(香港文匯報 記者 黎梓田)地價是香港庫房五大收入之一,近期原本可讓庫房進賬逾百億元的「北都區」7幅換地,由於當中6幅在「死線」前無法與政府談攏,少收134億元之餘,反而由政府斥約15億元收回地皮。該7幅地皮原計劃提供達9,000伙私人住宅。身兼香港地產建設商會秘書長的立法會(地產及建造界)議員龍漢標對「北都」換地「臨門跣腳」感到惋惜,認為政府能力更大也不可能包打天下,政府做事如能借力市場,可以事半功倍,「商界無非是追求穩定營商環境,十分願意配合政府施政,期望多些相互理解」。他笑言,當議員兩年,「覺得最困難的是說服政府收回成命。」
當立法會議員已經有兩年的龍漢標,日前接受香港文匯報專訪,他在訪問中提到,比起之前的工作,議員的生涯每天都充滿着挑戰,尤其是因為他需要兩邊兼顧(商會及立法會工作),議員代表的是民意,雖然政府有自己的收集民意的途徑,但未必全面。他的工作就是把地產建造界的聲音帶給政府,從而在政策甚至是立法的過程中做得更全面。其中最具挑戰及代表性的工作就是在條例草案中讓政府「收回成命」。
他舉例《2022年發展(城市規劃、土地及工程)(雜項修訂)條例草案》,這是一條很複雜的條例草案,作為地產業界的議員,就一定要參與法律委員會的討論,法律委員會一共開了13次會議,總共時長大約34個小時,再加上邀請市民參與公開活動以表達意見等,可謂相當費時。
據理力爭促政府收回成命
時間不算是一項挑戰,最大的挑戰是讓政府政策保持「中庸」。龍漢標指上述條例草案的原意是加快城市規劃和土地建設等程序,以便更快地推出更多的地,並解決土地和房屋短缺的問題。但發現當中在加快程序方面條例,使政府權力過大。
政府收回土地,就一定要明確指出這是為了公眾利益的用途,不能收回再轉讓給私人,而政府在寫這條例時為了加快進度和更加靈活地去做事情,寫入了更多的彈性。例如政府收回土地用作學校,但如果這個地方未來學生數量減少,就可以轉變用途,如轉為老人院,與當初諮詢所列的用途不一,這樣就可能會帶來大問題。因此,龍漢標當時全力游說政府,最終成功讓政府「收回成命」。
但「北都區」的換地協議則「臨門跣腳」,7幅地皮其中6幅由政府收回。這7幅地皮原計劃提供9,000伙私人住宅,補地價逾百億元,龍漢標坦言對結果感到惋惜。他強調沒有參與談判,但根據公開資料,該6塊土地已經談到了最後階段,政府列出了所有條件,比如在特定地方需要建立多少公共設施,以及「三通一平」的要求等,雙方就剩下談金額的問題,名副其實「臨門一腳」。
達共識需時 可推遲死線
他說,理解官員的立場,例如早已知道死線的日子,那麼雙方就應該在當晚12點鐘前解決問題。但實際上商界並不是這樣運作,老闆也得請示董事會或向股東交代。以商界角度來說,任何一場商業談判,當到了這個階段,不會因為時間截止就停止談判。實際上,如果雙方都有誠意,很可能會同意延期。延長一個月對於整體大型計劃影響並不大。即使是這6塊地需要多一個月的談判時間,也不應該是阻礙整個計劃的因素。
補地價談判 雙方各讓一步很普遍
龍漢標又指,談判過程中,雙方通常都需要各讓一步。過去進行補地價的談判是很普遍的,地政總署有專業的測量師負責,土地持有人也聘請專業的顧問來計算。
他認為,官員和商界如果彼此能夠有更多的理解,不要害怕別人的指責,例如被指黑箱操作或官商勾結等。畢竟簽訂的數字終究是公開的,不是暗地裏大家同意了就沒有人知道。如果是真的不合理,自然會被指責。如果談判成功,那麼這筆錢就會成為政府的收入。所以,如果政府和商界之間能夠有更多的互相理解,事情自然水到渠成,肯定會對財政收入有所幫助。
現政府「以結果為目標」做法或有變
不過,他亦觀察到這一屆政府有所改變。特首李家超的治理哲學是「以結果為目標」,對他轄下的官員有一定的指導性作用。例如像談判這種事,若是代表政府的官員,在一年內需要完成多少宗土地交換,這樣的指標肯定會帶來不同的結果,相信在「以結果為目標」的指導作用下,往後政府的做法會有所改變。
刺激投地|倡恢復公開拍賣 採「雙軌制」賣地
近期有議員提出引入土地銷售分成機制,以避免政府與發展商之間就補地價金額看法有大差距時,無法談判而影響長遠房屋土地供應的問題。龍漢標對這個機制的看法是,實際上現在已經在使用中,尤其是市建局和港鐵。至於是否可以用在政府賣地上,他認為可以嘗試一下。相信如果提供了不同的途徑,總比只有單一方法好。
但是能否解決當前的問題,就需要深思熟慮。考慮使用分成機制時,如果現時開發商對買地的興趣不大,分成機制可以分攤風險,目的是政府和發展商共同承擔一部分風險。對於買地的人來說,這是一個吸引點,但對政府而言,原本可以一次性收到全部款項,變了短期只能收取部分款項。
發展商互相「試價」推高地價
除了分成機制之外,他認為政府亦有很多事情可以做,不應該局限於一種方式。例如回顧過去的公開拍賣制度,以前賣地既有公開拍賣,也有招標制度,即是所謂的「雙軌制」。事實上,目前「單軌」的招標,發展商在入標擬好的價格是固定的,但公開拍賣下發展商也有可能即時提高預算競投,而且發展商之間亦可以互相「試價」,相信發展商對公開競投的興趣會較為濃厚,相關賣地收入也會較高,建議政府恢復賣地「雙軌制」。
因時制宜|炒樓風不再 籲全撤「辣稅」
政府下月公布財政預算案,身兼香港地產建設商會秘書長的立法會(地產及建造界)議員龍漢標在訪問中表示,地產業界最大的願望,當然希望撤除所有樓市辣招,「商界希望政府能夠提供一個穩定的環境,予大家一個有希望的前景,商界自然而然地就會投資,因此最簡單的訴求是,希望政府能夠撤銷所有過時的限制,讓市場能夠自由地運作,投資者的信心就會恢復。」
他表示欣賞特首李家超在施政報告中「勇敢地」提出將辣招稅削減一半,但他個人則認為應該更進一步,「特區政府表示,如果炒房風消退,可能會考慮取消更多的限制。從去年十月份的施政報告到現在,三個月過去了,樓市依然低迷,似乎未有改善。在過去幾個月中,我看到稅務局的『辣招稅』相關稅項收入持續減少,這證明了炒賣氛圍已經不存在,因此應該盡快取消這些『辣招稅』。」
經濟利率供求完全不同
龍漢標表示,從他成為議員的第一天開始,就一直明確表示不僅僅是討論「減辣」政策,更是強調了「撤辣」。他強調目前的經濟環境、利率環境、土地及樓市供應,均與2010年推出「辣招稅」時有着非常大的不同,「可以說完全反轉了,現在面對的經濟周期是一個完全不同的周期。我們不能簡單地將當時的政策延續下去。」
他又以「治水之道」比喻樓市,政府應適度調控,不應該一味壓抑,好比治水之道是在於疏導而非堵塞。如完全撤辣,市場上的供應就會增加,業主更願意出售他們的物業。賣掉舊樓後,他們就有了一筆現金,有部分人會選擇租房,這樣市場就能自由運作,需求與供應自然就會平衡。
有盈利前景才能引人投資
另一個重要的是賣地收入。以去年為例,有6幅地皮流拍,「任何投資者都會考慮十年後的情況,他們會務實地計算這筆投資的利潤,例如土地成本、建築成本加上十年的利息。」一旦剔走人為的政策因素,地產商自然就更敢大膽投地,政府就能從地價中獲得收入,幫助緩解目前的財赤狀況。當土地收入增加,政府同時將不必要的開支削減,相信很快就能迎回平衡的預算。
肩負使命|做議員挑戰大 太太是最難過嗰關
由銀行、電訊、地產,再走入政界,龍漢標稱對比做議員,之前的銀行、電訊、地產雖然行業有所不同,但所擁有的知識和經驗都可以互相參照,投身政界現在才知有天淵之別,立法會完全是一個陌生環境。他形容,自己當時真的非常勇敢,身邊幾乎所有人都反對他做議員。
年逾七十 同事多反對做議員
他特別提到,「我太太是最難過嗰關」。年逾七十的龍漢標,本來可以弄孫為樂,但一直工作態度認真的他,如晉身立法會,必定會使自己像「打兩份工」一樣,因此團隊的同事也希望他不要這樣操勞,全部人都反對他做議員。他感觸稱,感謝團隊同事跟他一起打拚多年,更「爆出」其中一位同事由1999年金融風暴之後加入團隊至今,可見同事之間感情相當深厚。
被問及每星期見多少次孫兒,他指「本來期望一星期見一次,不過有時候未必做到,都無辦法啦!」
自己已經不再年輕,家庭生活時間變少了,「當你做出一個決定後,就應該堅定地往前走。」龍漢標認為,議員不僅是自己工作生涯的新階段,同時因為是公職,是一種成就和責任,「能夠幫助香港,幫助業界,特別是在過去幾年社會上出現的種種問題中,能夠為議會帶來客觀的聲音,為香港甚至國家作出一些貢獻,那麼所付出的一切,都讓我覺得無悔於生命。」
(來源:香港文匯報A06:文匯專題 2024/01/29)