（大公報記者 海巖）中央經濟工作會議提出，明年經濟工作五項任務之一是「有效防範化解重大經濟金融風險」，首當其衝要確保房地產市場平穩發展。受訪專家對此表示，明年在「三穩」（穩增長、穩就業、穩物價）目標基礎上，防風險仍是宏觀政策的底線，化解房地產市場風險是重中之重。信貸托底預期是短期穩樓市應對之策，從中長期看，穩定政策預期，轉變房企融資和監管模式，是房地產走向新發展模式要跨越的挑戰。

「中央經濟工作會議對明年宏觀經濟的定調更為積極，但在提出「三穩」目標之後仍強調有效防範化解重大風險。明年防風險仍是底線，不應期待大水漫灌式的無底線刺激。」中誠信國際研究院副院長袁海霞坦言，穩地產是防風險的重點內容之一。根據中誠信國際的統計，截至2022三季度末，房地產領域債務規模已經攀升至56.34萬億元（人民幣，下同），佔GDP規模接近50%。「當前房地產市場深度下滑不僅直接加大居民財富縮水壓力及房地產上下游企業的經營風險，還會帶來金融風險在銀行體系內的交叉傳導，以及地方財政收入尤其是政府性基金收入的大幅縮水壓力。因此，化解房地產領域的債務風險和次生風險依然是防風險的重點工作之一，保交樓的民生底線與不走高槓桿老路的風險底線將貫穿明年房地產工作的始終。」

放寬限購限貸 從需求端入手

「雖然房地產因城施策、『三支箭』等融資支持先後落地，但主要惠及行業頭部企業，部分中小房企的現金流壓力仍然持續。同時，疫情『疤痕效應（疫情對經濟、民眾心理等帶來長久影響）』影響下居民部門謹慎性動機上升、購房意願不足，依然帶來房地產投資與銷售增速的大幅下滑，房地產市場硬着陸的風險並未完全消除。」袁海霞建議，明年着重從需求端入手，通過進一步放鬆限購限貸、降低抵押貸款利率等措施加大穩定樓市力度。

國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真則分析認為，當前房地產市場風險的根源在於，房地產市場長期拐點來臨與地產資本毋須擴張激烈碰撞。在過去地產行業高周轉、高槓桿、高回報的「三高」發展模式下出現地產金融化的趨勢，疊加金融體系影子銀行、信貸衍生品盛行加大脆弱性，房地產市場風險產生嚴重的外溢效應，影響到金融市場、上下游企業以及財政體系。

學者倡發展房地產信託制度

蔡真說，監管當局採取了一定措施應對危機，房企流動性緊張局面有所緩解，但房地產政策調整不應是臨時性的、過渡性的，要有長期的頂層設計和制度化安排，釋放穩定的、長周期的可預期的政策信號。

「房地產市場在過去二三十年幾乎處於單邊上行態勢，其間出現一些小周期的波動，而此次市場下行可能是長周期的調整。房地產市場每年十幾萬億元的銷售規模，地產境內外債券每年發行1萬億元左右，如此巨量規模的市場需要『定海神針』。」蔡真提出，在金融推動房地產向新發展模式轉型方面，成立功能類似美國「兩房」的房地產平準基金，目的在於將民間信用轉化為國家信用，從源頭上破局當前房企惡性循環局面，加快相關資產項目處置，穩定市場預期。此外，要加快轉變房企融資模式，發展房地產信託投資基金（REITs）制度，優化房企監管。

（來源：大公報A9：內地 2022/12/24）