消費者委員會經過兩年研究，昨日發表報告指出，本港有多達約75%物業管理公司與發展商有關聯，有潛在利益衝突；業主和發展商之間的議價能力不對等，難以更換物管公司。消委會歸納出六大問題和八大建議，這些都與過去常見的物管糾紛、維修串謀貪污等問題密切相關。作為業內肩負規管和發牌的物業管理業監管局（「物監局」），理應責無旁貸進行檢視，提升物管專業質素，讓市民安居樂業。

目前全港有逾4萬幢私人住宅樓宇，日常維修保養、管理和定期大維修，所涉費用從數十萬元以至數以億元計。但大多數業主都是為口奔馳的普羅市民，他們有的缺時間，有的不具備物業管理和維修工程專業知識，即使有心有力者，也往往因為業權不足而無法進行有效監管，只能任由物管公司和發展商予取予求。本報過往調查亦發現，小業主無從了解管理費的去向，對管理費上漲幅度和物管質素缺乏話語權。

消委會的研究亦指出，部分發展商擬訂的公契已不符業主當前利益；有的物業項目所有住宅單位加起來佔總業權份數亦不足一半，就算所有住宅業主同意，都無法更換管理公司。事實上，大廈公契都是由發展商發展物業時單方面制訂，大廈入伙時的第一任管理公司亦是由發展商成立，兩者潛在利益關係不容忽視。大廈外牆、停車場、商場和會所都普遍存在不利小業主的條款，物管公司往往以混合多幢物業的管理收支、要求繳納巨額查詢費用、動輒打官司等手法，繞過或嚇退小業主的查核要求，絕不公平。

發展商和大業主先天佔有絕對優勢，又與物管公司有關聯，不但容易滋生貪腐等亂象，亦缺乏改善服務動力，同時打擊一般業主的監管熱誠。廉政公署不久前偵破一宗涉款逾5億元的物業維修串謀貪污案件，便是一個很典型的例子。案中涉及10宗大廈維修工程，參與作案的包括多間維修承辦商、物業管理公司職員及業主委員會成員等共49人，說明物管行業若缺乏一套有效制衡或監管機制，小業主和住戶的利益將難以獲得有效保障。物監局必須與時並進，主動研究消委會提出的建議，從修改公契不平等條款、增加市場透明度和鼓勵業主積極參與等方面，提升物管行業的專業水平。

（來源：香港仔P02 2023/05/05）