（大公文匯全媒體記者 周傾芫）近日，隨着內地防疫政策放鬆，面對香港樓價相較於去年高位銳跌17%的現實，坊間關於明年樓市會迎來反彈的聲音不絕於耳。今日凌晨，美聯儲再次加息0.5厘，將會對香港樓市帶來什麼影響？施永青接受大公文匯全媒體採訪，講出了他的獨家判斷。
一、香港樓價將在何時迎來谷底？到谷底時的跌幅會有幾多？
施永青：施永青認為目前樓價雖然已經下跌了17%，但尚未迎來谷底，有機會待樓價下跌至20%至25%時，在這一區間進行「低位徘徊」。至於何時會迎來拐點，主要看經濟是否復甦。一面是中國經濟，一面是香港經濟，只有雙雙迎來復甦，香港樓價才有全面回春的基礎。否則，短期內交投量的增加都只是暫時的「技術性反彈」。
內地「新十條」的防疫政策的確令房價在過去一周內有所上升。相信防疫政策放寬對內地經濟有積極影響，但11月消費者物價指數年增率（通膨率）重回「1時代」，降至1.6％，創下3月以來新低，可見內需仍然疲弱，需要一段時間恢復。當內地經濟形勢好轉，香港作為中國經濟外循環的橋頭堡，在外貿、金融等領域的表現也會重新煥發光彩，繼續發揮國際橋樑的角色。香港樓市如望回暖，根本上還要仰仗香港自身經濟改善帶來的購買源動力。
整體經濟復甦與否，需待明年中期再行觀望，是否真的會反彈還言之尚早。
二、在未來，九龍、港島、新界幾區當中，哪一區的房價會率先迎來反彈？
施永青：新界西樓價跌勢最快，近3周累計跌超過半成，加之新界多為中小型房產，契合當下的「用家主導市場」，因此新界率先迎來反彈的可能性最大。
三、美聯儲周四再迎來加息0.5厘，明年2月是否會發生最後一次加息？預計加息多少？這樣的加息勢態會對樓市有何影響？
施永青：美國聯儲局一如預期加息0.5厘，加幅較過去4次每次加0.75厘，是放慢了加息的步伐。考慮到美國通脹水平有可能回縮到2%，預計美國在明年2月會再度放慢加息步伐，大概加0.25厘左右。如此，相比於大幅加息的過往，對香港樓市是一個利好因素，11月份香港樓市加速下跌的勢頭也會得到一定遏制。至於明年2月份的加息是否為最後一次加息，需視乎美國的通脹壓力有否紓緩及相關經濟數據走向。
四、各界期望香港和內地通關後，內地買家會提振香港樓市，應如何看待這樣的預期？
施永青：與內地一旦通關，內地買家將有機會過來看房，但因內地對外匯資金有一定管制，以及非永久居民在香港置業需付高額印花稅，加之內地經濟復甦需要一段時間，內地買家未必真的會在香港大手筆購置房產，也並非提振香港樓價的根本之道。如果兩地政府相應放寬政策，內地買家的潛力還是很大。
五、今年上半年又再有逾10萬勞動人口離港致香港人口減少，也對樓價產生不利影響。《施政報告》早前提出吸引人才措施，您認為對樓市有多少促進？
施永青：香港政府對人才引進設置的門檻——例如「年薪達到200萬元或以上」這一條件過高。其實能在香港找到高於中位數工資的工作，已經足以說明人才的能力。至於當港漂居港滿七年才可退置業印花稅，也會對買家造成過重負擔。可以考慮縮短居住年數，比如原先滿7年才免印花稅，可考慮改為滿2年或3年。
六、有消息指，未來3年將有多近600萬平方呎的新寫字樓樓面供應，這會對香港寫字樓的樓價和租金產生什麼影響？
施永青：由於眼下營商環境較差，寫字樓的租售生意很不理想，樓價已經跌了有25%，預計還會進一步下跌。目前的確有一批寫字樓樓盤正在建設，當供應進一步增加，樓價會繼續下跌。目前寫字樓的租金回報率只有2%，銀行的定期存款利息已經可以達到4%-5%，對投資者的吸引力大大減少。寫字樓市場真正復甦的時機需等到香港經濟整體轉陽向好。
總結：施永青認為，香港樓市全面反彈的基礎因素還是經濟。經濟受兩個利好因素影響：美聯儲加息幅度放緩，及內地防疫政策大大放寬，因此樓市加速下跌的幅度被遏制住，市場也出現了改良情緒。然而只有當內地和香港經濟全面迎來復甦，GDP、進出口等基本經濟數據發生改善，樓市才會迎來全面翻轉的時機，否則短期內只會有因「先前下跌過快」帶來的技術性反彈。按照目前預測，可以到明年中再行觀望。民間於2023年下半年就會迎來樓價反彈的說法，更多是一種期望。他並建議政府可以分階段撤銷樓市「辣招」，包括買家印花稅及額外印花稅等，推進市場回暖。
