（大公報 記者 林志光）啟德2A區大型商住宅地皮被視為是今年僅有百億地王，終在經濟下行及加息周期等利淡因素打擊下，黯然跌落百億寶座，由長實（01113）以低於市場估值下限23%的87.03億元奪標，每呎樓面地價僅6138元，重返逾8年半的區內低位。不過，長實今年成功「標尾會」之餘，更是今年地皮／項目中標的的大贏家。
該幅啟德2A區商住地皮由4、5B及10號3個地盤組成，原作商業用途，於2020年曾推出招標，可惜因商業市道低迷，導致流標收場。特區政府遂將該地，與同區4幅商業地，共5幅一併向城規會申請改為住宅用途，最後3幅獲通過。該幅地皮正是第1幅招標的「商轉住」土地。由於此地規模大，可建樓面超過140萬方呎，以過去7年間區內所出售的住宅地，每呎樓面地價均在1萬元以上，即使今年樓市回調，市場對此地的估值仍達113億至160億元以上，且視為今年唯一的百億地王。而是次成交價低估值下限23%。
吳佳慶：回報料非常理想
此地上周五截標時，共收到6份標書，均來自本港實力雄厚的大發展商或財團。惟地政總署昨日公布，地皮由長實旗下鋒城投資有限公司以最高標價87.03億元中標。中標價較市場下限低約23%，每呎樓面地價僅為6138元，回落至2014年5月時水平，當時會德豐地產以每呎樓面地價6101元奪得1H區3號住宅地；此後區內所標售的土地，每呎樓面地價已在萬元以上。
長實執行董事吳佳慶表示，十分高興今次能以相宜價錢投得啟德大型地皮。此地地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。
第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，今年有多項利淡因素導致樓市下跌，包括內地及本港的經濟不理想、美國及本港進入加息周期、中美貿易衝突持續、俄烏衝突引發的全球通脹及能源價格上升等，都增加發展商的投資風險；加上此地有地下購物街及較多的公共空間建設等，都增加建築年期及成本，致令發展商不得以較審慎的出價投標。他相信未來一段時間，樓價與地價會持續相互牽引下跌。
大折讓成交 市場料不欲流標
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，現時樓市氣氛差，發展商賣樓困難，導致貨尾不斷囤積，現金流回籠慢，發展商便難以積極出價競投土地。至於地皮今次明顯以區內大折讓價成交，或反映不欲造成流標後果，將底價設在極低水平，未來半年內，地價應會持續下走。
此地除商住發展外，發展商還須為政府興建兩所安老院及日間護理中心、一所家屬／親屬資源中心和一所幼兒留宿中心。該等社福設施落成後，政府會支付最高2.637億元予財團，或實報實銷，低者為準。
新聞分析｜地價拾級而下 樓市有隱憂
新冠病毒肆虐3年，重創全球經濟！內地及本港至今開始逐步走上復常之路，然而「受傷」的經濟難以即使復原之下，過去一直以本地剛需支撐的樓市，旺足逾10年，終出現跌市。
真金白銀參與投資建設的發展商，對經濟及樓市走向極為敏感。本港正面對現時複雜多變的世界政局，大國之間的政經角力，經濟前景似乎顯得模糊；而本港的置業剛需也因經濟不景、銀行加息等不利因素，買家入市信心變弱，需求大減，發展商今年賣樓成績普遍大不如前。如新地（00016）今年賣樓套現雖有200多億元，但仍較去年跌約三成；去年賣樓套現380億元的會德豐地產，今年卻未達百億元。而且，本季推售的多個新盤，均出師不利，首日銷售成績不理想。
當樓盤滯銷下，發展商難再是貨如輪轉，競投土地的態度便變得保守。正因發展商投地的取態，可視為其對未來數年樓市走向的睇法。
綜觀今年特區政府賣地及市建局項目的招標成績而言，地價不斷拾級而下，此或反映發展商是看淡未來樓市前景。因此，本港樓市未來一年或許難有大起色。
（來源：大公報A5：要聞 2022/12/22）
