【息息相關】續談「先P後H」按揭
王美鳳 中原按揭董事總經理
上期提及最新「先P後H」按揭的優勢，今期再續；有關計劃「先P」而「後H」，首兩年或三年按息P-2.32%（P現為5%），即目前實際按息為2.68%，首兩或三年P按期後將回復H按，息率與現時市場H按水平一致，即H+1.3% （封頂P-1.75%）。「先P後H」按揭可讓用家先享P按特惠息率，其後回復主流H按，相信是基於H按亦一向受用家歡迎，具有息率彈性優勢，當拆息下跌至H按息低於封頂水平，按息便會下跌，用家可享減息； 若然拆息上升，H按亦有封頂息之保障。
按揭市場有着多樣化的按揭優惠及產品屬好事，但基於不同按揭計劃及優惠，意味當中有着不同息率計算方式及條款，當中對不同用家而言有着優點或限制，按揭用家可因應自身需求及財務狀況作出比較及選擇。以目前市場上之按揭計劃來看，主要可比較幾個部分：按揭實際息率及按息計算方式（浮息或定息、H按或P按或混合兩者）、銀行回贈、是否有按揭相連之高存息戶口優惠（即是坊間簡稱mortgage link，銀行提供高存息戶口，存息與按息相同），其次則可按需求留意罰息期。
具有即時慳息吸引力
綜合來說，若果首要考慮低息，「先P後H」按揭目前息率2.68%屬市場最低，對比定按，儘管「先P後H」屬於浮息計算，但若果預期息率波幅輕微，此計劃具有即時慳息吸引力。然而，若想同時享有可控低息及供款穩定之優勢，現時之低息定按計劃則屬合適選擇，目前定按息率為首三年或首五年鎖定於2.93%。若果用家習慣愛用高存息戶口對沖利息，尤其資金充裕人士若用盡高存息戶口，可透過存放資金之高回報收入抵銷利息支出，省息高達一半甚至以上，如喜歡拆息按揭之彈性，則可能認為H按較適合。而在幾個按揭計劃中，最終亦可以銀行批出多少回贈作一併比較。
