樓市新態/香港是福地 遠勝西方\汪敦敬
筆者常說，世事雖然總有不完美之處，但香港仍然是最幸福的地方。
幸福可以被量度嗎？筆者早前撰文，以七項數據比較香港和其他國際大城市的民生項目，探討影響幸福感的多個民生因素，結果反映香港在大部分項目上都相對優越，香港的確有條件成為最幸福的城市之一，那為什麼不少香港人仍然自怨自艾？又或者，什麼才是幸福的標準？筆者認為，幸福感本來就沒有絕對標準，每個人感受和意見都不同，但若從客觀角度衡量，我認為「能夠選擇自己是否感到幸福，其實已是一種幸福。」
最近巴黎暴動，歐洲多地也出現大動亂，很多人開始討論「框架效應」這個字眼：「政治上所謂的『框架』，不一定要改變事實，只選擇強調哪一部分，就可能改變大家對整件事的理解。」除了「框架效應」外，還有一種信息失真的現象是「選擇性呈現」，它指個人或傳播媒介在傳遞信息時，只挑選並放大符合自身利益、立場或形象的部分，同時刻意省略或隱藏對自己不利、矛盾或不全面的信息。
根據以上概念，我們去看樓市和民生。
樓價平了，明明上車容易了，不是對未置業者來說是好事嗎？樓價再跌的時候，租金明明繼續向上並創新高，對業主來說是好事。感到高興的人明明多於悲哀的人，為何又當了是民生負面信息？因為評價負面，所以樓市便失去了投資的價值，因此要上車的人猶豫不敢買，這種「樓價高不公平，樓價平沒價值」的想法十分矛盾。
同樣的矛盾也發生在商業市場。寫字樓和商舖的價格（不論租買）愈平，不是對從商者更有利嗎？過去不是說工商舖租金太昂貴令從商者利潤被嚴重剝削嗎？當然，以上的「理想」，如果用犧牲小部分的利益而得來，譬如若銀行對商舖經營者作出過分收緊的Call Loan的話，筆者就並不同意。
再看粵港澳大灣區日益融合下，不少港人北上內地消費，這本來是無可厚非，但很多人會將港人往內地消費定為負面效果。說實話，筆者不同意，因為得益的是大多數，群眾消費平了，質素好了，服務好了，這就是消費者的選擇。消費者一樣可以隨着香港性價比提高而被搶回來，這是公平的競爭處境。
獨立思考 不要隨網上風向走
任何市道都有有利的一方、也有被動的一方，要弄清楚自己在市場上是什麼角色，可能你是得益的一方，又何必隨波逐流看淡？看官要獨立思考分析市場，不要盲目跟隨網上的風向走。
（作者為祥益地產總裁）
