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團結基金:遠期熟地騰前 催熱半熟地

團結基金建議將12萬伙提前供應。

(香港文匯報記者 黎梓田)本港貧窮人口165.3萬創新高,公屋輪候時間5.9年又創新高,基層人士亟待政府加快房屋供應。新施政報告描繪「北部都會區」宏圖,未來會有近100萬伙公私營房屋供應,但特首又坦言房屋供應正面對「頭輕尾重」問題,這個願景要十多廿年後才能成事。錢又冇、樓又冇,小市民焦躁難安。香港文匯報記者邀請團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺,為政府如何加快拆牆鬆綁、增加額外供應提出建議。他指,團結基金發現有接近12萬伙處於發展階段較後期的土地供應,可由十年提前至五年內完成,最快2024年就可以見到額外供應。

葉文祺在接受香港文匯報記者訪問時表示,雖然特首坦承未來十年房屋供應有「頭輕尾重」的現實,但政府未有放棄進一步精簡造地建屋的程序,而施政報告中亦提出政府將在幾個方向精簡程序,例如環境評估、城規程序、收回土地及公眾諮詢。然而,即使政府完成以上種種程序精簡,但目前仍欠缺目標或KPI(關鍵績效指標),對於未來五年房屋供應着墨甚少,短期內看不見成效,所以不少市民會覺得政府只是「用把口增加供應」,會影響大家對實現「北部都會區」願景的信心。

累計欠13.5個彩虹邨

他又指,政府預計在2021至2025年的公私營房屋供應為18萬伙,不過自2013年「長遠房屋策略」首次提出以來,過去8年房屋落成量一直未試過達標,累計拖欠相當1.6個太古城的私人住宅單位及13.5個彩虹邨公營房屋單位,涉及合共12萬伙的短缺,他形容政府的「樓債」已經「積壓如山」。

政府可以如何「還清」這12萬伙的「樓債」?葉文祺強調,非常時期需要非常手段,政府應從正發展的「熟地」或者「半熟地」入手,通過大力精簡發展流程、促進建設效率加快相關項目的房屋落成。

葉文祺又表示,如何針對不同發展階段的項目拆牆鬆綁,將是政府能否加快及追回過去房屋供應短缺的關鍵。他稱,可加快的土地項目大致有三種:第一種是處於「土地平整、設計或建築工程」階段的公營房屋項目,第二種是「收地 / 重置或申請規劃許可」階段,第三是處於土地平整及建築中的私人住宅項目。

因應三種情況拆牆鬆綁

針對第一種階段項目,可以透過引入「私人參建」模式提升建築效率,其中港大鄒廣榮教授團隊的研究顯示通過市場競爭參建公營房屋,分別可以節省兩成的建造時間以及四成的成本支出;至於第二種階段的項目,則可以將設計以及土地清理的工作精簡並同步進行。

而第三種階段的項目,他建議政府放寬引入外地勞工,及以「專業自查」原則簡化建築圖則審批,即政府審查主要項目,其餘則交由業界自行審批。至於以上種種可節省多少時間?葉文祺認為應反過來思考,政府要追回多少時間,以此作為節省時間的目標。

特別是「還清」12萬伙的「樓債」,連同本來預計的18萬伙供應,即未來幾年若合共興建30萬個單位,政府就要在未來幾年內每年平均興建6萬個單位。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺:政府應從正發展的「熟地」或者「半熟地」入手,通過大力精簡發展流程、促進建設效率加快相關項目的房屋落成。

最快2024年有額外供應

葉文祺指出,基金估計在2026至2030年間,將有約6萬伙私人住宅單位及17萬伙公營房屋單位落成,合共供應約23萬伙。而基金發現有接近12萬伙處於發展階段較後期的「土地平整、設計或建築工程」階段,以及「收地 / 重置或申請規劃許可」階段,這些項目有望通過拆牆鬆綁推前到未來幾年內落成。

他透露,在這12萬伙之中,其中10萬伙屬於公營房屋項目,2萬伙屬於私營項目,而整體有一半來自洪水橋、古洞北及粉嶺北等,四成來自改劃項目,餘下一成則來自重建項目。如果單計處於「土地平整、設計或建築工程」階段的項目,連同兩至三年興建時間,即最快2024年就可以見到額外供應出現。

專家點睇?

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺:政府可從正在發展的「熟地」或「半熟地」入手,通過大力精簡發展流程、促進建設效率加快相關項目的房屋落成。

產業測量師黃雍盛:政府將開設一個專責部門負責開發工作,建議讓負責統領的司局長親自「揀卒」加入團隊,擴大專責部門的執行力及影響力。

測量師、創新城市發展中心召集人何鉅業:政府可以更大膽及創新方式,如拼合及利用一些尚無使用計劃的政府用地,以加快落實市區重建項目。

提9潛在發展區可供地3000公頃

如按團結香港基金建議,將2026至2030年其中12萬伙供應推前5年,則又會形成一個新的房屋供應缺口,必須另覓大型土地填補。葉文祺表示,政府除了必須持之以恒加快推動「北部都會區」及「明日大嶼」等願景外,基金亦提出9個值得加以研究的潛在發展區,估計可提供超過3,000公頃的可發展土地,比「北部都會區」的600公頃新增土地多出4倍,亦可確保中長期供應不會斷裂。

除了「北部都會區」外,團結基金亦提出9個值得研究的潛在發展區。(資料圖片)

葉文祺指,9個潛在發展區分別是洪水橋擴展區(200至250公頃)、元朗東南(200至300公頃)、北環線走廊(900至1,200公頃)、古洞北擴展區(25至30公頃)、古洞南及粉嶺南(400至600公頃)、新界北擴展區(包括沙頭角)(350至400公頃)、林村(300至400公頃)、錦田北(300至500公頃)及錦田南擴展區(400至600公頃)。

需整合在「北都區」規劃內

他又稱,未有對上述潛在發展區作出單位供應的估算,數量需視乎屆時規劃而定,至少「整咗麵粉出嚟先,再決定點整個麵包」。不過他也強調,基金提出上述9個潛在發展區並非單純增加房屋供應,也是為了增加產業以及提升市民生活質素。

因此,要發展以上9個潛在發展區的話,亦需要整合在「北部都會區」的發展規劃,基金建議可將9個潛在發展區配合「北都」發展成三大主題區域。

例如古洞南及粉嶺南與新界北擴展區(包括沙頭角),由於鄰近新界北的新市鎮,因此可以發展成「文化及科技走廊」,透過吸引多間科創企業及院校等進駐,並運用新界多樣化的文化資源,建立為創意創新而設的研究基地,及透過保育以結合科技及文化發展。

而元朗東南,則可以配合洪水橋新發展區,把元朗東南建構為商業中心,將新界西北打造成「現代物流及商業圈」。錦田南北及林村一帶為新界的腹地,他建議發展以住宅為主,將新界中部變成「樂活與休憩空間」。

增基建及擺平持份者有難度

葉文祺指,樂見政府提出興建五條鐵路,但隨着「北部都會區」的建設,政府應增設南北鐵路以及東西幹線。其中南北鐵路可以由香園圍─大圍─美孚,貫通新界南北,讓北部居民可以更快到達市區;而東西幹線可以由屯門藍地貫通至大埔林村,釋放附近土地的發展潛力。

此外,葉氏提出要開發這9個區域,亦有重大困難:第一是基建,除了基金建議興建南北鐵路及東西幹線外,排污基建亦是一大問題,有不少原居民仍要自行興建化糞池;而第二就是要顧及不同持份者利益,不應只是賠錢了事,而是應該針對不同持份者作出不同的補償或發展方案。

他指出,政府目前的收地政策皆為土地擁有者而制定,而土地使用者卻未有特定的政策覆蓋,一般只有現金補價,而寮屋、農民、棕地使用者等,面對搬遷時都有各自的訴求。

編輯: 津津

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