樓語縱橫/港私宅租金強勢 吸引投資者入市\楊永健
本地私人住宅租金自去年底持續攀升，至今已經連升10個月，租金指數同樣已經連續10個月刷新紀錄，租金屢創新高，部分區份的租金升幅更高達一至兩成，租金升幅比起樓價升幅更為顯著。
租金強勢並非偶然，而是本港人口政策的推動、來港專才持續增加、利率環境與投資需求交織而成的結果。當租金升勢延續，樓市亦正悄悄出現一系列值得關注的現象。
首先，近月整體租金升幅明顯加快，剛過去的暑期租賃旺季，按租金指數計算，6至8月份租金指數由203.9升至最新的210.3，累計3個月的租金升幅達3.1%，而去年同期的6至8月間，租金升幅為2.9%，亦成為近十年租金升幅最顯著的暑假，新來港專才及企業人才持續增加，推高中小型單位的需求；同時，愈來愈多家庭被迫轉向更細單位或更外圍地區，形成明顯的「租客外移潮」，這種外移推高新界及次核心區的租金水平。
在租金屢創新高的背景下，住宅租金回報率已逼近四厘，部分細價盤甚至突破此水平。與銀行定存利率逐步回落相比，住宅物業再次成為具吸引力的收息資產。投資者重新入市的情況愈見明顯，尤其集中於中小型單位，因租金回報較高、出租速度快。二手市場亦因而回穩，部分業主趁租金高企加快放盤，吸引投資者承接，令交投不再急跌。租金升勢因此成為支撐樓價的重要力量，尤其在利率仍未明顯回落的環境下，租金回報成為投資者的核心考量。
細價樓價格升幅跑贏大單位
值得注意的是，租金強勢往往會在三至六個月後反映在樓價上。當租金升至某水平，租客會開始比較「租樓與買樓」的成本，部分高收入租客會選擇轉買，從而推動細價樓需求。近期細價樓的升幅已明顯跑贏大單位，市區細單位供應更為緊張，新盤細單位銷售表現亦顯著改善。發展商在新盤定價上更具信心，尤其是細單位，因租金回報具吸引力，市場承接力強。
豪宅租務市場同樣出現回暖跡象。跨國企業重新擴張、金融業招聘回復正常，加上部分高資產人士選擇「先租後買」，令豪宅租金錄得明顯升幅。豪宅業主的議價能力因而提升，豪宅買賣市場亦更具支撐力，呎價有能力再創新高。豪宅租務市場的回暖，往往是整體樓市復甦的重要先兆，值得持續觀察。
總括而言，租金屢創新高已成為樓市的底層邏輯。租客外移、投資者回流、細價樓需求強勢、豪宅租務回暖，均是租金強勢下的必然結果。若租金升勢延續至年底，本地樓市將維持「租金強、樓價穩」的格局，而細價樓與豪宅更有機會成為第四季的兩大焦點。
（作者為世紀21星鑄總經理）
