文/經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明
2020年絕對是不尋常的一年，由年初爆發新冠肺炎疫情至今，加上中美關係仍然緊張，引致全球經濟不穩。香港亦未能獨善其身，除了失業率曾升至6.2%的十五年新高，樓市交投亦反覆地受到內外因素拖累，上半年錄得顯著跌幅。此外，現時銀行亦因應經濟環境，加強風險管理，並持續調整按揭優惠。面對樓市氣氛反覆，年內樓按市場發展如何?筆者將作出五項預測：
一、現樓及樓花按揭宗數料見負增長
受新冠肺炎疫情、中美問題等隱憂影響下，本港經濟及營商環境仍未樂觀，樓市氣氛亦大幅減弱，並影響到今年首八個月的按揭宗數。
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示，今年首八月現樓按揭宗數為5.2515萬宗，對比去年同期減少逾兩成。近日二手市場交投因8月下旬疫情逐步緩和，以及議價幅度擴大而稍有回穩。而政府亦逐步地放寬限聚措施，未來數月現樓按揭宗數有機會追落後，但料今年現樓按揭宗數將按年錄得負增長，全年現樓按揭宗數料按年回落約兩成，跌破8萬宗，創下四年新低。
樓花宗數方面，早前政府實施史上最嚴格的限聚令，影響發展商推出新盤的計劃，而今年首八個月樓花按揭宗數則為5058宗，比去年同期減少逾四成，創下四年新低。雖然隨着近日疫情緩和，發展商計劃重新推盤以收復失地，料今年樓花按揭宗數將按年回落約四成至8000宗以下。
二、轉按宗數將按年急跌逾五成
銀行自去年中便一直開始收緊按揭息率及相關優惠如現金回贈，以致大大降低轉按誘因。根據經絡按揭轉介研究部及金管局資料顯示，今年首七個月新批轉按貸款金額及宗數分別為390.79億元及1.0939萬宗，與去年同期相比，均下跌逾五成，宗數更創下近六年新低。料今年轉按宗數將按年大跌逾五成，全年轉按宗數跌破2萬宗以下，重返2014年前的低位，即回到銀行未有積極爭取轉按業務前的水平，當中主要由少量加按套現、除名，以及早前使用發展商高成數按揭的業主作支撐。
三、銀行按揭取態審慎 料今年新取用按揭跌兩成
現時全球新冠肺炎仍然肆虐、加上本港修例風波、中美關係仍持續緊張，即使政府推出「保就業」計劃等財政支援，但失業率仍持續高企，今年曾創下近十五年新高，業界亦預料年底失業率會進一步上升，並憂慮出現裁員及結業潮。在本港及環球經濟下行底下，銀行需要進行風險管理，審批按揭申請時會保持謹慎，近月已有多間銀行調整按揭計劃優惠，如調升按揭的息率以及削減現金回贈等優惠，預計銀行將會各自收緊按揭批核。筆者料今年全年新取用按揭宗數及金額將下跌約兩成至6.6萬宗及2700億元左右，挑戰四年新低。
四、疫情緩和 高成數按揭比例料增至約四成
自去年10月份施政報告中宣布放寬首次置業人士的按揭保險計劃樓價上限，選用高成數按揭的比率一直攀升。根據香港按揭證券有限公司資料顯示，今年7月份新取用貸款宗數及金額創該行近十年新高，平均每宗貸款金額曾創該行有紀錄以來的新高。此外，經絡按揭客戶所選用六成以上按揭成數佔整體申請的比率更曾於今年5月份攀升至逾五年來的新高。以上數據反映出本港對於居住的剛性需求仍然強勁，若果疫情於未來能夠緩和，經濟漸見起色，再配合現時的低息環境，料將會有更多首置客及換樓人士選用高成數按揭入市，高成數按揭比例或可挑戰近四成的高位。
五、拆息將持續低企 H按繼續主導市場
現時美國聯邦基金利率已降至接近0的水平，料短期內再次減息的機會相對較低，相信P按暫未有再下調的空間。而未來數月將有大型新股在本港招股上市，料資金需求急增，並能刺激資金持續流入本港。金管局今年已多番向銀行體系注資，料銀行結餘於中長線可持續於2000億元以上水平。在資金持續流入本港銀行體系下，拆息將持續低企。低息環境對樓市亦有穩定作用，選用H按人士可節省更多利息開支，料H按選用率將繼續徘徊九成附近水平。
