(香港文匯報記者 黎梓田)本港新冠肺炎疫情放緩,防疫措施亦見放寬,食肆疫下大翻身。餐飲企業老闆開始備戰今年底到明年初的聖誕新年的消費旺季,以及開關後的一波消費浪潮。商家紛紛趁平租覓靚舖搬遷,所開的店都主打年輕化、大眾化路線,不再是藥房加奢侈品店的沉悶組合。除貴租舖換平租舖外,更有細舖換大舖。學者認為,平租是食肆商家換舖的主要推手,只是在恢復全面通關前舖市難以全面「康復」。市場上出現一股換舖力量,針對旅遊一族對日韓台特色食品及產品的日思夜想,商家見此商機也投入開設相關食肆和產品店舖。
商舖市場現正由三大因素支撐「大翻身」,包括核心區街舖租金回落至合理水平,疫情放緩市民願意外出消費,消費券助力市民買多一點,利好零售及餐飲市道。根據政府統計處最新資料,本港第二季食肆總收益233.15億元,按季(第一季為197.29億元)升18.18%,按年(2020年第二季為211.92億元)升10.02%。今年第三季的數字未有,但相信在電子消費券幫助下,表現料更強勁,事實零售業總銷貨額亦近月回升。
市場氣氛好轉,有租客趁勢部署,由細舖搬大舖,更佔先機落戶一線街道。
一線舖「無得揀」接受食肆
現時舖換舖的主要是餐飲業,多寶旺舖董事總經理陳志寶表示,在核心區中,面積較大而且裝修中的舖位,有不少都是食肆,反映食肆擴張比較積極,而食肆租賃佔整體租賃個案宗數約三分一。至於零售,珠寶鐘錶、化妝品及藥房則維持收縮狀態,時間已長達兩年。食肆老闆通常喜歡找二線舖位,例如核心區的副街、民生區主街等,不過亦有一線街舖業主,在「無得揀」下,開始接受食肆租客。
陳志寶指,花園餐廳於2019年2月搬出旺角豉油街36-42號地下入口連一二樓全層,總建築面積約9,600方呎(地下約1,000方呎、一樓約4,300方呎、二樓約4,300方呎),經過近三年時間再租出,今年8月新租客Lab Eat餐廳進駐。新租客需付的租金更由2019年4月時的每月90萬元,降至每月約65萬元。
傳統食店亦出現搬舖個案。中原(工商舖)商舖部梁偉傑表示,近期街舖租金大幅下升,一線旺段舖租跌幅高達八、九成,而二三線街舖也有五、六成跌幅,故有不少商戶由細舖搬大舖、後街搬去大街、樓上搬樓下等。其中由知名老店「蛇王二」舊夥計主理的「蛇王熙」近日落實租用銅鑼灣波斯富街59號地下連閣樓,地舖面積約850方呎,入則閣樓面積約450方呎,物業總樓面約1,300方呎,成交月租約15.8萬元。
梁氏又表示,「蛇王熙」原本於同區謝斐道500號地下設有門市,該舖面積僅約120方呎,該址已於年初結業,隨後店家積極於區內物色優質舖位,最後落戶於波斯富街,更屬細舖搬大舖,由以往主攻外賣生意轉型至堂食業務。
加入者眾食材漲價增疑慮
金記冰室老闆徐汶緯向香港文匯報記者表示,公司近期雖有積極擴充分店,仍然要面對很多競爭及挑戰,現在打算在飲食業擴充的主要有三批人,第一批是連鎖飲食店,第二批是同行,第三批是由其他行業轉型投資餐飲的人,加上全球食品成本高漲,來貨成本上升,但近兩年餐牌仍然未有加價,對於未來的擴充計劃會轉抱觀望態度。
另外,陳志寶也透露,旺角彌敦道636號銀行中心廣場地下1-3、7-19號舖連一樓117號舖,地下建築面積約15,883方呎、一樓117號舖4,703方呎,總建築面積約20,586方呎,獲新租客美容中心承租。市場估計每月租金約350萬元。地下前租客周大福珠寶金行,前租金每月地下60萬元(部分舖位),而一樓前租客是莎莎化妝品店。
據悉,新租客為零售商迪生創建,是次承租上述巨舖,將會用作BEAUTY AVENUE美容專門店,為疫情後最大宗租務個案。
小食店受制於口罩令
惟有人歡喜仍有人愁,做街頭小食串的店始終受制於口罩令,仍月月蝕。龍津小食店老闆陳學偉向香港文匯報記者表示,生意一直都是「麻麻哋」,在遊客區分店的生意多數要蝕錢,而海防道分店每月蝕幅更高達十萬,惟租約未完,業主亦不讓退租,只好經營到租約期完結為止。
他亦稱,民生區分店生意尚可,扣除成本人工後仍可「淨返三、五萬」。陳學偉指,小食店與餐廳不同,疫情下出街要戴口罩,「掃街」(買小食)意慾減低,經營小食店「無運行」。即使全面通關亦無幫助,市民出街仍要戴口罩。
被問及會否趁平租舖,他表示要視乎將來疫情控制情況而定。
利嘉閣:舖位買賣高位徘徊
根據土地註冊處最新資料顯示,9月全港共錄148宗店舖買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前的實際市況﹚,較8月的130宗升14%,為連跌2個月後反彈,反映店舖表現依然相對硬淨。至於期內買賣登記金額更大增69%,錄得35.71億元,當中大額物業交投亦顯著上升。利嘉閣(工商舖)商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示,店舖買賣登記量近月在相對高位反覆上落,但已連續13個月維持在逾百宗之水平徘徊,料後市可續保持相若勢頭。
上月逾億元成交增至7宗
按物業價格劃分,在7個價格組別當中,共有5個組別的登記量報升,升幅介乎9%至106%不等。當中以1,000萬至2,000萬元以內組別的登記量升幅最大,由8月的17宗倍增至9月的35宗,升幅多達1.06倍。至於1億元或以上及5,000萬至1億元以內組別亦分別升50%至3宗及升40%至7宗。
至於上月最矚目大額登記為中環畢打街20號會德豐大廈地下A舖及地庫A室等,涉及金額達7.1億元,其次為葵涌和宜合道26至30號和宜商場1樓全層,金額逾2.5億元。
九龍民生區交投最活躍
以地區劃分,在該行觀察的13個分區當中,共有6個地區的登記量按月上升,以上環/中環/金鐘區的升幅最顯著,月內共錄8宗登記,較前月的4宗急增1倍。至於大埔區及旺角/油麻地/大角咀區亦分別錄得80%及64%的升幅。至於長沙灣/深水埗區就以21宗之數蟬聯買賣最活躍的觀察區;旺角/油麻地/大角咀區則以18宗登記排在次位,可見主要民生區店舖交投仍然較其他地區暢旺。
鄭得明指出,9月下旬股市仍處低迷,加上橫跨至10月中旬先後有中秋、國慶及重陽節假期,加上颱風等惡劣天氣影響下,10月買賣登記量有機會再次回落至約120宗的水平,按月跌近兩成。
無得去旅行 主打日韓台產品吃香
冠域商業及經濟研究中心主任關焯照表示,舖位租戶把據點搬去較旺、較大位置,並非因為生意變好,而是租金「平到飛起」,有不少一線街舖業主都把舖位要求降低,讓檔次較低、原不可能在該位置出現的商戶進駐,例如便利店及食肆等,但求「租出去就算」。
關焯照直言,消費券只屬短暫措施,第二期派發對於舖市租金並無實際影響。舖位市道一定靠零售業,而零售業最重要的支持是旅客,單靠內部消費只是「吊鹽水」,除非香港跟內地恢復全面通關,否則舖位租金難升。
名牌店藥房難回以前光景
關焯照認為,傳統零售兩個主要動力是名牌店及藥房,估計在通關後旅客亦不會大筆大筆消費,它們難返回以前光景。
反而,他觀察到最近引進日韓台特色產品,或標榜文化的零售商或食肆有增加的趨勢,例如特色咖啡店,而舖位生意的組合也比以前更大眾化、年輕化,預料這些文化類的商店會取代名牌店及藥房成為主流。他估計,舖位租金在全面通關前持平,空置率也預計暫時見頂。
疫情影響少行業趁平租搬
另一邊廂,香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典亦認為,第二期消費券在派發兩周後,威力已減退,情況類似稅務優惠,市民可使用的金錢增加,但不代表會花光,消費券亦會取代原有購買力。
張聖典提到,近期不少的商戶搬遷都是因為租金平,但主要是一些不受疫情影響的行業,特別是便利店。不過,他認為封關不會一世,估計在兩三年後,香港與世界各地恢復全面通關,與旅遊相關的行業及消費會奪回舖位主流地位。
四大核心區食肆淨增87間
至於美聯工商舖行政總裁(工商舖)盧展豪表示,核心區租賃情況改善,主要由於食肆擴張,截至9月四大核心區最新食肆數目比今年1、2月淨增長87間,以非中餐增長最多。而旺角空置率逆市上升,主要是該區年初有多間賀年用品店結業。
美聯旺舖董事梁國文預測,未來半年舖位空置率會繼續回落,租金亦已見底,料全年核心區租售價有望升10%至15%,民生區則升8%至10%,若內地香港恢復全面通關,核心區更會有報復式反彈。
專家:消費券效應已減半
盛滙商舖基金創辦人及行政總裁李根興表示,最近留意到有不少食肆擴充分店,而且都會選擇一些「靚位」,但不覺得細舖搬大舖個案有明顯增加。因老闆「做得好哋哋」,不會隨便搬舖,斷自己客源。
李根興又提到,最近政府派發第二次消費券,氣氛已不如以前般濃烈。他認為,第一次派發是屬於額外消費,而第二次派發就變成一種日常消費補貼,效應估計比第一次減少一半。
「文青Cafe」興衰 關鍵在疫情
李根興稱,留意到近日「文青Cafe」有擴張的趨勢,原因是年輕人無得去旅行,惟有把消費放在這些「打卡Cafe」上,當自己去了旅行一樣。他認為,「文青Cafe」與旅行互相有替代效應,因此在全面通關前,「文青Cafe」仍然有得做,但如果開放通關,就會出現結業潮。反之在通關後,率先受惠的將會是奢侈品、藥妝等旅遊相關行業。
捱完2018年貴租死約搬舖
不過,多寶旺舖董事總經理陳志寶表示,5月至9月舖位租賃市道轉旺,出來覓租的老闆比之前多出一倍左右,其間大約錄得500宗租賃個案,比去年同期增加約四成。陳志寶指,每年4月至9月都是租務旺季,有不少在2018年舖市高位簽紙租舖的老闆,今年趁死約完結,以平租搬舖。