(大公報記者 王晴)新世界(00017)夥港鐵(00066)的大圍站頂柏傲莊Ⅲ,鬧出結構問題拆卸重建風波,小業主固然擔心樓財兩失,而新世界迅速拋出補償方案回應小業主,承諾無論買家取消交易還是繼續成交,均可獲得賠償。林先生早前以首置身份、以約1200萬元購入單位,直言對延遲收樓感憂慮,恐失預算,惟項目相當難抽,仍會等重建後收樓。此外,市傳該盤有豪客以億元掃入6伙,按補償方案可獲賠近1400萬元。
新世界就柏傲莊Ⅲ延期交樓一事,向受影響的買家提出四大補償承諾(見附表)。其中,以購買樓價1500萬元的即供買家為例,租金補貼連利息補償可獲115萬元。但是,若選用即供180日的買家,要於簽署正式合約180日後開始供樓,今次延遲9個月交樓,變相要供多9個月,換言之揀即供買家雖可額外獲賠115萬元,但賠償金額有部分要支付供樓開支,並非全數落袋。而最終實收的金額,則要視乎該客申請的按揭成數而定,不能一概而論。
儘管新世界已有補償方案,小業主仍感憂心。林先生當日採用建築付款方式買入單位作新婚愛巢,坦言對延遲收樓感憂慮,因延長租樓期要繼續負擔租金,有點失預算,不過柏傲莊Ⅲ相當難抽,又鍾情項目屬站頂交通方便,上蓋又有商場,不想就此放棄,打算會繼續完成交易。
豪客億元掃6伙 料獲賠1400萬
買入8座兩伙的大手買家Kenny表示,拆卸重建會延遲入伙日期,但理解新世界做法屬良心決定,令買家更安心。他表示非常滿意補償方案,大讚新世界有承擔,並會完成交易。
美聯商業區域營業董事麥世強,上月以2340萬元購入項目一伙4房戶,雖然爆出拆卸重建事件,仍會完成交易。他坦言本身有樓住,不介意遲9個月收樓。他買入單位是採用即供付款計劃,初步估計可獲約180萬元賠償,惟需待新世界作實。另據悉還有不少名人入市,包括著名電台DJ車淑梅的女兒、投資者尹梓堅、2009年香港小姐亞軍李姿敏等。
此外,市傳柏傲莊Ⅲ最大手買家斥億元掃入6伙,假設該客以即供價購入及每伙成交價超過1500萬元,可獲補償高近1400萬元。
消委會:宜盡快檢視合約條款
消委會回應指,事件對準業主構成不同程度影響,促請發展商盡快與受影響準業主聯絡,詳細講解。另提醒消費者,要檢視買賣合約內的相關條款,並仔細衡量賠償安排是否合理,盡快提出疑問,並可徵詢獨立法律意見保障權益。
柏傲莊共分3期發展,受拆卸影響的第Ⅲ期是壓軸一期,而涉及第一及第八座共有892伙。項目首張價單推出182伙,折實入場近675萬元,折實平均呎價2萬元有找,其後越加越貴,最後一批折實均呎24858元,不足兩周賣貴24%。據新世界公布,該期截至昨日已售出846伙,套現127億元。
按揭影響/銀行或彈性處理 關注補償是否納回贈
延遲9個月收樓,銀行對於該盤的按揭貸款人會否有戒心?
中原按揭董事總經理王美鳳表示,多家銀行仍在消化消息,但初步取態正面,個別銀行已回覆會按程序及時間表處理,而且大型發展商是銀行表列認可,發展商亦已有相應安排,客戶對樓盤信心亦高,相信銀行會彈性處理配合。她又指,銀行較關注發展商向買家所作出的補償,會否算是樓價回贈的一部分,有機會要在樓價貸款上扣減,細節需時了解確定。
樓盤吸引 不影響估價
星之谷按揭行政總裁莊錦輝亦稱,於申請按揭貸款時,銀行有機會要求在貸款額中扣減相關的補償;對於目前已上會的即供買家,銀行或要求補交首期差額。他提醒,銀行會於批核按揭及收樓時重新估價,如有特殊事件導致估價不足,或會影響銀行最終批出的按揭貸款額。但他認為,柏傲莊是近年其中一個最具吸引力新盤,而且定價較低,發生上述情況的機會極微。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,銀行取態正面,相信買家被銀行拒絕承造按揭,或買家主動取消成交的機會不高。他續指,是次選擇即供或建期付款方式的買家比例分別佔51%及49%,料買家往後承造該單位的按揭問題影響不大,但延後成交有可能涉及額外的租樓費用,令買家失去預算。因此,發展商提供額外津貼及利息補償減低買家損失。至於發展商提供的補償金額會否於借貸額上扣減,則有待銀行確認。
主動協助/代理行助善後 料不足一成取消交易
柏傲莊Ⅲ的其中兩座需拆卸重建,新世界亦向代理拍心口,無論買家取消交易或繼續成交,亦會照付100%佣金。四大代理亦自發成立專責小組進行善後工作,跟進買家意向。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱,為應對事件,中原地產成立專責小組,包括法律部、公關部及客戶服務部,承諾公司6000名員工,會一對一接觸。至於客人初步反應,大部分傾向選擇完成交易,估計只會有10%以下買家會選擇取消交易。
美聯物業住宅部行政總裁布少明亦預料,大部分買家將選擇繼續進行交易,該行亦責成各部門特別成立專組,以及設立專線,由專人負責為有需要的客戶全程跟進。
至於其餘兩大代理,利嘉閣地產總裁廖偉強表示,公司已極速成立專責小組應對;而香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽亦說,公司已即時成立專組及設立專線,全力協助及跟進受影響的香港置業客戶。兩大代理均相信,大部分買家都會完成交易。
投資建議/沽空增近四倍 單日市值失40億
受柏傲莊Ⅲ事件拖累,發展商新世界(00017)昨日股價下跌3.8%,收報38.4元,創3月下旬以來低位,單日市值損失39.4億元。基金要錢不要貨,新世界股份交投較上日激增4.1倍,達到3億元。對沖基金「搭順風車」借貨沽空,沽空金額由上日的1491萬元,增加至7204萬元,增幅達383%。
新世界就今次事件所承擔的財務損失尚未可知,但分析員對其股價的短線表現並不悲觀。iFast Global Markets副總裁溫鋼城相信,新世界昨日股價技術上呈現「雙頂破頸線」形態,但相信現價已反映大部分負面消息,且估值不貴,再跌空間不大,在37、36元或獲得支持,屆時投資者可考慮小注吸納。但他提醒,新世界不屬於增長型股份,所以投資者不宜憧憬股價會大漲。
光大新鴻基證券策略師伍禮賢則說,新世界股價會進一步走低,因為事件對公司財務影響不會小,但跌至28元疫情價的機會不大,在35元就具吸納價值。他亦認同,投資者買入新世界股份後,不應期望股價會大幅反彈,因為該股長期股價走勢偏向平平穩穩。