文/陳勇
據民政署估算，至2046年，全港將有兩萬多幢樓齡超過50年的樓宇，當中有不少是「三無大廈」，即沒有業主立案法團、任何居民組織、管理公司的大廈。「三無大廈」多集中於九龍西等舊區，長期缺乏有效管理，衍生出衞生惡劣、治安欠佳、消防隱患、設施失修等多重問題，嚴重影響居民日常生活。
三無大廈要自行成立法團或聘請物管公司，往往面對諸多困難：部分業主年長或體弱，難以主動參與管理；部分業主因單位已出租，對樓宇狀況不甚關注；即使個別業主願意推動成立法團，若鄰居不願意配合，亦難以落實；僅憑業主自願參與，成效實在有限。
因此，筆者認為政府在推動舊樓管理方面，必須從「自動自覺」的勸導模式，走向「制度化引導」的策略思維。民政總署於本月開始在選定小區推行「聯廈聯管」試驗計劃，計劃透過地區統籌，協助「三無大廈」和舊式單幢大廈的業主聯合起來，共享服務資源，分擔管理費用，讓資源有限的小型大廈也能享有基本物管服務。
然而，要讓措施真正發揮作用，不能單靠個別計劃的試點推行，更須建立長遠制度。筆者在民政及文化體育事務委員會會議上提出，政府應進一步整合地區資源，例如律師、會計師、物業顧問、區議員等，為三無大廈提供法律、技術及協調方面的支援，從源頭協助居民跨越法團成立的障礙。同時，應考慮引入「先做後收」的介入模式，即由政府先撥款處理大廈基本清潔、維修及管理設施，再按比例向業主收費。這既可即時改善居住環境，又能降低居民初期參與的門檻，激發更多「正能量」業主牽頭，帶動樓宇管理文化轉變。
民政及青年事務局在會議上也坦誠回應，舊樓管理方面的工作所以能逐步推進，取決於三個關鍵條件：其一，是地區治理架構的完善，善用現時470名區議員的地區影響力，由他們聯繫業主，搭建推動舊樓管理新網絡；其二，是樓宇老化問題日益嚴峻，業主面對維修壓力，有更高誘因參與法團或「聯廈聯管」；其三，是現代科技的應用，鼓勵物管公司引入遠端監控、智能門禁、電子巡查等創新科技，提升管理效率，以有效降低管理成本，使每戶負擔更合理。
隨着《建築物管理（修訂）條例》實施，配合「法團諮詢服務計劃」、「顧問服務計劃」及「聯廈聯管」等多項措施，目前正是加速政策落地的重要時刻。如能透過制度化安排、地區合作及資源配套，推動更多舊樓納入有效管理架構，結合政府政策引導與基層社區協作，將有望更有系統地管理數以萬計的舊樓，為居民帶來更安全的居所，亦為社區營造更穩健的樓宇安全網絡。
（作者為港區全國人大代表召集人、立法會議員、民建聯副主席、新界社團聯會會長）
