（大公報 記者 樓向陽）本港房屋供應中，市區舊樓重建是主要來源之一。在過去逾10年的樓市大升浪中，發展商在收購及重建中扮演重要角色。不過，近年本港經濟受疫情打擊，樓市也進入超過兩年的下跌周期，大大打擊發展商的收購意欲，4年出現4宗舊樓強拍流拍事件。業界認為，只有當經濟重拾增長，樓市恢復上升動力，收購及重建活動才再活躍起來。
市區有不少落成數十年的舊樓，具有極高的重建價值，遂一直吸引不少發展商參與舊樓收購。特區政府過去一直支持及鼓勵公營和私人市場進行市區更新工作，除了市區重建局外，私人發展商在推動舊樓重建方面擔當更重要角色，過去10年所有重建項目中，75%的新建住宅是來自私人發展商。
強拍條例自1999年生效，及後於2010年首次降低強拍門檻，在超過10年的樓市興旺期，有助推動舊樓重建。由2010至2022年期間，每年強拍申請由11至57宗不等。根據資料顯示，截至去年6月，土地審裁處接獲的424宗強拍申請，當中獲批強拍令的184宗中，有165宗拍賣成交，各業權人分攤的平均收益約為舊樓現有用途價值約1.83倍；另有204宗被中止或撤銷，部分個案是因為啟動強拍申請而促成和解。
不過，去年樓市未見復甦，加上處於加息周期、環球政局不穩等因素，強拍申請已劇減至5宗，今年首4個月更是零申請，為廿年未見。
審批需時半年 保障小業主權益
專門進行舊樓收購的田生集團，其主席區永華表示，本港舊樓愈來愈多，不少業主面對物業日漸老化衍生的漏水、石屎剝落和政府維修令等問題，都希望可盡快出售單位，轉買樓齡較新及保養較佳的物業，以改善居住環境。雖然特區政府建議降低收購門檻可以加快舊樓收購進度。不過，現實是近年的樓市及經濟環境令發展商失去收購意欲，不再進行新收購，「現時是零交易。之前買落咁多就咁多，再增加就唔會住喇。」
第一太平戴維斯及仲量聯行為不少強拍申請撰寫估值報告，以及受委託舉辦強制拍賣的物業顧問行。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，近期舊樓強拍出現流拍情況，應是跟房地產市道有關。由於每個強拍個案，從審訊至批出強拍令，一般都要5至6個月時間，假若期間樓市出現較大波動，強拍底價便不能反映實際市況，有機會造成流拍。然而，基於公平、公正及保障小業主應有權益，相關聆訊及雙方陳詞等程序不可或缺，難以縮短。而且，由申請強拍至批出強拍令，一般要1至2年；發展商收購舊樓，一般需時數年甚至十多年，故此，現時的申請強拍過程，甚至正在立法會審議中的強拍條例修訂草案，都對整個舊樓收購及重建過程的快慢不會起到重大作用，因為發展商對後市走向及投資信心，對市場風險的評估及承擔更為關注。
縱使全面撤辣，樓市交投轉旺，但困擾市道的不利因素並未消退，如高息環境持續、中美關係未有緩和甚或惡化、本港經濟復甦緩慢、土地供應仍充裕等，加上撤辣帶來的樓市小陽春效應漸減退，都似乎令發展商對前景並不樂觀，這亦影響在買地及收購舊樓的決策。據了解，大部分發展商近年暫停展開新收購項目，只處理未完成的項目，且也不太積極。
測量師：高息環境投資趨審慎
仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰指出，撤辣之後，發展商在統一業權以進行重建的過程中得以免除買家印花稅，這與過去可能需要數年時間才能獲得退稅的制度有顯著不同。同時，金管局已放寬物業發展項目融資比率。此外，預期將於今年落實的放寬強拍門檻，將有助於推動符合條件的項目進展。然而，資金流動性緊張和高息環境下，發展商對舊樓收購及重建，和買地上的物業發展投資可能仍保持謹慎。
（來源：大公報A22：經濟 2024/05/06）
