（大公報記者 林惠芳）本港樓價連續12年蟬聯全球最難負擔榜首，市民不吃不喝23年方能上車，為圓置業夢，有買家連中國人向來忌諱的凶宅也不放過。為深入了解購買凶宅注意事項，《大公報》今次特意邀請「凶宅大王」、資深投資者伍冠流分享秘訣，原來只要細心查探，取得相關文件，凶宅也可以向銀行承造按揭，大大減輕資金負擔。
資深投資者伍冠流多年來買賣約200個單位，其中約百伙屬凶宅，他接受《大公報》專訪時表示，凶宅層面廣泛，對比市價的折讓幅度有很大差距，一般而言，若事主在睡夢中離世，或在屋內因病去世，這類「自然死亡」的折讓程度最輕，倘若業主未有主動透露，隨時可以貼市價出售。
吊頸與跳樓單位差別大
至於涉及自殺輕生的凶宅，要劃分事主是屋內去世、抑或送院途中（屋外）死亡，例如吊頸通常是在屋內離世，單位折讓程度較大，至於跳樓凶宅通常較易被買家接受，轉售相對容易，因為跳樓之前在屋內仍「活生生」。
涉及自殺的單位一般以市價「七至八折」出售，但不可一概而論，要視乎整體經濟市道，以及業主賣樓意欲，當然，發生謀殺案的「超級凶宅」樓價折讓最大，一般要「五至六折」才獲買家承接，因為這類單位怨氣較重，難以在市場上「脫手」。
一直以來，大眾對凶宅都較忌諱，由於客源較窄，加上銀行普遍不願承造按揭，買家需要具備一定財力，以一筆過方式付款入市。不過，伍冠流就抱着尋根究底的精神，成功說服某銀行為「凶宅」承造六成按揭。
伍冠流透露，該物業為沙田第一城三房戶，曾經發生燒炭事故，當年僅以市價約六折買入，因知悉事主燒炭後被救護員抬出時仍然在生，送院後延至翌日才在醫院離世，為證明事實真確，他向生死註冊處申請，並取得事主的死亡證，內容寫明事主的死亡地點是醫院，最終成功獲銀行批出按揭。他提醒，一旦證明事主於屋外過世，不僅有助申請按揭，將來轉售也較容易，議價能力相應提高。
事實上，自2008年金融海嘯爆發後，息口長期低企，本港樓價持續上漲，迄今已累升逾兩倍，租金同期亦錄得約八成升幅，個別市民為求上車，開始留意凶宅物業。伍冠流表示，大眾對凶宅的接受程度的確有所增加，以上述沙田第一城燒炭單位為例，物業早年出租予外籍人士為主，包括一名菲律賓籍牧師，但最新租客已是本地家庭，月租約1.5萬元。
「租金平自然有客路」
他再舉例，多年前買入的沙田第一城第48座兩房凶宅，業主於屋內因病過身，所以租金比市價相宜，曾獲內地來港升學的大學生租住，現獲本地客以每月約1萬元承租。伍冠流補充：「租客都知道單位發生過這件事，但因為租金平，他們都不介意租住。」
留意細節|凶宅毗鄰戶有折讓 大膽客執平貨
凶宅同層、樓上或樓下單位，普遍比市價有一定折讓，經常吸引膽大買家執平貨。不過，業界人士提醒，買凶宅鄰近物業未必可以獲批正常按揭，若事故單位曾發生轟動案件，「極凶」命案將牽連周邊單位估值，買家隨時要一筆過付款入市。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，凶宅鄰近單位能否正常承造按揭，需要視乎事故的嚴重程度而定，如曾經發生轟動命案的凶宅，被新聞界廣泛報道，不但涉事單位難以申請按揭，連周邊的物業也會受到牽連。因此，準買家購入單位之前，應該先了解物業的同層、樓上或樓下單位是否曾經發生命案，以免影響按揭的審批。
例如1988年發生的鰂魚涌康怡花園烹夫案，事故單位為D座低層12室，《大公報》參考恒生銀行估價系統，發生事故單位、樓上及樓下，以及同層合共10個單位均未能提供估值。
專家：買入前先查估價
事實上，只要單位內發生非自然死亡事件，例如自殺、謀殺或意外導致死亡，便會被列為凶宅類別。曹德明表示，若單位內的住戶是年老或因病自然身故，部分銀行不會納入凶宅類別。
大眾普遍對凶宅較為抗拒，轉售較困難，銀行對物業的估價一般會有折讓，批出的按揭成數及還款年期也較嚴謹，甚至不會批出按揭。因此，曹德明建議準買家選購凶宅或鄰近物業之前，先向多間銀行作出估價諮詢。
他提醒，買入凶宅或其周邊物業，即使獲批按揭，也有機會估價不足，估價行主要參考案件兇猛程度、發生事故的年份，以及曾否成功轉售等因素去釐定單位估值，並沒有絕對的八折或九折。
超級凶宅|謀殺案單位不獲估價 買家須現金入市
樓價持續高企，市民為求覓得安樂窩，對凶宅也百無禁忌，翻查近年凶宅成交，一般低市價20%至30%，個別高達50%。不過，要留意的是，一些「超級凶宅」不獲銀行批出按揭，買家需一筆過入市。2017年發生公務員墮樓命案的油麻地御金·國峯高層單位，去年以520萬元易手，低市價最少35%，原業主賬面蝕逾三成離場。
御金·國峯賣低市價35%
上述單位為御金·國峯7座高層B室一房戶，實用面積400方呎，去年中以519.68萬元易手，呎價僅12992元。原業主於2012年初以759.5萬元一手購入，賬面蝕239.82萬元，期內貶值31.5%。參考御金·國峯同類單位，當時估價約800萬至830萬元，即凶宅成交價較市價低35%至37%。
由於上述單位曾發生轟動事故，屬「超級凶宅」，新住客心理壓力較大，造價必然有折讓，加上本港三大發鈔銀行均不提供估價，買家很大機會無法向銀行承做按揭，料需一筆過「Full Pay」入市，客源狹窄，所以折讓程度更大。
地產代理指出，該單位6年前發生夫婦雙屍命案，一對公務員夫婦發生爭執，丈夫以刀刺傷妻子後，將其拋出屋外後，自己再跳樓，兩人分別伏屍於兩個地面單位的平台花園內，涉事三個單位均淪為凶宅。
（來源：大公報A16：經濟 2023/05/08）
