（大公報 記者 林惠芳）低息環境持續，二手購買力爆發，本港樓價相隔逾2年終再登頂。中原城市領先指數CCL最新報191.34點，較2019年6月舊紀錄超0.45%，今年累漲8.6%。綜觀指數內133個成份屋苑，多達四成屋苑今年已相繼升破自身歷史高位，個別呎價更「升凸」近一成，可見樓市熾熱情況絲毫未受疫情影響。業界指，年內有機會恢復通關，內地購買力將再度湧港，會進一步推升樓價。事實上，本港樓價遠超市民負擔，議員提出，政府要大力拓展土地，增加房屋供應，方能根治高樓價的住房難題。市民彭先生感嘆，眼見樓價升不停，上車路更漫漫。
面對中美貿易戰、修例風波及去年新冠肺炎疫情連環打擊，本港樓價仍堅挺，CCL指數今年初曾回落至175.04點，較2019年6月的190.48點高峰跌約8.1%，跌不足一成，並未出現2008年金融海嘯的斷崖式下滑。隨着疫情受控，樓價回穩，購買力於新春後傾巢而出，CCL指數終升穿逾2年前高位，最新報191.34點創新高，按周升0.65%，連升3周共2.38%，今年累升8.6%。本周指數主要反映7月19日至7月25日時市況，當時多個大型屋苑呎價觸及高峰，升勢更蔓延至二三線。
低息催谷購買力 通關後勢火爆
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，現時樓按息率約2.5厘，業主供樓負擔比20年前高峰期低逾七成，低息環境令樓價易升難跌。他續指，近年樓市在疫情等嚴峻環境下未見回落，當下半年恢復通關後，內地購買力將再度湧港，樓價有力再上，估計今次破頂後，樓價仍有一成上升空間，年底前CCL勢破200點，全年升幅約15%。他亦預測今年全年一、二手成交量各錄約1.8萬及約6萬宗，共合約7.8萬宗，較去年全年56366宗增加近四成。
本周八大指數中，除港島及新界東指數外，其餘6項指數均創新高，以大型屋苑最突出，最新報193.57點，按周升0.37%，比2018年高位191.67點高出0.99%，為8大指數中拋離歷史高位最遠，而港島及新界東樓價分別較歷史高位低0.63%及3.34%。
樓市升勢全面，CCL指數內133個成份屋苑，多達55個於今年已輪流升穿歷史高位，其中，港島佔17個、九龍佔13個、新界西及新界東分別佔14個及11個。個別屋苑調整呎價較其歷史巔峰漲近一成，例如中半山地利根德閣，今年呎價高見36287元，比2019年舊紀錄33106元高出9.6%。
新界西掀搶盤潮領跑各區
樓市升勢比預期快，首置客加速入市，因樓價800萬元以下可借九成按保，令新界西這片上車天堂掀搶盤潮，該區樓價指數最新報177.8點，不但超越了2018年舊紀錄，今年累計升幅更達11.5%，跑贏了港島、九龍及新界東。值得留意，新界西指數內部分成份屋苑表現突出，包括東涌藍天海岸最新調整呎價報16348元，比2018年高位「升凸」6.8%；另新屯門中心今年新高呎價達12478元，較2019年舊紀錄高出5.3%。
銀行估價追不上 樓王買家撻訂
二手樓價屢創新高，銀行估價未必追得上樓價步伐，《大公報》追蹤過去半月以破頂價易手的十大樓王，發現佔半數估價不足，其中馬鞍山新港城2房樓王估價比造價低逾10%；將軍澳居屋王寶盈花園估值亦比樓價低逾5%。業界稱，在目前熾熱氣氛下，準買家切忌「盲搶盤」，建議入市前做足功課，預留較多首期資金，以免大失預算。
過去半月誕生的樓王，以新港城H座低層6室最矚目，單位實用363方呎，業主1個月內反價58萬元，仍獲買家以743萬元承接，打破7月底同屋苑2房戶以720萬元所創紀錄，成為屋苑最貴2房樓王。參考恒生銀行網上估價資料，上址估值僅665萬元，比成交價低10.5%。消息稱，新買家已因估價問題撻訂，以一般3%訂金計算，連同雙邊代理佣金，料損失逾37萬元。
值得留意，新港城2房戶近月造價屢破紀錄，由708萬飆至743萬元，上址造價比1周前紀錄推升3.2%，上升速度拋離銀行估值步伐。
施工量低企 未來10年料仍要捱貴樓
樓價指數於相隔逾2年後再度破頂，儘管政府已多管齊下覓地，希望趕及增加供應，惟業界分析指「遠水難救近火」，料未來10年市民仍要捱貴樓。
資深地產投資者林一鳴認為，為增加供應，儘管政府開始引用《收回土地條例》，而土地共享先導計劃亦接獲數宗申請，惟覓地建屋至落成時至少8至10年，參考過去數年極低的施工量，料未來3至5年，每年私樓供應不足2萬伙，難以滿足龐大置業需求。
他坦言，樓市購買力主要來自本身已有資產的人士或投資者，打工仔若缺乏「父母幹」，單靠儲蓄難以上車，情況並不健康，在政治及經濟環境不變的情況下，他預測未來10年香港市民仍要捱貴樓。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，本港住宅長期供不應求，是推升樓價上升的關鍵。他解釋指，今年來平均每月住宅成交逾7000宗（包括一手及二手），市場對房屋需求甚殷，惟差餉物業估價署預測今年私人住宅落成量約18228伙，供應追不上需求，再者，參考過去施工量數字，相信2022年至2023年後供應便到頂峰，之後無以為繼，供應不達標的機會很高，在持續低息及低供應的情況下，本港樓價仍會緩升，料今年全年升幅約5%至7%。
