（香港文匯報記者 曾業俊）再有地皮流標！港鐵公司昨日宣布，決定不接納大嶼山小蠔灣項目第1期任何標書文件，將適時重新招標。項目是繼2021年11月東涌牽引配電站項目流標後，不足18個月內第二個流標的港鐵項目，也是過去約一個月來，第三幅流標地皮。業界分析，發展商在目前市況下，投地意慾仍然疲弱，且項目規模龐大兼屬遠期發展，加上中標者要負責興建部分平台、車站設施及車廠等，面對技術及成本和不明朗因素大增，均增加項目難度。

小蠔灣項目第一期上周截標，僅收到來自長實（1113）、新地（0016）及會德豐地產的3份標書，均獨資入標，是自2014年4月將軍澳日出康城4期（現發展為晉海）後，近9年來收標最少的港鐵項目，最終流標收場。惟去年底項目截收意向書時，合共收到達33份意向書。

樓面逾131萬呎 原2030年入伙

資料顯示，整個小蠔灣項目位於港鐵小蠔灣車廠上蓋，毗鄰擬建的東涌線小蠔灣站。該站預計2030年啟用，項目料於同年入伙。第一期位處項目的西南面，可建住宅樓面約124.54萬方呎，另設商業樓面約6.73萬方呎，總樓面約131.27萬方呎，提供最多約1,900伙住宅單位。

事實上，為增加發展彈性及吸引力，港鐵早於上月已將單位上限，由原來的1,600伙放寬至1,900伙，變相降低單位平均面積至約655方呎。由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款，惟發展商除需要一筆過支付12億元入場費，中標與否取決於分紅比例，而中標者更要負責興建部分平台、車站設施及車廠等，商場部分未來須交還港鐵。綜合市場人士估計，連同補地價在內，第一期估值約39.38億至65.64億元，預計每方呎樓面地價約3,000至5,000元。

去貨慢選擇多 出價自然保守

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，今次流標主因是規模龐大，擁逾百萬方呎樓面，反而招標條款簡單，變數不大。他相信近期新盤去貨速度減慢，加上不少官地將陸續推出市場，發展商面對一幅規模龐大的新發展區項目，出價自然相對保守。不過，張翹楚相信，如果市況慢慢回暖，對一些大面積地皮會有幫助。因當市況回復正常，發展商手上貨源被消化得七七八八後，就會恢復投地意慾。

他又認為，港鐵往後應考慮是否自己興建好上蓋再招標，減少發展商在技術及成本上的考慮因素，因為香港並非每間發展商都有興建車站設施的經驗，如果能減少發展風險，相信可提升發展商的投標意慾。

前景有落差 招標條例或修改

港大房地產及建設系客座副教授張聖典表示，小蠔灣項目屬於新區，同區並無其他項目可比較，港鐵及入標發展商對該區前景有落差，以致雙方在價錢有明顯分野。他相信，港鐵有可能將項目留待樓市轉旺後才再次推出，亦有可能重新考慮分紅比例，或者減少入場費，以降低發展商要承受的風險。他認為，香港地皮市場好視乎樓市表現，雖然目前受樓市不明朗影響，但日後宏觀經濟及樓市復甦，相信投地市場亦會隨之恢復。

據港鐵之前公布，整個小蠔灣項目佔地約30公頃，總住宅樓面約826,000平方米，另設3.45萬平方米商業樓面，擬分四期發展，共建逾2萬伙公私營單位。港鐵早前預計，第1期中標財團最快可於2027年至28年推售樓花，首批居民最快於2030年入伙，屆時小蠔灣車站和30多萬方呎商場可同步落成。

專家分析：3流標地各有弱點 樓市影響料短暫

港鐵小蠔灣項目第一期為最近約一個月第三個流標項目。就接連有地皮流標，華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，1月中赤柱官地流標原因是定位豪宅地；2月初市建局觀塘市中心項目則受商業元素影響；至於昨日小蠔灣第一期則屬遠期項目。3個流標項目均有其致命弱點，相信流標對整體樓市只有短暫影響。

梁沛泓指，港鐵與發展商對後市走向有着很大落差，小蠔灣項目只接獲3標，反映發展商投標意慾依然疲弱。他續指，今次項目不同其他港鐵項目，中標發展商要「守」多年，相關鐵路站才會通車。此外，發展商亦要負責興建部分平台、車站設施及車廠等，增加成本和不明朗因素。

「開荒」責任多影響出價

美聯測量師行董事林子彬表示，近期多幅大型地皮流標，共通點都是投資額龐大，導致可參與發展商有限。而且，小蠔灣一期為該區首幅招標地，處於「開荒」階段，位處西南面，屬項目位置較偏遠，加上雖毗鄰日後港鐵小蠔灣站，但通車需時。另值得留意，中標發展商需要負責一系列工程，涉及車站工程及較繁複施工，將增發展成本及投資風險。在總投資額龐大下，發展商入標不會過分進取，以致流標收場。

為避免日後再現流標，他建議將該地皮拆細重推，讓投資風險降低，以吸引更多發展商參與。

（來源：香港文匯報A04：要聞 2023/02/14）