在承造貸款後有充裕的還款能力。

建言獻策｜首置儲3成首期 業界倡免按保

中原按揭董事總經理王美鳳表示，雖然去年已將按揭保險樓價上限放寬至1920萬元，但由於按揭保險計劃涉及按揭保險費，令上車負擔增加。因此建議特區政府為首置人士回復辣招前沿用已久的7成按揭上限樓按措施，令首置客可選擇以3成首期免按保零保費置業，減輕上車負擔。

王美鳳指出，現行使用按保與非按保個案之按揭成數的差距頗大，非按保的按揭成數僅高達6成，一超出6成按揭，即使申請人已經儲夠3成首期，打算只承造7成按揭，也是需要透過按保申請按揭，亦需要繳付按揭保險費，這樣無疑對首次置業人增加負擔。

她續稱，現時非按保個案需要儲不少於4成首期，即最多借6成按揭，而樓價834萬元或以上的物業之按揭成數已不足6成，因為6成按揭的樓價上限是500萬元按揭額，而1000萬元以上物業的非按保按揭最高僅5成。因此過往亦曾建議對於首次置業人士可適時回復辣招前7成按揭指引，令首置客可以低至儲3成首期就可以上車置業。