土瓜灣益豐大廈及觀塘仁安大廈先後發生停電事故，經過長時間仍未完全修復，居民酷熱難耐，商戶無法營業。業主立案法團和物業管理公司是保養大廈的重要責任方，是次事件凸顯部分大廈業主與物業管理公司缺乏安全隱患意識與應急預案。特區政府應進一步加強監督法團與物管公司運作，包括檢視現行大廈保安員角色，要求大廈保安員同時具備物業管理技巧，減低物業老化失修風險。
益豐大廈和仁安大廈發生事故後，電力公司、民政及青年事務局、機電工程署以及當區關愛隊等到場向居民和商戶提供協助，一解燃眉之急。不過，大廈維修管理的責任，最終還是應該由業主立案法團與物管公司共同承擔。
根據現行法例，如果因為大廈或屋苑管理不善或其公用部分缺乏維修而造成任何意外，有關業主須負上法律責任，業主立案法團須採取一切合理必需的措施，以管理大廈或屋苑的公用部分，物管公司則扮演「物業守護者」的角色，保障業戶公眾安全，減低財產損失風險。
益豐大廈停電是由於電力裝置受鹹水管爆裂影響，仁安大廈則是在暴雨期間大廈滲水而使電線短路。這些意外同時涉及供水、電力以及大廈結構，「冰封三尺，非一日之寒。」兩座大廈樓齡都超過半世紀，其中，益豐大廈曾收到特區政府發出的驗樓、渠務修葺和勘測命令，但至今仍未有遵辦；仁安大廈在停電之後，業主立案法團一度還要另定時間開緊急會議，商討維修費用。這些都顯示出大廈過去疏於保養，也沒有為緊急維修設立有效方案，物管公司在事故發生後亦未有及時提供協助，保安員無法解答查詢，令居民和商戶心情更加焦灼。
雖然現時的《建築物管理條例》已為業主立案法團的成立和運作提供法律綱領，不過法團成員未必都對物業管理和樓宇安全有深入認識，部分法團的成員以長者為主，有時未必有魄力應對複雜和突發的問題。特區政府需要考慮到本港整體業主立案法團的狀況，對法團成員條件、履職概況進行規範，確保法團有效運作，有需要強制要求大廈要設立緊急維修基金以及維修服務供應商名冊，以備不時之需。
在住宅物業管理方面，益豐大廈與仁安大廈的物管公司平日疏於防範隱患，欠缺風險管理意識，責無旁貸。值得留意的是，在現行法例下，物業管理屬物業管理人責任，由物業管理業監管局發出牌照及監管，保安員則由警務處警察牌照課發出牌照，法律上保安員的職責只限於防止罪案及消防安全，保安員技能測試也不包括物業管理項目。然而實際上，不少大廈保安員往往要兼顧物業管理工作，包括指導清潔工打掃、更換簡單水電設施等，遇上好像上述兩座大廈的大型停電事故時，也未必有足夠知識和技巧向居民提供支援或解說情況。許多大廈公共空間出現問題時，住戶第一時間接觸到的通常是保安員。特區政府須考慮，未來應否要求現任及打算任職保安員的人士接受物業管理培訓和測試，讓保安員掌握基本物業管理知識，以及有能力察覺隱患，也免於無力應付緊急狀況。
做好大廈管理，是提升社區治理的重要一環。兩宗大型停電事故提醒特區政府應提升總體物業管理水平要求，令大廈管理更加井井有條，減低老化失修風險。
（來源：香港文匯報A07：要聞 2025/07/31）
