樓市新態/加息擔憂緩和 港樓基本面穩固\廖偉強
美國聯儲局最新一次議息會議決定維持利率不變，市場關注的息口因素暫時得以喘息。事實上，每當市場傳出加息預期，就會有部分準買家擔心供樓成本增加，傾向押後置業計劃，等待方向明朗後再作決定。如今聯儲局按兵不動，至少在未來一段時間內，市場能夠在較穩定的息口環境下運行，對樓市而言無疑是一項利好消息。
當然，12月仍有議息會議，市場普遍認為仍存在變數。不過，近期國際局勢較之前有所緩和，市場亦開始關注全球經濟增長能否保持穩定。一旦通脹壓力逐步受控，未來加息空間自然受到限制。換言之，市場對利率進一步大幅上升的憂慮，較早前已明顯降低。
這種情緒變化其實已反映在近期樓市成交上。過去數星期，本港一手市場持續旺場，多個新盤銷情理想，個別項目甚至於短時間內接近售罄，大手成交亦時有所聞。這說明市場資金從來沒有離開過樓市，只是暫時處於觀察狀態。當影響市場的主要不明朗因素逐步消退，購買力便重新釋放。
官方數據亦釋放相似信號。差餉物業估價署的數據顯示，9月份私人住宅售價指數按月再升0.19%，連升兩個月，按年升幅則達9.34%。雖然增長速度未算急促，但樓價能夠在高息環境下維持穩步上揚，本身已反映市場具備一定承接力。尤其是面積較大的住宅單位升幅較為突出，反映改善型需求及具實力買家的入市意欲依然存在。
相比起樓價，租務市場的走勢更令人鼓舞。住宅租金指數連續11個月上升，並再創歷史新高。按年計算，租金升幅已超過6%，而首9個月累積升幅亦接近6%。樓價與租金同步向上的現象並不常見，這代表市場現時並非單靠投資炒作帶動，而是有實際住屋需求持續支撐。
租務需求持續攀升
近年高才通、優才計劃、輸入專才及留學生人口增加，均為市場帶來大量新增租務需求。部分鐵路沿線及新晉屋苑的租盤供應一直緊張，推動租金持續攀升。對投資者而言，如今物業投資的吸引力已不單在於資產升值，租金回報亦成為重要考慮因素。
筆者從前線同事中獲悉，不少中產家庭及準退休人士客戶，對被動收入的重視程度明顯增加。很多認為現時租金持續上升，買樓收租是製造現金流的可行方法，加上有機會享受資產升值，對長線投資者而言具相當吸引力。這類需求近年正逐步增加，亦為市場增添另一重支持。
雖然近期焦點集中於一手市場，但二手市況實際上亦已開始改善。根據筆者公司研究部數據，全港50個指標屋苑成交宗數錄得近三周高位，而零成交屋苑數目亦有所減少。只要業主願意配合市場調整叫價，買家承接力其實並不弱。隨着年底前市場氣氛持續改善，相信部分原本觀望的資金將逐步回流，支持樓市保持穩中向好的發展。
（作者為利嘉閣地產總裁）
