（香港文匯報 記者 黎梓田）地價是香港庫房五大收入之一，近期原本可讓庫房進賬逾百億元的「北都區」7幅換地，由於當中6幅在「死線」前無法與政府談攏，少收134億元之餘，反而由政府斥約15億元收回地皮。該7幅地皮原計劃提供達9,000伙私人住宅。身兼香港地產建設商會秘書長的立法會（地產及建造界）議員龍漢標對「北都」換地「臨門跣腳」感到惋惜，認為政府能力更大也不可能包打天下，政府做事如能借力市場，可以事半功倍，「商界無非是追求穩定營商環境，十分願意配合政府施政，期望多些相互理解」。他笑言，當議員兩年，「覺得最困難的是說服政府收回成命。」
當立法會議員已經有兩年的龍漢標，日前接受香港文匯報專訪，他在訪問中提到，比起之前的工作，議員的生涯每天都充滿着挑戰，尤其是因為他需要兩邊兼顧（商會及立法會工作），議員代表的是民意，雖然政府有自己的收集民意的途徑，但未必全面。他的工作就是把地產建造界的聲音帶給政府，從而在政策甚至是立法的過程中做得更全面。其中最具挑戰及代表性的工作就是在條例草案中讓政府「收回成命」。
他舉例《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，這是一條很複雜的條例草案，作為地產業界的議員，就一定要參與法律委員會的討論，法律委員會一共開了13次會議，總共時長大約34個小時，再加上邀請市民參與公開活動以表達意見等，可謂相當費時。
據理力爭促政府收回成命
時間不算是一項挑戰，最大的挑戰是讓政府政策保持「中庸」。龍漢標指上述條例草案的原意是加快城市規劃和土地建設等程序，以便更快地推出更多的地，並解決土地和房屋短缺的問題。但發現當中在加快程序方面條例，使政府權力過大。
政府收回土地，就一定要明確指出這是為了公眾利益的用途，不能收回再轉讓給私人，而政府在寫這條例時為了加快進度和更加靈活地去做事情，寫入了更多的彈性。例如政府收回土地用作學校，但如果這個地方未來學生數量減少，就可以轉變用途，如轉為老人院，與當初諮詢所列的用途不一，這樣就可能會帶來大問題。因此，龍漢標當時全力游說政府，最終成功讓政府「收回成命」。
但「北都區」的換地協議則「臨門跣腳」，7幅地皮其中6幅由政府收回。這7幅地皮原計劃提供9,000伙私人住宅，補地價逾百億元，龍漢標坦言對結果感到惋惜。他強調沒有參與談判，但根據公開資料，該6塊土地已經談到了最後階段，政府列出了所有條件，比如在特定地方需要建立多少公共設施，以及「三通一平」的要求等，雙方就剩下談金額的問題，名副其實「臨門一腳」。
達共識需時 可推遲死線
他說，理解官員的立場，例如早已知道死線的日子，那麼雙方就應該在當晚12點鐘前解決問題。但實際上商界並不是這樣運作，老闆也得請示董事會或向股東交代。以商界角度來說，任何一場商業談判，當到了這個階段，不會因為時間截止就停止談判。實際上，如果雙方都有誠意，很可能會同意延期。延長一個月對於整體大型計劃影響並不大。即使是這6塊地需要多一個月的談判時間，也不應該是阻礙整個計劃的因素。
補地價談判 雙方各讓一步很普遍
龍漢標又指，談判過程中，雙方通常都需要各讓一步。過去進行補地價的談判是很普遍的，地政總署有專業的測量師負責，土地持有人也聘請專業的顧問來計算。
他認為，官員和商界如果彼此能夠有更多的理解，不要害怕別人的指責，例如被指黑箱操作或官商勾結等。畢竟簽訂的數字終究是公開的，不是暗地裏大家同意了就沒有人知道。如果是真的不合理，自然會被指責。如果談判成功，那麼這筆錢就會成為政府的收入。所以，如果政府和商界之間能夠有更多的互相理解，事情自然水到渠成，肯定會對財政收入有所幫助。
現政府「以結果為目標」做法或有變
不過，他亦觀察到這一屆政府有所改變。特首李家超的治理哲學是「以結果為目標」，對他轄下的官員有一定的指導性作用。例如像談判這種事，若是代表政府的官員，在一年內需要完成多少宗土地交換，這樣的指標肯定會帶來不同的結果，相信在「以結果為目標」的指導作用下，往後政府的做法會有所改變。
刺激投地｜倡恢復公開拍賣 採「雙軌制」賣地
近期有議員提出引入土地銷售分成機制，以避免政府與發展商之間就補地價金額看法有大差距時，無法談判而影響長遠房屋土地供應的問題。龍漢標對這個機制的看法是，實際上現在已經在使用中，尤其是市建局和港鐵。至於是否可以用在政府賣地上，他認為可以嘗試一下。相信如果提供了不同的途徑，總比只有單一方法好。
但是能否解決當前的問題，就需要深思熟慮。考慮使用分成機制時，如果現時開發商對買地的興趣不大，分成機制可以分攤風險，目的是政府和發展商共同承擔一部分風險。對於買地的人來說，這是一個吸引點，但對政府而言，原本可以一次性收到全部款項，變了短期只能收取部分款項。
發展商互相「試價」推高地價
除了分成機制之外，他認為政府亦有很多事情可以做，不應該局限於一種方式。例如回顧過去的公開拍賣制度，以前賣地既有公開拍賣，也有招標制度，即是所謂的「雙軌制」。事實上，目前「單軌」的招標，發展商在入標擬好的價格是固定的，但公開拍賣下發展商也有可能即時提高預算競投，而且發展商之間亦可以互相「試價」，相信發展商對公開競投的興趣會較為濃厚，相關賣地收入也會較高，建議政府恢復賣地「雙軌制」。
因時制宜｜炒樓風不再 籲全撤「辣稅」
政府下月公布財政預算案，身兼香港地產建設商會秘書長的立法會（地產及建造界）議員龍漢標在訪問中表示，地產業界最大的願望，當然希望撤除所有樓市辣招，「商界希望政府能夠提供一個穩定的環境，予大家一個有希望的前景，商界自然而然地就會投資，因此最簡單的訴求是，希望政府能夠撤銷所有過時的限制，讓市場能夠自由地運作，投資者的信心就會恢復。」
他表示欣賞特首李家超在施政報告中「勇敢地」提出將辣招稅削減一半，但他個人則認為應該更進一步，「特區政府表示，如果炒房風消退，可能會考慮取消更多的限制。從去年十月份的施政報告到現在，三個月過去了，樓市依然低迷，似乎未有改善。在過去幾個月中，我看到稅務局的『辣招稅』相關稅項收入持續減少，這證明了炒賣氛圍已經不存在，因此應該盡快取消這些『辣招稅』。」
經濟利率供求完全不同
龍漢標表示，從他成為議員的第一天開始，就一直明確表示不僅僅是討論「減辣」政策，更是強調了「撤辣」。他強調目前的經濟環境、利率環境、土地及樓市供應，均與2010年推出「辣招稅」時有着非常大的不同，「可以說完全反轉了，現在面對的經濟周期是一個完全不同的周期。我們不能簡單地將當時的政策延續下去。」
他又以「治水之道」比喻樓市，政府應適度調控，不應該一味壓抑，好比治水之道是在於疏導而非堵塞。如完全撤辣，市場上的供應就會增加，業主更願意出售他們的物業。賣掉舊樓後，他們就有了一筆現金，有部分人會選擇租房，這樣市場就能自由運作，需求與供應自然就會平衡。
有盈利前景才能引人投資
另一個重要的是賣地收入。以去年為例，有6幅地皮流拍，「任何投資者都會考慮十年後的情況，他們會務實地計算這筆投資的利潤，例如土地成本、建築成本加上十年的利息。」一旦剔走人為的政策因素，地產商自然就更敢大膽投地，政府就能從地價中獲得收入，幫助緩解目前的財赤狀況。當土地收入增加，政府同時將不必要的開支削減，相信很快就能迎回平衡的預算。
肩負使命｜做議員挑戰大 太太是最難過嗰關
由銀行、電訊、地產，再走入政界，龍漢標稱對比做議員，之前的銀行、電訊、地產雖然行業有所不同，但所擁有的知識和經驗都可以互相參照，投身政界現在才知有天淵之別，立法會完全是一個陌生環境。他形容，自己當時真的非常勇敢，身邊幾乎所有人都反對他做議員。
年逾七十 同事多反對做議員
他特別提到，「我太太是最難過嗰關」。年逾七十的龍漢標，本來可以弄孫為樂，但一直工作態度認真的他，如晉身立法會，必定會使自己像「打兩份工」一樣，因此團隊的同事也希望他不要這樣操勞，全部人都反對他做議員。他感觸稱，感謝團隊同事跟他一起打拚多年，更「爆出」其中一位同事由1999年金融風暴之後加入團隊至今，可見同事之間感情相當深厚。
被問及每星期見多少次孫兒，他指「本來期望一星期見一次，不過有時候未必做到，都無辦法啦！」
自己已經不再年輕，家庭生活時間變少了，「當你做出一個決定後，就應該堅定地往前走。」龍漢標認為，議員不僅是自己工作生涯的新階段，同時因為是公職，是一種成就和責任，「能夠幫助香港，幫助業界，特別是在過去幾年社會上出現的種種問題中，能夠為議會帶來客觀的聲音，為香港甚至國家作出一些貢獻，那麼所付出的一切，都讓我覺得無悔於生命。」
（來源：香港文匯報A06：文匯專題 2024/01/29）
