（大公報記者 柴 進）新盤混戰愈演愈烈，港島30年來首個鐵路上蓋終於開價！黃竹坑站港島南岸第1期晉環，首批推160伙，其中300餘呎單位折實入場1146萬元，折實平均呎價29689元，貴絕歷年鐵路上蓋項目，比紀錄保持者九龍站天璽高出2%。

不過，市民坦言定價高，非一般家庭能夠負擔。在現行辣招措施下，銀行按揭最多借五成，若連稅雜費等計算，第一筆資金就要600萬元。居住黃竹坑多年的周先生，原想助兒子同區買樓，慨嘆門檻太高：「就算畀到首期，利息點低都好，個仔都供唔掂。」

晉環由路勁及平保合作發展，路勁地產銷售及市場推廣總監封海倫表示，項目屬港島區30年以來首個鐵路上蓋新盤，開價參考過港島豪宅屋苑，形容開價屬「躍動價」，難與鄰區二手直接比較，表明加推必有加價空間，加推單位將不少於80伙。另外收票將會設有大手組別，預計買2房至3房都歸入大手組別。由於項目起步價已逾1100萬元，無法採用按保，故發展商有提供最高樓價七成的備用一按。同時，項目今日收票，最快下周開賣。

呎價3萬 媲美貝沙灣

資料顯示，晉環首張價單涉160伙，1房至3房，實用面積383至937方呎，其中42伙1房、78伙2房及40伙3房，發展商提供4種付款方法，其中120日即供付款折扣額最高18%，折實1146.1萬至2867萬元，折實呎價27005元至34131元，折實平均呎價29689元。其中入場價最平的1房單位，為1A座6樓G室，實用面積386方呎，定價1397.6萬元，呎價36207元，折實1146.1萬元，折實呎價29692元。

據中原資料顯示，同區二手屋苑呎價差距頗大，由鴨脷洲南灣現時逾2.2萬元，至深灣9號的逾3.5萬元不等。其中後者景觀及位置與晉環最相近，最可直接比較，意味晉環低水約10%，但與超級豪宅貝沙灣二手均價29896元相若。

打破九龍站天璽紀錄

鐵路上蓋項目供應稀缺，但價格普遍較高。對上一個呎價紀錄為新地（00016）的九龍站上蓋天璽，首批單位於2013年推出，折實平均呎價29098元，而是次晉環高出2%刷新紀錄。翻查資料，晉環是港島近30年首個鐵路上蓋，對上一個港島鐵路項目，料是1990年落成的西灣河站上的欣景花園，總數732伙，於1990年落成，是港島線投入運作的第5年後完工。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，晉環屬港島區極罕有鐵路新盤，去年港島區錄得逾870宗一手成交，2021年首4個月港島區僅錄得逾190宗一手成交，供應極其罕有。晉環開價吸引，與附近樓齡較新的物業相比有15%折讓，預計晉環可「一Q清枱」。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，晉環首批單位開價吸引，受投資客追捧，料項目呎租可達80至90元水平（即回報3.2%至3.6%），首批單位勢必銷售熱烈，並具加價加推空間。由於多個新盤部署推出，料5月份一手市場可望錄得2000伙成交。

有代理認為，晉環作為黃竹坑站第1期項目，其作價具有指標作用。若銷售反應熱烈，項目餘下伙數勢必提價，至以往後第2至第6期定價將更進取。