長沙灣一個樓盤近日因發展商財政困難而轉手，原有九成按揭突變為八成按揭，令一眾買家陷入困境。事件反映現時新盤銷售流行的「呼吸plan」按揭計劃，存在監管不嚴的問題，令買家承受極高風險，政府必須正視。疫情下本港經濟受壓、失業高企，樓市存在暗湧，政府宜規定金融系統加強對按揭申請人的壓力測試，認真研究規管財務公司樓宇按揭，保障買家利益和本港金融系統安全。
本港樓價高企，與市民購買力脫節。發展商近年為促銷，推出俗稱「呼吸plan」的按揭計劃，一般由發展商旗下財務公司提供高成數一按，以便未有足夠負擔首期訂金能力的市民可以「上車」。問題是「呼吸plan」在樓盤推售的時候說得很完美，以九成按揭、首兩年免供免息等承諾，吸引買家入市。「呼吸plan」被塑造為「容易借錢」的按揭，往往令準業主忽略當中的風險，尤其當按揭申請被拒時，仍受「必賣必買」合約條文規定，交易不得反悔，否則就會被「殺訂」、沒收已繳交的訂金。
買樓是人生大事，普羅市民要買一層樓，動輒要五六百萬至上千萬，即使對於月入5萬至10萬元的高收入群體，也是半輩子的積蓄。但本港的樓宇買賣條款十分「辛辣」，買家如果「撻訂」不買，除了佔樓價一成的訂金付諸東流外，賣家還有權追收差價。例如如果原買家用900萬元購買物業，「撻訂」後，賣家由於樓價下跌而改以700萬元賣出，賣家有權向買家追討200萬元差價。因此，因「呼吸plan」而「上車」的買家，承受極高風險。
其實，本港金管局對銀行承做樓宇按揭有嚴格規管。首先是按揭成數，現行規定800萬元以下物業，首置可以做最高九成按揭，非首置則可做八成；其次是壓力測試，銀行要計算按揭申請人的家庭「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR），上限是50％，即申請人家庭最多只可用每月總收入的一半供樓。還要假設如果實際按揭利率上升3個百分點，DSR不能超過60％。金管局設置按揭限制，就是為保障買家不會因欠缺供款能力斷供而蒙受重大損失，同時保障本港承做按揭的銀行穩健。
但發展商提供的「呼吸plan」不受金管局監管，申請門檻低，更無須通過壓力測試，甚至豁免入息證明。一旦發展商提供的「呼吸plan」條款發生改變，因「樓宇」在香港法律定義下並非「商品」，不受《商品說明條例》規管，不具實力的買家頓時陷入徬徨無助境地。
「呼吸plan」並非新鮮事物，買家也樂意接受，是因為自2008年金融海嘯後，本港樓市長升長有，令很多市民有了樓價只升不跌的錯覺。有買家敢冒高風險以「呼吸plan」「上車」，認為即使自己供不下去，也可輕易轉手賺取差價。如今疫情衝擊，本港經濟下滑，失業率高企，「呼吸plan」的高風險充分暴露。
差估署數字顯示，今年首季私人住宅售價指數已連跌兩個季度。金管局數據亦顯示，截至3月底，負資產住宅按揭貸款宗數104宗，較去年底增加83宗，增幅近4倍，有關個案按揭成數一般較高。事實證明，按揭成數愈高，遇上樓價大跌時，以高成數按揭「上車」的業主，淪為負資產的風險驟增。 雖然，目前本港負資產數目，不能與金融海嘯、「沙士」期間相提並論，但「呼吸plan」等高成數按揭的風險不容低估。政府有必要預先對一手樓高成數按揭作壓力測試，更要研究立法規管財務公司的樓宇按揭，及早消除市場風險，保障市民權益。
（來源：香港文匯報A04：要聞 2022/05/25）
